УИД 11RS0001-01-2023-003397-71

Дело № 2-4593/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 июня 2023 года г. Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Паншина Д.А.,

при секретаре Зотовой М.О.,

с участием представителя администрации МО ГО «Сыктывкар» – ФИО1,

представителя ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам:

администрации МО ГО «Сыктывкар» к ФИО2 об изъятии объекта незавершённого строительства

ФИО2 к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании права собственности на самовольную постройку,

у с т а н о в и л :

Администрация МОГО «Сыктывкар» обратилась в суд с иском к ФИО2 об изъятии объекта незавершённого строительства – жилой дом с кадастровым номером 11:05:0401007:1381, проектируемой площадью 175,4 кв.м, степень готовности – 60%, расположенное по адресу: ... – для продажи с публичных торгов.

В обоснование исковых требований указано на то, что ФИО2 является собственником указанного объекта незавершённого строительства, расположенного на земельном участке, который ранее был предоставлен в аренду для завершения строительства спорного объекта. Срок аренды истёк, строительство завершено не было. Повторная передача земельного участка в аренду ФИО2, как собственнику объекта незавершенного строительства, для завершения строительства без проведения торгов законом не предусмотрена.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании права собственности на самовольную постройку – индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: ....

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4 и ПАО Сбербанк.

В судебном заседании представитель администрации МО ГО «Сыктывкар» оставила разрешение исков на усмотрение суда, при этом пояснила, что от исковых требований к ФИО2 не отказываются.

Представитель ФИО2 иск администрации МО ГО «Сыктывкар» не признал, на встречном иске настаивал.

Иные лица участия в судебном заседании не приняли.

ФИО4 в представленном суду заявлении иск ФИО2 поддержала, возражала против удовлетворения иска администрации МО ГО «Сыктывкар».

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что постановлением главы администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... был утверждён проект границ земельного участка площадью 1500 кв.м в составе земель населённых пунктов, в жилой зоне Ж30. Также было принято решение о предоставлении этого земельного участка (по адресу: ...) в аренду сроком на 10 лет ФИО7 для строительства индивидуального жилого дома.

Указанному земельному участку ** ** ** был присвоен кадастровый №... (прежний №...), категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – для строительства индивидуального жилого дома.

** ** ** между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка №..., по условиям которого арендатору был предоставлен в аренду на срок до ** ** ** земельный участок с кадастровым номером 11:05:0401007:168, расположенный по адресу: ..., пгт. Краснозатонский, ..., для строительства индивидуального жилого дома. Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке ** ** **.

На основании договора уступки права аренды земельного участка от ** ** ** ФИО7 уступил права и обязанности арендатора по указанному договору аренды земельного участка ФИО8 Договор уступки был зарегистрирован в установленном порядке ** ** **.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» был выдан ФИО8 градостроительный план спорного земельного участка, предназначенного для строительства индивидуального жилого дома.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» было выдано ФИО8 разрешение на строительство на спорном земельном участке индивидуального жилого дома, площадью 175,4 кв.м, количество этажей – 2, на срок до ** ** **.

** ** ** на государственный кадастровый учёт был поставлен объект незавершённого строительства с кадастровым номером №... – индивидуальный жилой дом по адресу: ..., пгт.Краснозатонский, ..., который расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером №....

** ** ** между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ФИО8 был заключен договор аренды земельного участка №..., по условиям которого арендатору из земель населенного пункта предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: ..., пгт. Краснозатонский, ..., для завершения строительства индивидуального жилого дома, сроком до ** ** **. Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке ** ** **.

В соответствии с договором купли-продажи от ** ** ** ФИО2 приобрёл у ФИО8 указанный объект незавершённого строительства (запись в ЕГРН от ** ** **). Степень готовности указанного объекта, согласно содержащимся в ЕГРН сведениям, составляет 60%.

На основании договора уступки права аренды земельного участка от ** ** ** ФИО8 уступил права и обязанности арендатора по указанному договору аренды земельного участка ФИО2 Договор уступки был зарегистрирован в установленном порядке ** ** **. 

Также ** ** ** в ЕГРН были внесены записи об ипотеке в силу закона в пользу ПАО Сбербанк в отношении объекта незавершённого строительства с кадастровым номером №... и земельного участка с кадастровым номером №....

Запись об обременении в виде аренды в пользу ФИО2 в отношении земельного участка по состоянию на ** ** ** погашена в ЕГРН не была.

** ** ** ГБУ РК «РУТИКО» был составлен технический паспорт на незавершённый строительством жилой дом по адресу: .... Степень готовности указанного объекта составил 79%.

** ** ** ФИО2 обращался в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением о предоставлении ему в аренду сроком на три года спорного земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома, указав, что на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства. В удовлетворении указанного заявления администрацией МО ГО «Сыктывкар» отказано письмом №... от ** ** ** в связи с отсутствием оснований для повторного предоставления в аренду спорного земельного участка без проведения торгов.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» в связи со сменой застройщика было выдано ФИО2 разрешение на строительство на спорном земельном участке индивидуального жилого дома, площадью 175,4 кв.м, количество этажей – 2, на срок до ** ** **.

** ** ** ФИО2 обращался в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: ..., для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком на один год.

Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от ** ** ** по гражданскому делу №... в удовлетворении указанных исковых требований ФИО2 к администрации МО ГО «Сыктывкар» было отказано.

В соответствии с п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ).

Вышеуказанные положения законодательства предусматривают возможность изъятия для продажи с публичных торгов лишь объектов незавершённого строительства.

Согласно составленному ** ** ** кадастровым инженером техническому плану здания расположенный на земельном участке с кадастровым номером №... объект является индивидуальным жилым домом, площадью 138,6 кв.м, 2023 года постройки, который был образован из объекта незавершённого строительства с кадастровым номером №....

Представителем администрации МО ГО «Сыктывкар» признаётся то обстоятельство, что спорный объект в настоящее время является объектом, строительство которого завершёно.

Таким образом, в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером №... отсутствует объект незавершённого строительства, который администрация МО ГО «Сыктывкар» просит изъять у ФИО2 для продажи с публичных торгов, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных администрацией МО ГО «Сыктывкар» исковых требований.

Разрешая заявленные ФИО2 исковые требования, суд приходит к следующему.

Из технического плана от ** ** ** следует, что спорный объект представляет собой двухэтажный индивидуальный дом, площадью 138,6 кв.м, построенный из деревянного бруса. Здание находится на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0401007:168.

** ** ** ФИО2 обратился в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с уведомлением об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства. В выдаче уведомления о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства ФИО2 администрацией МО ГО «Сыктывкар» было отказано уведомлением от ** ** **. В обоснование принятого решения было указано на истечение срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:0401007:168, отсутствие зарегистрированных прав на указанный земельный участок. Также было указано на отсутствие на фасаде дома адресного указателя наименования улицы и номер дома, различие данных о площади построенного объекта более чем на 5% по отношению к проектной площади, указанной в разрешении на строительство.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.Статьей 219 указанного Кодекса предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Спорное здание является самовольной постройкой, поскольку в отношении него не было выдано уведомления о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства, а также по причине истечения срока действия договора аренду земельного участка, на котором здание расположено.

Согласно пунктам 3 и 4 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом органы местного самоуправления городского округа вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Непринятие такого решения администрацией МО ГО «Сыктывкар» не свидетельствует о том, что спорное строение не является самовольной постройкой, поскольку принятие такого решения является правом администрации МО ГО «Сыктывкар», а не её обязанностью.

Таким образом, одним из обязательных условий признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку является её соответствие параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, именно на день обращения в суд.

При рассмотрении настоящего дела подлежит установлению, допущены ли при возведении самовольной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае также надлежит установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ №..., Пленума ВАС РФ №... от ** ** ** «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Согласно градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером №..., а также содержащимся в ЕГРН сведениям, на указанном земельном участке предполагается строительство индивидуального жилого дома. Земельный участок расположен в территориальной зоне, допускающей строительство индивидуальных жилых домов.

Согласно акту экспертизы ИП ФИО9 от ** ** **, составленному по заказу ФИО2, несущие конструкции расположенного на земельном участке с кадастровым номером №... жилого дома находятся в работоспособном состоянии, недопустимых прогибов, трещин и дефектов не обнаружено. Здание соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, действующим на территории Российской Федерации. Категория состояния объекта в целом – исправное состояние. Техническое состояние характеризуется отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Техническое состояние конструкций, объёмно-планировочные решения объекта обеспечивают безопасную эксплуатацию объекта, не нарушает права и законные интересы граждан, используется и пригодно в качестве места постоянного пребывания граждан.

Представителем администрации МО ГО «Сыктывкар» признаётся то обстоятельство, что спорная постройка соответствует установленным требованиям, и то, что её сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку каких-либо сомнений акт экспертизы ИП ФИО9 от ** ** ** не вызвал.

В ходе рассмотрения дела установлено, что строительство спорного здания было начато до истечения срока аренды земельного участка на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство. Уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства до истечения срока действия договора аренды выдано не было. Обращение за выдачей такого уведомления имело место быть после истечения действия договора аренды земельного участка.

Законных оснований для возобновления арендных правоотношений с целью завершения строительства (оформления акта о вводе в эксплуатацию) между сторонами не имеется. Иного способа для оформления права собственности на возведённое здание, кроме обращения с иском в суд за признанием права собственности на самовольную постройку, у ФИО2 не имеется.

Таким образом, поскольку ФИО2 предпринимались меры к легализации здания, построенного на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство и в соответствии обязательными требованиями, с учётом отсутствия каких-либо существенных нарушений градостроительных норм и правил, угрозы жизни и здоровью граждан, оснований для отказа в признании за ФИО2 права собственности на спорную самовольную постройку у суда не имеется. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания в судебном порядке за ФИО2 права собственности на самовольную постройку – индивидуальный жилой дом, площадью 138,6 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №... по адресу: ....

Однако суд считает необходимым отметить, что нарушений администрацией МО ГО «Сыктывкар» прав, свобод или законных интересов ФИО2, требований законодательства судом не установлено. Необходимость разрешения спора по иску ФИО2 именно в судебном порядке была обусловлена действиями самого ФИО2, а также прямым указанием закона (ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО2 ... к администрации МО ГО «Сыктывкар» (ИНН 

<

***>) удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на самовольную постройку – индивидуальный жилой дом, площадью 138,6 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №... по адресу: ....

В удовлетворении исковых требований администрации МО ГО «Сыктывкар» к ФИО2 об изъятии объекта незавершённого строительства – жилой дом с кадастровым номером №..., проектируемой площадью 175,4 кв.м, степень готовности – 60%, расположенное по адресу: ... – для продажи с публичных торгов отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья - Д.А. Паншин