РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

30 июня 2017 года г. Тула

Пролетарский районный суд г. Тулы в составе: 

председательствующего Кузнецовой Н.В.,

при секретаре Княжевской Е.С.,

с участием:

представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя внешнего управляющего ООО «ЮРИСК» по доверенности ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пролетарского районного суда г. Тулы дело № 2-1230/2017 по иску ФИО1 к ООО «Южно-российская инвестиционно-строительная компания» о признании права собственности на нежилые помещения,

установил:

истец обратился в суд с иском к ООО «Южно-российская инвестиционно-строительная компания» и просил на основании договора № возмездной уступки прав (цессии) по договору купли-продажи будущей недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ДД.ММ.ГГГГ с ООО «ОтделСтрой», признать за ней право собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес>, указывая на выполнение своих обязательств перед цедентом по договору от ДД.ММ.ГГГГ, предоставив суду платежные документы об оплате предусмотренной договором суммы в размере 34688762 рубля.

Истец ФИО1 в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании просила признать за истцом право собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес>, с номерами и фактической площадью, указанными в техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ, находящимися на первом этаже с №; на втором этаже №.

Представитель ответчика ООО «ЮРИСК» в лице внешнего управляющего ФИО4 по доверенности ФИО3 в судебном заседании просила в удовлетворении иска ФИО1 отказать, поскольку в отношении ответчика введена процедура внешнего управления, истец не является участником строительства, однако состоит в договорных отношениях с ООО «ЮРИСК» и в соответствии со ст. 201.8 ФЗ «О банкротстве», являясь конкурсным кредитором, должен предъявлять требования на нежилые помещения в рамках рассмотрения дела о банкротстве. Спорные нежилые помещения должны войти в конкурсную массу. Кроме того, право собственности ответчика на спорные объекты не регистрировалось, поскольку объекты (IV пусковой комплекс) не были введены в эксплуатацию и не поставлены на кадастровый учет.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившегося истца ФИО1 

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлены следующие обстоятельства.

ООО «ЮРИСК» и ООО «ОтделСтрой» заключили ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи будущей недвижимости №, согласно которому ООО «ЮРИСК» обязуется передать в собственность ООО «ОтделСтрой» спорные нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 1 вышеуказанного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется оплатить и принять в порядке и на условиях, предусмотренных договором, нежилые помещения объекта капитального строительства: многоэтажный многоквартирный жилой дом по строительному адресу: 

<

адрес>, расположенные: 

<

адрес>, которые на момент заключения данного договора построены. 

Строительство дома закончено и получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 2 договора).

По соглашению сторон цена нежилых помещений по договору составляет 34688762 рубля, в том числе НДС 18% (п. 3 договора).

В соответствии с п. 4 договора продавец обязуется обеспечить строительство и ввод в эксплуатацию объекта в соответствии с действующими строительными нормами и правилами и передачу недвижимости по акту приема-передачи.

Площадь нежилого помещения, указанная в п. 1 договора, подлежит уточнению после ввода проведения натурных обмеров органами технической инвентаризации (п. 5 договора).

Согласно п. 6 договора продавец обязуется подготовить и передать покупателю все необходимые документы для государственной регистрации права собственности покупателя на нежилые помещения до ДД.ММ.ГГГГ. Продавец направляет в адрес покупателя соответствующее уведомление с приглашением на получение технической документации: технический план к каждому нежилому помещению с указанием натуральных обмеров, кадастровые паспорта помещений, акты приема-передачи и оформить право собственности на нежилые помещения на покупателя, покупатель обязуется явиться на получение технической документации по нежилым помещениям в течении 10 рабочих дней с момента получения уведомления от продавца.

Покупатель приобретает право собственности (владения, пользования и распоряжения) на нежилые помещения с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в уполномоченном регистрирующем органе, в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ, а также на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество объекта пропорционально размеру общей площади нежилых помещений, права на которые приобретает покупатель (п. 9 договора). 

Продавец подтверждает и гарантирует, что до заключения договора нежилые помещения никому другому не проданы, не подарены, не обременены иными обязательствами (п. 12 договора).

Согласно п. 13 договора уступка третьему лицу возникших на основании договора прав в отношении нежилых помещений возможна при условии одновременной передачи этому третьему лицу корреспондирующих уступаемым правам обязанностей.

В соответствии с п. 14 договора с момента подписания акта приема-передачи нежилых помещений покупатель обязуется нести расходы, связанные с управлением объектом, в котором расположены нежилые помещения, с его содержанием, текущим ремонтом, техническим обслуживанием, эксплуатацией и обеспечением сохранности общего имущества в объекте пропорционально площади нежилых помещений, а также нести расходы по оплате коммунальных услуг. 

Согласно п. 19 договора стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с условиями договора, а в случаях, неурегулированных договором, в соответствии с действующим законодательством РФ. 

Оплата данных помещений была произведена путем зачета встречных однородных требований, что подтверждается соглашением о переводе долга и зачете встречных однородных требований № от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «ОтделСтрой» и ФИО1 заключили ДД.ММ.ГГГГ договор № возмездной уступки прав (цессии) по договору купли-продажи будущей недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым к ФИО1 перешло право требования, возникшее у ООО «ОтделСтрой» по договору купли-продажи будущей недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «ЮРИСК» ДД.ММ.ГГГГ было уведомлено об уступке прав требования и выразило свое согласие.

Во исполнение договора № от ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали ДД.ММ.ГГГГ акт приема-передачи документов, являющийся неотъемлемой частью договора, согласно которому цедент передал ФИО1 документы, указанные п. 3.1 договора и удостоверяющие право (требование) цедента к должнику по договору купли-продажи будущей недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Жилой дом (II пусковой комплекс), расположенный по адресу: 

<

адрес>, введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, из которого следует, что объект капитального строительства имеет общую площадь 10831,4 кв. м, площадь жилых помещений составляет 6747,5 кв. м. 

Согласно разрешению на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, строительство осуществлялось посредством строительства 4-х пусковых комплексов. Площадь встроенных и пристроенных к II пусковому комплексу нежилых помещений (IV пусковой комплекс) указана 1546,0 кв. м. (в разрешении на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № она составляла 1656,44 кв. м). При этом общий строительный объем объекта остался неизменным 76923,5 м куб.

Определением Арбитражного суда 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении ООО «ЮРИСК» введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена ФИО7 

Определением Арбитражного суда 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ при банкротстве ООО «ЮРИСК» применены правила параграфа 7 главы 9 «Банкротство застройщиков» ФЗ от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». 

Определением Арбитражного суда 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении ООО «ЮРИСК» введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев, внешним управляющим утвержден ФИО4

Статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

В соответствии со ст. 427 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ч. 1 ст. 454 ГК РФ). 

Частью 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или в любой момент в пределах такого периода.

Исходя пункта 6 договора от ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи будущей недвижимости №, акт приема-передачи по своей правовой природе является документом, подтверждающим окончание строительства и готовность объекта долевого участия к передаче.

Оплата ФИО1 денежных средств в сумме 34688762 рубля ООО «ОтделСтрой» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ произведена в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежными документами (квитанциями), и не оспаривалось стороной ответчика. Следовательно, истец полностью выполнила свои обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является вступивший в законную силу судебный акт (ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). 

До настоящего времени акт приема-передачи не подписан, что нарушает права ФИО1, которая не имеет возможности оформить право собственности на спорные объекты недвижимости.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору, последний вправе требовать передачи должником этой вещи кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Судом установлено, что осуществить в настоящее время регистрацию права собственности на приобретенный истцом объект недвижимости не представляется возможным, ввиду не выполнения в полном объеме обществом с ограниченной ответственностью «Южно-российская инвестиционно-строительная компания» обязательств по договору в нарушение ст. 309, 310 ГК РФ.

Невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачи нежилого помещения истцу по обстоятельствам банкротства застройщика, отсутствием регистрации права на спорное нежилое помещение за ответчиком влечет нарушение прав истца на получение объекта строительства в условиях, когда обязанности по договору им выполнены в полном объеме. 

Проанализировав представленные стороной ответчика проектную декларацию, разрешения на строительство жилого дома по адресу: 

<

адрес> суд приходит к выводу, что ответчик, не сообщив покупателю при заключении договора ДД.ММ.ГГГГ о наличии разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № и не представив его стороне, действовал недобросовестно, в связи с чем, учитывая, что в отношении ответчика введена процедура внешнего управления, полагает, что право истца на объект недвижимости не может быть поставлено в зависимость от ввода нежилых помещений в эксплуатацию.

Кроме того, суд принимает во внимание, что дом, в котором находятся спорные нежилые помещения, введен в эксплуатацию, нежилые помещения были построены на момент заключения договора купли-продажи будущей недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, прошли инвентаризацию и имеются в наличии, что подтверждено техническим паспортом, а, следовательно, могут быть объектом гражданских прав, то есть участвовать в гражданском обороте недвижимости. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона, соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Как видно из представленных документов, права собственности иных лиц на объект спора не зарегистрированы, что подтверждается уведомлениями об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений от ДД.ММ.ГГГГ. 

Таким образом, требование истца о признании права собственности на спорные объекты недвижимости подлежит удовлетворению.

Довод представителя ООО «ЮРИСК» относительно предъявления истцом заявленных требований в рамках дела о банкротстве, суд находит несостоятельными в силу того, что нормы параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» не применяются к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение. 

Кроме того, ФИО1 обратилась в суд с требованиями о признании права собственности на нежилое помещение, как физическое лицо.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

ФИО1 не является лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины, поскольку спорные правоотношения основаны не на договоре участия в долевом строительстве. При подаче искового заявления в суд истцом государственная пошлина не была оплачена. Предметом спора являются объекты недвижимого имущества - нежилые помещения, стоимостью 34688762 рубля. 

На основании изложенного, суд взыскивает с ФИО1 в доход муниципального образования г. Тула государственную пошлину 60000 рублей, рассчитав ее размер по правилам, установленным п. 1 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ. 

Руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 удовлетворить. 

Признать за ФИО1 право собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу 

<

адрес>, указанные в техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ, на первом этаже нежилое помещение №, фактической площадью 46, 9 кв. м; на втором этаже: нежилое помещение №, фактической площадью 85,7 кв. м; нежилое помещение №, фактической площадью 89,3 кв. м; нежилое помещение №, фактической площадью 90,3 кв. м; нежилое помещение №, фактической площадью 78,5 кв. м; нежилое помещение №, фактической площадью 52,7 кв. м; нежилое помещение №, фактической площадью 66,5 кв. м; нежилое помещение №, фактической площадью 50,6 кв. м; нежилое помещение №, фактической площадью 49,9 кв. м; нежилое помещение №, фактической площадью 19,1 кв. м; нежилое помещение №, фактической площадью 50,0 кв. м; нежилое помещение №, фактической площадью 94,7 кв. м; нежилое помещение №, фактической площадью 12,2 кв. м.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход муниципального образования г. Тулы в размере 60000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд через Пролетарский районный суд г. Тулы в течение месяца.

Председательствующий