РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 3а-125/2018

03 апреля 2018 года

г. Екатеринбург

Свердловский областной суд в составе 

председательствующего Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Банниковой Д.П., 

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного дела № 3а-125/2018 

по административному исковому заявлению ФИО1 

к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,

с участием заинтересованных лиц – Администрации Нижнесергинского муниципального района, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области, Администрации Михайловского муниципального образования 

об установлении по состоянию на 01 января 2015 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

-представителя административного истца ФИО2, действующего на основании доверенности от 11 декабря 2017 года;

-представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области не явился;

-представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области не явился; 

-представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области неявился; 

- представитель Администрации Михайловского муниципального образования неявился; 

- представитель Администрации Нижнесергинского муниципального района неявился; 

-свидетеля Р. 

установил:

ФИО1 (далее – административный истец) обратилась с административным исковым заявлением в Свердловский областной суд об установлении по состоянию на 01 января 2015 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № (далее – земельный участок, объект недвижимости), в размере его рыночной стоимости 1201000 руб.

В обоснование административного искового заявления административный истец сослался на отчет об оценке от 30 ноября 2017 года № 1579-17/З (далее – отчет), составленный оценщиком ООО «Консалтинг Групп».

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) кадастровой стоимости земельного участка в размере 4573793, 88 руб. его рыночной стоимости в размере 1201000 руб., нарушает права административного истца, являющегося собственником земельного участка, поскольку расчет земельного налога производится исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной в установленном законом порядке. 

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области в письменных возражениях подтвердил дату определения кадастровой стоимости и её размер. 

Представитель Администрации Михайловского муниципального образования в письменном отзыве не возражал против пересмотра кадастровой стоимости земельного участка. 

В судебном заседании принял участие представитель административного истца ФИО2, который требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 1201000 руб. поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Администрация Михайловского муниципального образования, Администрация Нижнесергинского муниципального района, - представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле.

Заслушав пояснения представителя административного истца ФИО2, свидетеля Р. исследовав и оценив представленные сторонами письменные доказательства, отзывы лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. 

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из обстоятельств дела, административный истец является собственником земельного участка площадью 939 кв. м., расположенного по адресу: ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под досугово-развлекательный объект (игровой клуб).

Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов отдельных муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области, сформирован по состоянию на 01 января 2015 года, и утвержден Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29 сентября 2015 года № 2588.

По состоянию на 01января2015года утверждена кадастровая стоимость для земельного участка в размере 4573793, 88 руб.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 24 октября 2015 года.

Так как административный истец является собственником земельного участка, размер кадастровой стоимости влияет на величину земельного налога, следовательно, результат определения кадастровой стоимости напрямую затрагивает права административного истца, который в силу вышеприведенных положений Федерального закона № 135-ФЗ вправе оспорить эти результаты.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ правом на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, обратившись с соответствующим заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, распространяющей свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости и иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, административный истец представил в обоснование своих требований отчет, составленный оценщиком ООО «Консалтинг Групп» Р.

Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составляет 1201000 руб.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами по существу не оспаривается рыночная стоимость земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 22 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В связи с возникшими у суда вопросами о соответствии представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу был допрошен в качестве свидетеля - оценщик Р., который сообщил суду в устной форме об известных ему обстоятельствах, касающихся оценки земельного участка и выводов, положенных в основу составленного им отчета об оценке.

Из пояснений свидетеля следует, что он провел оценку земельного участка в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ, Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20 мая 2015 года № 299; Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденным приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 года № 611.

Оцениваемый земельный участок имеет общую площадь 939 кв. м., расположен по адресу: ..., имеет категорию земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под досугово-развлекательный объект (игровой клуб).

Приняв во внимание количественные и качественные характеристики объекта оценки, расположение земельного участка на Публичной кадастровой карте г. Михайловск, а также установив, что согласно Градостроительного зонирования территории Михайловского МО земельный участок расположен в зоне «Ж-3 Зона среднеэтажных многоквартирных жилых домов», оценщиком сделан вывод о том, что оцениваемый земельный участок возможно отнести к общественно - деловой зоне, и соответственно к сегменту рынка земель, предназначенных под общественно - деловую застройку.

На дату оценки – 01 января 2015 года, исходя из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, оценщик произвел выборку предложений по продаже незастроенных земельных участков, расположенных на территории Свердловской области кроме городов спутников г. Екатеринбурга предназначенных под общественно - деловую застройку.

При проведении оценки свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. 

По мнению свидетеля, отобранные по правилам отбора объекты-аналоги в количестве семи штук были им идентифицированы по Публичной кадастровой карте, все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, установлено их точное местоположение, кадастровые номера, площадь, категория земель и разрешенное использование.

Исходя из ретроспективности оценки, оценщик применил корректировки на торг, на передаваемые права, на местоположение, на площадь, на коммуникации, на «красную линию».

Свидетель пояснил, что им было проанализировано значение коэффициента вариации, в результате чего три объекта-аналога из семи были им исключены из общей выборки. 

В расчете итоговой рыночной стоимости земельного участка были использованы данные по четырем объектам-аналогам.

В отчете приведена формула по расчету средневзвешенной стоимости за 1 кв. м. с учетом коэффициентов соответствия.

Таким образом, с учетом корректировок цен предложений и согласования результатов, стоимость земельного участка с позиции сравнительного подхода составила 1201000 руб.

Оценив показания свидетеля наряду с иными представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний Р. не имеется, на основании следующего.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона № 135-ФЗ, а критерии оценки - закреплены в ФСО № 3.

По общему правилу, отчет составляется на бумажном носителе и в форме электронного документа в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом № 135-ФЗ, другими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. 

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.

Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.

Из содержания отчета судом установлено, что оценку земельного участка проводил Р., имеющий специальное образование в области оценочной деятельности, трудовые отношения с обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинг Групп», действующий полис страхования ответственности и членство в Саморегулируемой организации Ассоциация «Межрегиональный Союз Оценщиков».

В соответствии с требованиями п. 6 ФСО № 3 названный отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком и скреплен печатью юридического лица и подписью руководителя общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг Групп».

Выводы, изложенные в отчете, соответствуют предмету исследования: в отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения объекта оценки.

Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки – 01 января 2015 года.

Оценщиком исследовано социально-географическое положение Свердловской области и произведен анализ рынка земельных участков на дату оценки. 

Выводы оценщика предельно ясны, обоснованы и не содержат противоречий. 

В отчете приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

По итогу введенных оценщиком корректировок, последним был установлен диапазон скорректированной стоимости каждого объекта-аналога.

При исследовании отчета судом установлено, что проверка выборки объектов-аналогов на однородность сделана оценщиком через коэффициент вариации, который после исключения трех объектов-аналогов не превысил 33 %. 

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.

Кроме того, в отчете приведены пояснения к расчетам корректировок, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок. 

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. 

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. 

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. 

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. 

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив представленный в дело отчет, суд, признает его соответствующим требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.

Конструктивных доводов о том, что отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно производилась рыночная оценка спорного земельного участка, ни одним из лиц участвующих в деле, в отзыве на административный иск не заявлено.

С учетом изложенного, руководствуясь положениями Федерального закона № 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, статьей 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд признает представленный в дело отчет надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка 1201000 руб. по состоянию на 01 января 2015 года. 

Таким образом, административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, подлежит удовлетворению.

Суд устанавливает по состоянию на 01 января 2015 года кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 1201000 руб.

Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора. 

В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, является 24 октября 2015 года.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, является дата обращения административного истца с административным исковым заявлением в суд – 15 декабря 2017 года.

С учетом изложенного установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка, равная его рыночной стоимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2017 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении по состоянию на 01 января 2015 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2015 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1 201000 (один миллион двести одна тысяча) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 15 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 09 апреля 2018 года.

Председательствующий С.Н. Полевщикова