дело № 3а-16/2024

(3а-432/2023)

УИД 26OS0000-04-2023-0003339-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 09 февраля 2024 года

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.

при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В.

с участием:

представителя ФИО1 по доверенности ФИО2

представителя Министерства имущественных отношений Ставропольского края по доверенности ФИО3, 

представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО4

эксперта ФИО5

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости 

установил:

ФИО1, действующий через своего представителя по доверенности ФИО2, обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 436,7 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: автогараж, количество этажей: 1, в размере его рыночной стоимости 1 243 000 (один миллион двести сорок три тысячи) рублей, по состоянию на 01.01.2019 года;

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 937 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: мастерская, количество этажей: 1, в размере его рыночной стоимости 2 664 000 (два миллиона шестьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей, по состоянию на 01.01.2019 года.

В обоснование требований указав, что вышеуказанные объекты недвижимости находятся в его собственности.

Кадастровая стоимость объектов установлена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1175 от 25.11.2019 и по состоянию на 01.01.2019 г составила:

- с кадастровым номером № - 4 492 963,82 рубля;

- с кадастровым номером № - 8 427 998,88 рубля.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как собственника, поскольку размер налоговых платежей исчисляется исходя из их кадастровой стоимости. 

Согласно Отчету об оценке от 18.04.2023 № 009/1-23-К, подготовленному оценщиком ООО «Аманейдж», рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019 составляет 1 243 000 рублей и 2 664 000 рублей соответственно.

В судебное заседание административный истец, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц, извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, возражений относительно доводов административного иска не представили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске, и просила суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, определенном судебным экспертом.

В судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3 с иском не согласилась, право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не оспаривает.

В судебном заседании представитель ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО4 с иском не согласилась находя его не обоснованным, право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не оспаривает. С отчетом об оценке и заключением эксперта не согласна, считает их не соответствующими требованиям законодательства об оценочной деятельности и ФСО, вопросов к заключению эксперта по повторной судебной оценочной экспертизе не имеет.

В судебном заседании эксперт ФИО5, поддержал выводы, изложенные в подготовленном им экспертном заключении.

Исследовав письменные доказательства по делу, выслушав представителя административного истца ФИО2, представителей Министерства имущественных отношений Ставропольского края и ГБУ СК «Ставкрайимущество», а также пояснения эксперта ФИО5, суд приходит к следующему.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ). 

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в собственности объекты размер налоговых платежей рассчитывается из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 является собственником объектов недвижимости:

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 436,7 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: автогараж, количество этажей: 1;

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 937 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: мастерская, количество этажей: 1. Данные обстоятельства подтверждаются представленными выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 26.09.2023 № КУВИ-001/2023-218274280 и № КУВИ-001/2023/218273457 (т.1., л.д.15-122).

Кадастровая стоимость объектов установлена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1175 от 25.11.2019 и по состоянию на 01.01.2019 г составила:

- с кадастровым номером № - 4 492 963,82 рубля;

- с кадастровым номером № - 8 427 998,88 рубля, что подтверждается представленными выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12.04.2023 № КУВИ-001/2023-86879863 и № КУВИ-001/2023-86877835 (т.1, л.д.23, 24).

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как собственника, поскольку размер налоговых платежей исчисляется исходя из их кадастровой стоимости. 

Согласно Отчету об оценке от 18.04.2023 № 009/1-23-К, подготовленному оценщиком ООО «Аманейдж», рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019 составляет 1 243 000 рублей и 2 664 000 рублей соответственно.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 27 октября 2023 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» от 10.01.2024 № ЭЗ 002/2024 рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019 составила: 

- с кадастровым номером № - 1 598 455 рублей;

- с кадастровым номером № – 3 355 116 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО5 от 10.01.2024 № ЭЗ 002/2024 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям указанного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в предоставленных для производства экспертизы материалах административного дела, с нормативной и методической документацией проведения расчетов. 

Экспертом проводилось исследование объектов по материалам административного дела. 

При идентификации объекта экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. 

В заключение судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. 

Экспертом применялись сравнительный и доходный подходы, результаты расчетов согласованы.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки, использованы методы прямой капитализации и другие. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. 

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5, поддержал выводы, содержащиеся в заключении, ответил на поставленные вопросы и представил письменные пояснения на возражения ГБУ СК «Ставкрайимущество».

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. 

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с их рыночной стоимостью. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости. 

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налогов.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной на дату государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению. 

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. 

В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленных в иске объектов в размере их рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика. 

На основании изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 27.09.2023 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 436,7 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: автогараж, количество этажей: 1, в размере его рыночной стоимости 1 598 455 рублей, по состоянию на 01.01.2019 года;

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 937 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: мастерская, количество этажей: 1, в размере его рыночной стоимости 3 355 116 рублей, по состоянию на 01.01.2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером № и №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – 27.09.2023 года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Председательствующий судья Е.А.Строчкина.