дело 2-673/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

05 июля 2018 года город Набережные Челны

Тукаевский районный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Р.Р. Гайфуллина, при секретаре Ч.Г. Рахмановой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Р.Р. Гайнуллина к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на незавершенный строительством дом, о признании недействительным договора займа с одновременной ипотекой,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО4 в интересах Р.Р. Гайнуллина обратилась в суд с вышеназванным иском, с учетом измененных требований; определением суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 привлечен к участию в деле в качестве соответчика. 

В обоснование иска указано, что осенью ДД.ММ.ГГГГ истец договорился с ФИО1 о строительстве жилого дома по адресу: 

<

адрес>, стоимость дома определили в 6700000 руб, при этом истец обязался вкладывать денежные средства, ответчик – построить дом. Передача денежных средств была оформлена распиской от ДД.ММ.ГГГГ о получении ответчиком 3500000 руб, там же было указано условие о доплате 3200000 руб. после завершения строительства дома. Указав, что данная расписка должна квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи – жилого дома, а ответчик не приступает к строительству дома и отказывается от передачи прав на незавершенный строительством дом, просила признать за истцом право собственности на данный объект недвижимости, незавершенный строительством. 

Кроме того, в измененных исковых требованиях представитель истца ФИО5 указала, что между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор займа с одновременной ипотекой в отношении земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес> Позднее даты обременения - ДД.ММ.ГГГГ, истец заключал с ответчицей договор купли-продажи земельного участка, который был сдан в Росреестр на регистрацию. Ранее заключения договора – ДД.ММ.ГГГГ – возникли права истца на строящийся дом, расположенный на данном земельном участке, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, при этом строительство дома велось с согласия и ведома ФИО2. Незавершенный строительством жилой дом принадлежит истцу по договору купли-продажи будущей вещи как результат финансирования строительства, а земельный участок обременен в пользу третьих лиц, что нарушает права истца как приобретателя незавершенного строительством дома. В связи с этим просила признать недействительным (ничтожным) договор займа с одновременной ипотекой от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи третьему лицу в ипотеку части земельного участка, расположенного под зданием жилого дома, как не принадлежащий залогодателю ФИО2 на праве собственности. 

В судебном заседании Р.Р. Гайнуллин и его представитель ФИО5 поддержали заявленные требования по указанным в иске основаниям. 

ФИО1 иск не признал, пояснив, что строил дом на земельном участке, принадлежащем ФИО2, с согласия последней, однако не на денежные средства истца. Денежные средства, полученные по расписке, потратил на себя, согласен вернуть Р.Р. Гайнуллину. 

Представитель ФИО2, ФИО6 не признал иск, указав на отсутствие оснований его удовлетворения. 

Представитель ФИО3, ФИО7 иск не признал, пояснив, что договор займа с одновременной ипотекой от ДД.ММ.ГГГГ был подписан после совместного исследования земельного участка, в котором строения отсутствовали. Отсутствует договор о строительстве дома, а расписку ФИО1 нельзя признать таковым. 

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации. Необходимость государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости предусмотрена статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В подп. 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из материалов дела, ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Согласно выписке из ЕГРН, имеется также запись об ипотеке, зарегистрированной ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО3 по договору займа с одновременной ипотекой от ДД.ММ.ГГГГ, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно данному договору, ФИО2 под залог земельного участка получила у ФИО3 4 млн.руб, сроком на 3 года, под 72 % годовых, заложенный участок оценен в 3 млн.руб, выкупная стоимость предусмотрена в 2 млн.руб. Согласно пункту 5 договора, ФИО2 сохраняет право пользования земельным участком в соответствии с его назначением и гарантирует отсутствие на участке строений, а при строительстве без разрешения залогодержателя все возведенные строения будут считаться находящимися в залоге. 

На данном земельном участке начато строительство дома, на который просит признать право собственности истец, указав, что заключал с ФИО1 договор купли-продажи будущей вещи как результат финансирования, в качестве доказательства заключения договора представил расписку от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9) и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 83), а также записи в журнале о получении ответчиком денежных средств в разных размерах, от 50000 до 350000 руб. 

Так, согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получил от Р.Р. Гайнуллина 75000 руб; согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ответчик получил у Р.Р. Гайнуллина 3500000 руб, как указано в расписке «для строительства дома предоплатой по адресу 

<

адрес> По завершение строительство и оплаты остатков в сумме 3200000 руб. обязуюсь оформить дом и передать в собственность со всеми документами Гайнуллину Р.Р.». 

Суду также представлены записи, которые свидетельствуют о получении 50000 руб. ДД.ММ.ГГГГ, 150000 руб. ДД.ММ.ГГГГ, 150000 руб. ДД.ММ.ГГГГ, 350000 руб. ДД.ММ.ГГГГ, записи содержат неразборчивую подпись и фамилию «Полодов». 

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пунктов 36, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. При этом доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В качестве основания возникновения права собственности на незавершенный строительством дом истец указывает на расписки о получении ответчиком денежных средств. 

ФИО8 стороной не представлено доказательств заключения договора купли-продажи, представленные расписки таковыми не являются, поскольку в нарушение вышеперечисленных законов между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Исполнением сделки является передача предмета сделки новому собственнику и ее перерегистрация, доказательств о наличии которых, равно как иных доказательств в обоснование иска суду не представлено.

Р.Р. Гайнуллин заявил иск о признании права собственности на объект, которым не владеет, а в соответствии с пунктами 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности, но право на такой иск принадлежит лишь лицу, владеющему спорной вещью.

Принимая во внимание, что спорное имущество, которое истец считает принадлежащим ему на праве собственности, находится на праве собственности ФИО2, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска о признании права собственности истца на спорное имущество, поскольку надлежащим способом защиты для собственника, лишенного владения, в силу положений статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, является виндикационный иск.

В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Содержание расписок, на которых истец основывает свои требования, не позволяет прийти к выводу о заключении договора купли-продажи спорного объекта. 

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска в части признания права собственности на незавершенный строительством дом надлежит отказать. 

Не подлежит удовлетворению также требования в части признания недействительным договора займа с одновременной ипотекой: с учетом отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на дом, Р.Р. Гайнуллин не является лицом, за которым законом предусмотрено право обжалования данного договора, поскольку стороной договора не является, его какие-либо права данной сделкой не нарушаются. 

В пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абз. 1 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Р.Р. Гайнуллин, не являясь стороной указываемой им в иске сделки, просит признать ее недействительным, считая, что договор заключен без учета расположения на земельном участка незавершенного строительством дома. 

Между тем, с учетом отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на дом, истец не имеет охраняемый законом интерес в признании оспариваемой сделки недействительной, следовательно, не относится к числу лиц, защита прав которых возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Не применимы к рассматриваемому спору и требования статьи 66 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой, если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

В данном случае истец не имеет отношения ни к земельному участку, ни к строящемуся дому, в связи с чем не имеет права доказывать обоснованность своих требований переходом прав и обязанностей. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска ФИО4 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на незавершенный строительством дом, о признании недействительным договора займа с одновременной ипотекой - отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Верховный Суд Республики Татарстан через Тукаевский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: