Дело № 2-1137/2017

25 июля 2017 года

г. Архангельск

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Соломбальский районный суд г. Архангельска

в составе председательствующего судьи Долгиревой Т.С., 

при секретаре Томиловой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 03 ноября 2016 года, признании данного договора недействительным, взыскании 1 500 000 рублей, уплаченных по договору купли-продажи.

В предварительном судебном заседании истец заявила об отказе от иска в части признания договора купли-продажи недействительным, поскольку ею заявлено требование о расторжении договора.

Производство по делу в данной части прекращено определением суда от 25 июля 2017 года.

В обоснование требований о расторжении договора и взыскании суммы указала, что 03 ноября 2016 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу***. Согласно условиям договора с дополнительным соглашением истец уплатила ответчику за квартиру денежные средства в размере 1 200 000 руб. Впоследствии ФИО1 стало известно, что дом *** признан аварийным и подлежащим реконструкции, на момент продажи фундамент был некапитальным (поставлены городки), ответчик о данном факте при заключении договора истца не уведомил. Полагает, что ФИО2 были нарушены существенные условия договора купли-продажи.

В судебном заседании истец и представитель истца ФИО3 на исковых требованиях настаивали.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился. Его представитель ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств. Пояснила, что ответчик в заблуждение о качестве передаваемой недвижимости покупателя не вводил, поскольку качественное состояние объекта недвижимости оценивалось покупателем при его осмотре. Решение о признании дома аварийным и подлежащим реконструкции было принято уже после заключения договора купли-продажи в январе 2017 года. Кроме того указала, что сведения о фундаменте дома истец могла легко выяснить в управляющей компании, тем более что работы по установке городков к моменту продажи квартиры уже были оплачены собственниками дома, а сам факт признания дома аварийным не влечет за собой невозможность осуществления сделки.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» в лице Архангельского филиала № 8637, надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного заседания, в суд не явился, просил рассмотреть дело без его участия. Направил суду отзыв, в котором указал, что до подписания договора квартира была осмотрена истцом, с качественными характеристиками объекта недвижимости ФИО1 была согласна, квартира была оценена, на нее оформлена ипотека, в связи с чем просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 03 ноября 2016 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого ответчик продал, а истец купил квартиру, расположенную по адресу: г. ***л.д. 17-21).

Указанную квартиру стороны оценили в 1 500 000 руб.

Дополнительным соглашением к договору от 03.11.2016 цена квартиры установлена – 1 200 000 руб. (л.д. 22).

09 ноября 2016 года за истцом было зарегистрировано право собственности на указанное жилое помещение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (л.д. 31-36).

Заключением межведомственной комиссии от 20 декабря 2016 года жилой дом № 122 по ул. Победы в г. Архангельске признан аварийным и подлежащим реконструкции, а именно: деревянный дом имеет деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности (л.д. 49-51). 

Акт утвержден распоряжением заместителя Главы муниципального образования «Город Архангельск» № 62р от 17 января 2017 года (л.д. 45-48).

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с положениями п.п. 1 и 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Частью 4 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ органом исполнительной власти.

В соответствии с п. 7 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и -многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47, таким уполномоченным органом является соответствующая межведомственная комиссия.

В силу п. 42 названного Положения межведомственная комиссия проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения (о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, а также о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В соответствии с ч.10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3,5-9 настоящей статьи.

Из содержания ч.1 ст. 32 ЖК РФ следует, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, путем выкупа.

Согласно ч.б ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в неговключаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (ч.7 ст. 32 ЖК РФ).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч.8 ст. 32 ЖК РФ).

При этом в силу прямого указания нормы закона, предусмотреннойч.5 ст. 32 ЖК РФ, собственник жилого помещения, подлежащего изъятию,с момента государственной регистрации решения об изъятии данногопомещения до достижения соглашения или принятия судом решения овыкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением.

В соответствии со ст. 288 ч.1 ГК РФ, ст. 30 ч. 1 ЖК РФ собственникосуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ст. 209 ч.2 ГК РФ собственник вправе по своемуусмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Из анализа указанных правовых норм следует, что собственник квартиры, находящейся в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции, до достижения соглашения между собственником и муниципальным образованием о выкупе указанной квартиры (либо до принятия судом решения об изъятии квартиры) вправе распоряжаться ею, в том числе и отчуждать путем заключения договора купли- продажи.

Как следует из материалов дела, обстоятельств, при которых отчуждение спорного жилого помещения было бы невозможно по настоящему делу не установлено, поскольку между ответчиком (предыдущим собственником) и муниципальным образованием соглашения о выкупе спорной квартиры не заключалось, решение суда об изъятии данной квартиры не принималось.

Каких-либо ограничений в оборотоспособности объектов гражданских прав, предусмотренных ст. 129 ГК РФ, спорный объект не имеет.

Таким образом, спорная квартира на момент заключения договора купли - продажи между сторонами являлась объектом гражданских прав и могла отчуждаться от одного лица к другому.

Кроме того, дом был признан аварийным уже после заключения договора купли-продажи, в декабре 2016 года. 

Стоимость установки городков к моменту заключения договора оплачена собственниками (л.д. 53-65).

Истец с момента заключения договора купли - продажи и до настоящего времени проживает в спорном жилом помещении, т.е. использует его по назначению. При этом, доказательств, что качественные характеристики квартиры со дня ее приобретения до настоящего времени изменились, не представлено, как не представлено. доказательств. наличия иных недостатков, в том числе скрытых, препятствующих использованию жилого помещения по назначению, нахождение квартиры в доме признанном аварийным к таковым не относится.

То обстоятельство, что квартира находится в доме, признанномаварийным и подлежащим реконструкции, свидетельствует о том, что жилищныеправа истца как собственника могут быть обеспечены и защищены впорядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ. 

Истец, приобретая указанное жилое помещение, имела возможность ознакомиться с его характеристиками. При оформлении кредита на приобретение данной квартиры проводилась оценка данного жилого помещения, в отчете об оценке указаны дата постройки дома, процент износа дома, иные характеристики, актуальные для данного жилого помещения, исходя их которых определена рыночная стоимость указанной квартиры как конкретного объекта.

С учетом изложенного, поскольку объектом договора купли -продажи являлась конкретная квартира, стоимость которой была определена сторонами по договору с учетом ее индивидуальных характеристик, квартира используется истцом по назначению - для проживания, сам по себе факт признания дома аварийным и подлежащим реконструкции не свидетельствует о существенном нарушении договора, исходя из положений ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, указанные истцом обстоятельства не являютсясущественными нарушениями в рамках положений ст. 450 ГК РФ, вследствие которых возможно расторжение договора.

Доказательств иных существенных нарушений условий договора, влекущих возможность его расторжения в судебном порядке, стороной истца в соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Исходя из этого, оснований для расторжения договора купли - продажи по заявленным истцом требованиям не имеется.

Исковые требования о взыскании денежных средств являются производными от требования о расторжении договора купли-продажи, в связи с чем оснований для их удовлетворения также не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

В иске ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Соломбальский районный суд г. Архангельска в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья Т.С. Долгирева

Решение в окончательной форме составлено ***.