№ 2-611/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 февраля 2019 года г. Оренбург

Ленинский районный суд города Оренбурга

в составе председательствующего судьи Даниловой С.М., 

при секретаре Хайранбаевой М.А.,

при участии истцов ФИО1, ФИО2,

третьего лица нотариуса ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры, 

У С Т А Н О В И Л:

истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с настоящим иском к ответчиками ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры, указав в обоснование иска, что являются собственниками каждая по 1/3 доле в квартире по адресу: .... Другим долевым собственником указанной квартиры являлась ФИО4 Однако, ответчик ФИО4 в нарушение положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, не известив о своем намерении продать долю в квартире других сособственников, осуществила продажу своей доли постороннему лицу ФИО5 Переход прав собственника ФИО4 на 1/3 долю в квартире на ФИО5 был осуществлен на основании договора купли-продажи доли квартиры от .... О нарушении своих прав они узнали в ..., когда к ним пришел не знакомый человек и сказал, что он теперь собственник 1/3 доли в их квартире. Получив выписку из ЕГРН на принадлежащее им жилое помещение, они убедились, что третьим собственником значится ФИО5 На основании изложенного, просили суд признать за ФИО2, ... года рождения преимущественное право покупки и перевести на нее права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности на 1/3 долю в квартире, расположенной по адресу: ... по договору купли-продажи доли квартиры от ..., зарегистрированному в ЕГРП ... N.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 заявленные требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить их по основаниям, изложенным в иске.

Третье лицо нотариус ФИО3 в судебном заседании полагала, что исковые требования не подлежат удовлетворению. Представила письменный отзыв на иск, в котором указала, что заявление, адресованное истцам ФИО6, ФИО7 от ... было изготовлено ею по обращению ФИО4 за освидетельствованием подлинности подписи на заявлении. В указанном заявлении содержится извещение, адресованное истцам о намерении продать принадлежащую ответчику 1/3 долю в квартире по адресу: ... за 350000 рублей. При этом законодательством не запрещено направление одного извещения двум лицам, проживающим по одному адресу. Полагала, что при удостоверении договора купли-продажи доли квартиры от ... не допущено каких-либо нарушений действующего законодательства. Просила отказать в удовлетворении исковых требований. 

Ответчики ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения были извещены надлежащим образом. Ранее, в судебном заседании ФИО4 исковые требования не признала, пояснив, что ФИО2 приходится ей матерью, а ФИО1 – бабушкой. Она неоднократно устно предлагала им купить принадлежащую ей долю в квартире, но не получала от них согласие. В связи с этим, она обратилась к нотариусу ФИО3, которая оформила ей заявление в адрес ФИО6, ФИО7 о намерении продать свою долю в квартире. Нотариус выдала ей один экземпляр этого заявления, которое по почте в одном конверте на один адрес она направила истцам. Это письмо они не получили и нотариус, посчитав их извещение надлежащим, удостоверила договор купли-продажи доли квартиры, заключенный между ней и ФИО5 Свою долю в квартире она продала за 350000 рублей. Просила отказать в удовлетворении исковых требований, так как считала, что действовала в соответствии с законом. 

В судебном заседании от ... представитель ответчика ФИО5 – ФИО8, действующая на основании доверенности от ..., исковые требования не признала, предложила истцам выкупить у ФИО5 принадлежащую ему 1/3 долю в спорной квартире за 400000 рублей. 

Суд, руководствуясьстатьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав истцов, третье лицо, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Из пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Судом на основании материалов дела установлено, что истцы ФИО1, ФИО2 являются собственниками по 1/3 доле каждая в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ....

Собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на указанную выше квартиру являлась также дочь и внучка истцов - ответчик ФИО4

... между ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи доли квартиры, по условиям которого ФИО4 продала, а ФИО5 купил принадлежащую ФИО4 1/3 долю в праве собственности на квартиру по адресу: ..., оплатив стоимость доли, определенную договором в сумме 350 000 рублей.

Из материалов дела также следует, что в связи с продажей ФИО4 принадлежащей ей 1/3 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, ей были приняты меры к уведомлению участников общей долевой собственности – ФИО1 и ФИО2 о продаже 1/3 доли в праве общей долевой собственности. 

Так, ... ФИО4 составила заявление в адрес истцов ФИО6, ФИО7 о своем намерении продать принадлежащую ей 1/3 долю в праве собственности на квартиру по адресу: ..., за 350000 рублей. Подпись ФИО9 в указанном заявлении удостоверена нотариусом ФИО3 

После этого, как следует из пояснений ответчика ФИО4, получив от нотариуса один экземпляр указанного заявления, она самостоятельно в этот же день, посредством почтового отправления направила заявление истцам по месту их проживания в спорной квартире.

Судом обозревался почтовый конверт, на лицевой стороне которого в графе «Кому» указано «ФИО10 (ФИО11), ФИО1 (ФИО12)», в графе «Куда» - «...». 

Указанный конверт адресатами не был получен и возвратился в адрес отправителя в связи с истечением срока хранения, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором .... 

Кроме того, из указанного отчета усматривается, что получателем по данному почтовому отправлению значится только одно лицо ФИО10

Ответом УФПС Оренбургской области – филиала ФГУП «Почта России» от ... на запрос суда также подтверждается, что заказное письмо с объявленной ценностью N ... было направлено только в адрес ФИО1

Из указанного следует, что заявление ФИО4 о намерении продать свою долю в квартире было направлено ею в одном экземпляре только в адрес собственника ФИО1, в адрес ФИО2 такое заявление не направлялось.

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Порядок проверки подтверждения доставки извещения участников долевой собственности регламентирован в Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного прав покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденными решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол №03/16 от 26 марта 2016 года).

Между тем, как установлено судом, несмотря на то, что конверт с заявлением от ФИО4 о намерении продать долю квартиры был адресован двум лицам, являющимся участниками долевой собственности, само почтовое отправление было оформлено и адресовано только на одному лицу ФИО1 Следовательно, суд приходит к выводу о том, что один из участников долевой собственности спорной квартиры ФИО2 в нарушение положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не была надлежащим образом извещена ответчиком о продаже ее доли в жилом помещении. Вместе с тем, как следует из содержания искового заявления, именно ФИО2 имеет намерение и возможность приобрести в свою собственность продаваемую ФИО4 долю в квартире. 

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенные положения закона, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что ФИО4 нарушено преимущественное право ФИО2 на приобретение спорной 1/3 доли квартиры, поскольку не исполнена надлежащим образом обязанность по извещению об отчуждении доли другого участника долевой собственности.

Поскольку истец ФИО2 не отказалась от покупки, в подтверждение своих намерений приобрести указанную долю перевела на счет Управления Судебного департамента в Оренбургской области денежные средства в сумме 350000 рублей, то суд считает возможным перевести на истца ФИО2 права и обязанности покупателя 1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ... прекратить право собственности ФИО5 на 1/3 долю в праве собственности в отношении данного объекта недвижимости.

При этом, переводя на ФИО2 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли квартиры от ..., суд считает необходимым взыскать в пользу ФИО5 внесенную истцом ФИО2 на счет Управления Судебного департамента в Оренбургской области сумму 350000 рублей в счет исполнения обязательств по оплате приобретенной по данному договору доли объекта недвижимости. 

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1, ФИО2 являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые ФИО1, ФИО2 к ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры удовлетворить.

Перевести на ФИО2, ... года рождения права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли квартиры от ..., заключенному между продавцом ФИО4 и покупателем ФИО5 в отношении 1/3 доли квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый N.

Прекратить за ФИО5 право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ..., кадастровый N.

Признать за ФИО2, ... года рождения право собственности на 1/3 долю квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый N.

В порядке возмещения ФИО5 денежной суммы, внесенной им при оплате 1/3 доли квартиры по договору купли-продажи доли квартиры от ..., выплатить ФИО5 со счета Управления Судебного департамента в Оренбургской области (...) ИНН N, КП: N, счет N отделение Оренбург, БИК N, КБК N, ОКТМО N) денежную сумму в размере 350000 (триста пятьдесят тысяч) рублей, внесенную ФИО2 по чеку-ордеру от ... в качестве залога для обеспечения исковых требований. 

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья: Данилова С.М.

Мотивированный текст решения изготовлен 13 февраля 2019 года

Судья: Данилова С.М.