Дело № 2-1074/19

26RS0029-01-2019-001140-69

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

Пятигорский городской суд Ставропольского края

в составе:

председательствующего судьи Суворовой С.М.,

при секретаре судебного заседания Жуковой Е.С.

с участием:

представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя ответчика администрации города Пятигорска по доверенности ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании 20 марта 2019 года в г.Пятигорске гражданское дело по иску Багдасаряна ФИО12 к администрации города Пятигорска об обязании заключить договор аренды земельного участка, 

установил:

В обоснование заявленных требований истец пояснил, что он является собственником нежилого здания - проходной, этажностью: 1, Литер А, имеющего кадастровый №, инвентарный №, общей площадью 5,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании Договора купли-продажи недвижимости от 31.07.2018г., запись регистрации от 06.12.2012г., номер регистрации: ФИО13. Указанная недвижимость расположена на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> общей площадью 1266 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, цель использования участка: под размещение кафе, адрес: 

<

адрес>, в районе жилого 

<

адрес>. Указанный земельный участок предоставлен в пользование на праве аренды. Истцом заключен договор уступки прав аренды земельного участка по договору аренды земельного участка № от 25.02.2016г, согласно которому истец принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка № от 25.02.2016г., заключенному с МУ «Управлением имущественных отношений администрации 

<

адрес>». Уступка прав и обязанностей по данному договору производится на срок с 23.07.2018г. до 16.02.2019г. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении регистрационной службы кадастра и картографии 07.08.2018г., номер регистрации 

<

данные изъяты> Администрацией 

<

адрес> выдано разрешение № Ru№ на строительство «Кафе с гостиничными номерами» выданного администрацией 

<

адрес> края, является застройщиком. Для целей строительства в ДД.ММ.ГГГГ Постановлением Администрации 

<

адрес> края №, утверждена схема расположения земельного участка, общей площадью 1266 кв.м. На вышеуказанном участке, с кадастровым номером 26:33:250115:40, в настоящее время расположено нежилое здание - проходная, этажностью: 1, Литер А, имеющего кадастровый №, общей площадью 5,2 кв.м. и начато строительство, согласно разрешения № Ru№ на строительство «Кафе с гостиничными номерами», завезены строительные материалы, вырыт котлован, проведены строительные работы. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет.

Согласно п. 1 ст. 34 Федерального Закона от 23.06.2014 г. № 171 -ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", до 1 марта 2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Администрацией 

<

адрес> в заключении договора аренды Истцу отказано.

Истец просит суд обязать администрацию 

<

адрес> заключить с Багдасаряном ФИО15 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес>, пер. Армейский, в районе жилого 

<

адрес>, сроком на три года без проведения торгов. 

В судебное заседание не явился истец ФИО1, просивший о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его полночного представителя ФИО2 С учетом мнения представителя ответчика, а также положений ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, с участием его полномочного представителя. 

В судебном заседании полномочный представитель истца просил иск удовлетворить по доводам, изложенным в иске. 

Полномочный представитель ответчика администрации города Пятигорска против удовлетворения требований возражал, пояснив суду следующее. Не имеется законных оснований для принятия положительного решения по существу обращения со ссылкой на статью 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с подпунктом 2 части 5 которой предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Отказ администрации города в предоставлении земельного участка в аренду является законным и обоснованным. В иске просит отказать полностью.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, а также их значимости для правильного разрешения заявленных требований, суд считает, что требования, заявленные ФИО1, подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. 

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. 

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. 

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В судебном заседании достоверно установлено, что за истцом зарегистрировано право собственности на нежилое здание площадью 5,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, пер. Армейский, 1а. Данный объект недвижимости расположен на земельном участке общей площадью 1266 кв.м. с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес>, пер. Армейский, в районе жилого 

<

адрес>. Право собственности у истца на данный объект недвижимости возникло вследствие договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 и ФИО1 

Постановлением администрации города Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 предоставлен в аренду спорный земельный участок. Постановлением администрации города Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ, выдано разрешение на строительство №Ru№ кафе с гостиничными номерами.

Постановлением администрации 

<

адрес> «2663 от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в постановление администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О выдаче ФИО3 разрешения на строительство кафе с гостиничными номерами на предоставленном земельном участке в районе жилого 

<

адрес> по пер. Армейскому в 

<

адрес>» и разрешение на строительство №Ru№ в части указания заказчика, заменив по тексту словосочетание «ФИО3» на словосочетание «Маркарян ФИО16», а также продлено действие разрешения на строительство до ДД.ММ.ГГГГ. ФИО4 начато строительство кафе с гостиничными номерами на спорном земельном участке. 

ДД.ММ.ГГГГ между МО городом-курортом Пятигорск и ФИО6 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:250115:40 общей площадью 1266 кв.м. с видом разрешенного использования - под размещение кафе. Согласно п. 1.8. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок предоставлен в соответствии с пп.9 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО1 заключен договор уступки прав аренды земельного участка, в соответствии с которым все свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 передает ФИО1 Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации право аренды на земельные участки, возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (пункт 1).

На основании части 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Таким образом, ФИО6 спорный земельный участок предоставлен в аренду в связи с наличием расположенного на нем здания и (или) сооружения, находящегося на праве собственности у ФИО6

При этом, как установлено судом, на момент заключения договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ на спорном земельном участке расположено здание проходной площадью 5,2 кв.м., а также объект незавершенного строительства - здание кафе с гостиничными номерами согласно выданного разрешения на строительство. 

Таким образом, администрация города Пятигорска ДД.ММ.ГГГГ, при подписании договора аренды земельного участка на основании пп.9 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ пришла к выводу о том, что расположенные на данном земельном участке объекты недвижимости принадлежат арендатору, площадь предоставляемого земельного участка соответствует объему и виду возводимого и существующего недвижимого имущества. 

Договор аренды заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ. 

После регистрации прав на недвижимое имущество (здание проходной) и договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, ФИО1 обратился в администрацию 

<

адрес> с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пер. Армейский, в районе жилого 

<

адрес>. Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ администрация 

<

адрес> ввиду несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка (1 266 кв.м.) к площади здания (5,2 кв.м.), расположенного на данном участке, в предоставлении спорного земельного участка в аренду истцу отказано.

С таким решением администрации города нельзя согласиться по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно технического паспорта на нежилое здание ФИО10 на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства площадью застройки 366,2 кв.м., на бетонном фундаменте, готовностью 10%.

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что ФИО1 на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект степенью готовности 10%, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) независимо от государственной регистрации прав нее. Право на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном законом порядке. 

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Поэтому отказ администрации заключить договор аренды земельного участка для использования, обслуживания и завершения строительства объекта недвижимости фактически направлен на необоснованное лишение ФИО1 права пользоваться принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом.

В соответствии с п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в "пункте 3" настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным "пунктами 1" и "2 статьи 46" настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные "подпунктами 1" - "30 пункта 2" настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Учитывая, что ранее заключенный договор аренды земельного участка от 15.02.2016 года не был расторгнут, заявление о предоставлении земельного участка в аренду подано до истечения срока аренды земельного участка, что на момент заключения нового договора аренды земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов, суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца.

В связи с вышесказанным суд считает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению.

руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

решил:

Исковые требования Багдасаряна ФИО17 к администрации ФИО18 удовлетворить.

Обязать администрацию 

<

адрес> заключить с Багдасаряном ФИО19 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес>, пер. Армейский, в районе жилого 

<

адрес>, сроком на три года без проведения торгов. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.М. Суворова