Дело № 3а-28/2019

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 17 апреля 2019 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Рожелюк А.Я.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости, составляющей 

<

данные изъяты> руб., указав, что является собственником ангара и административного здания на вышеуказанном земельном участке. В отношении данного участка с МО «Гатчинский муниципальный район» Ленинградской области заключен договор аренды. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 

<

данные изъяты> руб. Согласно отчету об оценке №103/18 от 28.05.2018 рыночная стоимость земельного участка на дату определения кадастровой стоимости составляет 

<

данные изъяты> руб. Кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости и нарушает права истца, поскольку выкупная стоимость земельного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (л.1 л.д.12).

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство является ненадлежащим административным ответчиком, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Из представленного административным истцом отчета следует, что объекты-аналоги отличаются по категории, площади и иным характеристикам (т.1 л.д.210).

В письменном отзыве административного ответчика ФГБУ ФКП Росреестра указано, что дата определения кадастровой стоимости земельного участка – 02.04.2015. Кадастровая стоимость внесена в ГКН 02.04.2015 по заявлению о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости разрешенное использование. Разрешение требований оставлено на усмотрение суда (т.1 л.д.206).

В письменном отзыве административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что для расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № применен УПКС равный 1947,08 руб./кв.м. Дата определения кадастровой стоимости – 02.04.2015. Результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка могут быть оспорены только в суде. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление не имеет (т.1 л.д.199).

В письменном отзыве заинтересованного лица администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № внесена законно и обоснованно. Нормами действующего законодательства не установлен запрет на превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью. Нормативные акты, которыми установлена кадастровая стоимость земельного участка, признаны судом законными. Со стороны административного истца имеет место злоупотребление правом в целях уклонения от налогообложения. В удовлетворении требований необходимо отказать (т.1 л.д.189).

В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ ФКП Росреестра и заинтересованных лиц - администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области, администрацию муниципального образования Пудомягское сельское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Просила удовлетворить заявленные требования с учетом проведенной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО3 в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. 

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Исходя из положений ст.39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что 17.12.2012 МО «Гатчинский муниципальный район» Ленинградской области и ИП «ФИО1» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № (т.1 л.д.38).

02.08.2016 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на административное здание на земельном участке с кадастровым номером № (т. 1 л.д.31).

15.01.2018 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на ангар на земельном участке с кадастровым номером № (т.1 л.д.34).

Из выписки из ЕГРН от 01.03.2018 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости 02.04.2015 (т.1 л.д.27).

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 25.05.2018 № 103/18 следует, что по состоянию на 02.04.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. (т.1 л.д.145).

Отчет составлен ФИО7, членом общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков, имеющей стаж работы в области оценочной деятельности с 2016 г. (т.1 л.д.60).

При исследовании отчета об оценке от 25.05.2018 № 103/18 судом установлено, что использованные оценщиком в расчетах характеристики объекта-аналога № 5 не соответствуют информации, изложенной в объявлении. Указывая диапазон скидки на торг 5-40%, оценщик применил скидку на торг в размере 30%. Рассчитывая корректировку на площадь, оценщик вместо указанного в таблице коэффициента «1,04», применил коэффициент «0,96». Осуществляя корректировку на наличие коммуникаций, оценщик не учел наличие указанных в объявлении коммуникаций у объекта-аналога № 3 и принял как имеющиеся коммуникации у объекта-аналога № 5, при отсутствии указанной информации в объявлении. При этом, в расчетах оценщиком применен коэффициент в размере, не соответствующем указанному в таблице.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО7 пояснила, что определяя размер скидки на торг, отдала предпочтение мнению ФИО4. При корректировке на наличие коммуникаций, в случае наличия только ТУ на подключение, использовала половинное значение коэффициента. При корректировке на площадь в таблице ошибочно указан иной коэффициент. К информации, изложенной в объявлении об объекте-аналоге № 3 в части наличия коммуникаций, отнеслась критически. Информацию о наличии коммуникаций у объекта-аналога № 5 получала ранее. Указала, что допущенные в отчете ошибки не привели к занижению рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В связи с наличием в отчете недостатков, которые признаны оценщиком и не подлежат устранению в ходе допроса оценщика, наличием замечаний Правительства Ленинградской области относительно обоснованности представленного административным истцом отчета, существенного расхождения между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и указанной в отчете рыночной стоимости (более чем в 3 раза), судом удовлетворено ходатайство представителя административного истца ФИО2 о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка (т.2 л.д.49).

Согласно заключению эксперта № 211 от 26.03.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 02.04.2015 составляет 

<

данные изъяты> руб. (т.2 л.д.87).

Экспертиза выполнена ФИО8, членом СРО Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеющим квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «оценка недвижимости», который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.2 л.д.8, 9, 58).

В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав заключение эксперта № 211 от 26.03.2019 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответы на поставленные судом вопросы.

Экспертом в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, составлено точное описание объекта исследования. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта исследования, которые имеют специфику, влияющую на результаты исследования объекта; информация о текущем использовании объекта исследования, другие факторы и характеристики, относящиеся к указанному объекту, существенно влияющие на его стоимость.

В результате анализа характеристик объектов аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, с использованием метода относительного сравнительного анализа, выбрано 6 объектов-аналогов.

Эксперт проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на торг и на площадь земельных участков, а также, привел обоснование отсутствия необходимости проведения корректировки по иным ценообразующим факторам.

Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки наглядно приведен в заключении, а именно, в экспертном заключении имеются таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере равном рыночной стоимости определенной судебной экспертизой. 

При таких обстоятельствах заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Доводы о том, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком, подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям ст.247 КАС РФ.

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рубля по состоянию на 02 апреля 2015 года, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 24 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 22 апреля 2019 г.