Дело № 2-3399/2023 г. Выборг

УИД 47RS0005-01-2023-002785-19

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 декабря 2023 года.

Выборгский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Вериго Н. Б.,

при секретаре Гвоздевой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дачного дома основным договором с условием предварительной оплаты, взыскании судебных расходов, 

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дачного дома основным договором с условием предварительной оплаты, взыскании судебных расходов, в котором с учетом изменений в порядке ст. 39 ГПК РФ окончательно просил: признать предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дачного дома от 29 января 2015 года, заключенный между ним, ФИО1 и ответчиком, ФИО2, основным договором купли-продажи с условием предварительной оплаты. Взыскать с ответчика, ФИО2, в его пользу сумму понесенных им судебных расходов на оплату юридических услуг в размере 74 700 (семьдесят четыре тысячи) рублей по договору об оказании юридических услуг №29042301 от 29 апреля 2023 года, в размере 89 700 (восемьдесят девять тысяч семьсот) рублей по договору об оказании юридических услуг № 13052302 от 13 мая 2023 года, на уплату государственной пошлины в размере 300 рублей. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что 29 января 2015 года он заключил предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дачного дома с ФИО2, согласно п. 1.1 указанного договора предметом настоящего договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дачного дома, указанного в п. 2.1 настоящего договора (далее – основной договор), на взаимовыгодных условиях, установленных настоящим предварительным договором, для целей использования в дальнейшем участка для ведения дачного хозяйства.

Согласно п. 1.2 основной договор будет заключен сторонами в течении 1 года с момента заключения настоящего договора.

Согласно п. 2.1 земельный участок расположен по адресу: пос. Смирново.

Согласно п. 2.3 договора цена объекта составляет 600 000 (шестьсот тысяч) рублей. 

Согласно п. 3.1 договора покупатель вносит (перечисляет) продавцу задаток в сумме 555 000 (пятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей в момент заключения настоящего договора. 

В счет оплаты по договору истцом в пользу ФИО2 внесена сумма денежных средств в размере 555 000 рублей в наличной форме.

ФИО2 обязалась, что с документами на земельный участок всё в порядке, и она является собственником данного недвижимого имущества.

Однако в последующем у ФИО2 возникли проблемы с оформлением документов, оказалось, что на момент заключения договора она не вступила в права наследования на земельный участок после смерти своей бабушки. В связи с чем, ФИО2 из-за проблем с документами постоянно переносила срок заключения основного договора.

Все это время истец с согласия ответчика пользовался земельным участком. Облагораживал его, осуществлял за ним уход, полагал, что сделка фактически совершена.

24.04.2023 от соседа по земельному участку истец узнал, что приобретенный им земельный участок выставлен ФИО2 на продажу на платформе «Авито» за 2 500 000 рублей. 

Ответчик ФИО2 потребовала у истца освободить земельный участок, с чем он не согласился.

Заключение основного договора предполагалось в срок до 1 года с момента заключения предварительного договора купли-продажи, т.е. до 29.01.2016. 

В настоящее время ФИО2 уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.

Представитель истца в судебное заседание не явился, ранее в ходе рассмотрения дела, требования поддерживал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, ранее в ходе рассмотрения дела возражал против удовлетворения требований, представил письменные возражения на иск, в которых полагал, что истцом пропущен срок исковой давности.

Суд, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела № 2-275/2020, оценив имеющиеся доказательства, приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что 29 января 2015 года истец заключил предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дачного дома с ФИО2.

Согласно п. 1.1 указанного договора предметом настоящего договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дачного дома, указанного в п. 2.1 настоящего договора (далее – основной договор), на взаимовыгодных условиях, установленных настоящим предварительным договором, для целей использования в дальнейшем участка для ведения дачного хозяйства.

Согласно п. 1.2 основной договор будет заключен сторонами в течении 1 года с момента заключения настоящего договора.

Согласно п. 2.1 по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 2.3 договора цена объекта составляет 600 000 (шестьсот тысяч) рублей. 

Согласно п. 3.1 договора покупатель вносит (перечисляет) продавцу задаток в сумме 555 000 (пятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей в момент заключения настоящего договора. 

При заключении сторонами основного договора уплаченный (перечисленный) задаток засчитывается в счет уплаты цены земельного участка (п.3.2 договора).

Указанные обстоятельства сторонами не опровергнуты.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно положениям статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются (пункт 23).

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче (пункт 25).

Определяя характер заключенного между сторонами договора, суд учитывает, что согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ (пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Судом установлено, что предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дачного дома от 29.01.2015 не является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, поскольку предмет договора не индивидуализирован, в договоре не указаны сведения, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение недвижимости, ориентировочная площадь здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Сторонами в договоре не были согласованы существенные условия, поскольку не был определен предмет договора.

Кроме того, суд полагает, что истец, обратившись 25 мая 2023 года с иском к ответчику, пропустил срок исковой давности, о применении последствий которого в ходе рассмотрения дела было заявлено представителем ответчика.

С момента заключения предварительного договора до момента обращения истца в суд прошло более восьми лет.

Доказательств того, что истец ранее обращался к ответчику с предложением заключить основной договор, представителем истца не представлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1, 2 ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с абз.2 п.2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Разрешая заявленные истцом требования, суд полагает, что оснований для признания предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дачного дома от 29 января 2015 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2, основным договором купли-продажи с условием предварительной оплаты, не имеется, в связи с чем, заявленные истцом требования не подлежат удовлетворению.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым статья 94 ГПК РФ относит расходы на оплату услуг представителей и связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, а также другие признанные судом необходимыми расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в суде.

Поскольку суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, требования ФИО1 в части взыскания с ответчика судебных расходов, также не подлежат удовлетворению в полном размере. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дачного дома основным договором с условием предварительной оплаты, взыскании судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме в Ленинградский областной суд через Выборгский городской суд.

Судья: Н. Б. Вериго

47RS0005-01-2023-002785-19 

Подлинный документ находится

в производстве Выборгского городского суда

Ленинградской области, подшит в деле №2-3399/2023