Дело № 2-3091/2025

66RS0006-01-2025-002220-54

Мотивированное 

решение

 изготовлено 10 июля 2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 июля 2025 года Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Нагибиной И. А., при секретаре Артамоновой Е. В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Парк Победы» о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании денежных средств при изменении площади объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, судебных издержек, 

установил:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании денежных средств при изменении площади объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, судебных издержек, в обоснование исковых требований указывая, что 11.04.2024 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве 

<

 № >. Объект долевого строительства – кладовая, подлежащая передаче участнику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома и являющаяся частью дома. Стоимость объекта – 415000 рублей уплачена истцом в полном объеме. Общая проектная площадь кладовой по договору составляет 4,2 кв. м. Площадь кладовой по результатам технической инвентаризации – 3,6 кв. м. Таким образом, застройщиком участнику долевого строительства кладовая передана меньшей площадью, чем предусмотрено договором. Разница между проектной и фактической площадью кладовой составляет 0,6 кв. м. 

В адрес ответчика истцом направлено требование о компенсации стоимости по договору за разницу в площади кладовой 0,6 кв. м в размере 59285 рублей 71 копейки, исходя из пункта 3.1 договора, приложения 

<

 № > к договору, стоимость одного квадратного метра составляет 98809 рублей 52 копейки. Следовательно, расчет компенсации стоимости по договору за разницу в площади кладовой составляет 59285 рублей 71 копейка (98809 рублей 52 копейки х 0,6 кв. м).

В ответном письме ответчик отказал в удовлетворении требования о компенсации стоимости за разницу в площади кладовой под предлогом того, что при заключении договора стороны пришли к соглашению о том, что перерасчет стоимости кладовой по результатам обмера не производится, цена договора является окончательной и изменению не подлежит.

Истец просит признать недействительным пункт 1.6 договора и производный от него пункт 2 акта от 28.03.2025 приема-передачи объекта долевого строительства по договору, которыми установлено, что стороны не производят дополнительных расчетов в случае изменения площади объекта долевого участия по результатам обмеров (технической инвентаризации) и такое изменение площади объекта долевого строительства на цену договора не влияет, а также взыскать с ответчика в свою пользу 107685 рублей 71 копейку, из которых: денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 59285 рублей 71 копейки за непереданные 0,6 кв. м площади кладовой, расходы на оплату услуг представителя – 25000 рублей, компенсация морального вреда – 20000 рублей, расходы на нотариальное удостоверение доверенности – 3400 рублей.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал. Дал пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении, в судебном заседании представила письменный отзыв на исковое заявление, указав, что сторонами согласованы условия договора о том, что на момент окончания строительства возможно несовпадение размеров площади объекта долевого строительства, указанной в договоре (проектная площадь), и площади по результатам обмеров (технической инвентаризации) объекта долевого строительства. 28.03.2025 сторонами подписан акт приема-передами объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве 

<

 № > от 11.04.2024. Истцом никаких замечаний, имеющих отношение к объекту, не заявлено.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, следует из материалов дела, не оспаривается сторонами, что 11.04.2024 между ООО «Специализированный застройщик «Парк Победы» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве 

<

 № >. Объект долевого строительства – кладовая, подлежащая передаче участнику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома и являющаяся частью дома. Стоимость объекта – 415000 рублей уплачена истцом в полном объеме. Общая проектная площадь кладовой по договору составляет 4,2 кв. м.

По акту приема-передачи от 28.03.2025 кладовая площадью 3,6 кв. м передана истцу ответчиком, получившим плату за нежилое помещение в полном объеме.

В адрес ответчика истцом направлено требование о компенсации стоимости по договору за разницу в площади кладовой 0,6 кв. м в размере 59285 рублей 71 копейки, исходя из пункта 3.1 договора, приложения 

<

 № > к договору стоимость одного квадратного метра составляет 98809 рублей 52 копейки. Истец указал, что в условиях договора не указан размер допустимых отступлений фактической площади передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения (л.д. 35-36).

Ответчик отказал в удовлетворении требования о компенсации стоимости за разницу в площади кладовой, ссылаясь на пункт 1.6 договора, согласно которому стороны пришли к соглашению, что на момент окончания строительства возможно несовпадение размеров площади объекта долевого строительства, указанной в договоре (проектная площадь), и площади по результатам обмеров (технической инвентаризации) объекта долевого строительства в виде технического плана дома (л.д.37-38).

В соответствии с п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (часть 3).

Существенные условия договора участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений в многоквартирном жилом доме содержаться в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, к ним относятся условия об объекте строительства и объекте долевого строительства, сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цене договора, сроках и порядке ее уплаты; гарантийном сроке на объект долевого строительства; одном из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: исполнении обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; размещении денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). 

Согласно выписке из ЕГРН договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.04.2025 (л.д. 31-34).

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе предъявить требования, изложенные в части 2 указанной статьи Закона, либо отказаться от исполнения договора на основании ее части 3. 

Кроме того, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). 

Частью 5 статьи 8 указанного Закона предусмотрено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. 

Истцом доказательств, подтверждающих ухудшение качества объекта долевого строительства, сделавшего его непригодным для использования, суду не представлено. единственным основанием предъявления требования о взыскании с ответчика денежной суммы в заявленном размере является изменение фактической площади объекта долевого строительства (кладовой) в сторону уменьшения.

В то же время пунктом 1.6 договора участия в долевом строительстве 

<

 № > от 11.04.2024 и пунктом 2 акта приема-передачи объекта долевого строительства по настоящему договору установлено, что стороны пришли к соглашению, что на момент окончания строительства возможно несовпадение размеров площади объекта долевого строительства, указанной в договоре (проектная площадь), и площади по результатам обмеров (технической инвентаризации) объекта долевого строительства в виде технического плана дома.

Стороны не производят дополнительных расчетов в случае изменения площади объекта долевого участия по результатам обмеров (технической инвентаризации) и такое изменение площади объекта долевого строительства на цену договору не влияет.

Пунктом 3.1 стороны установили, что цена договора представляет собой общий размер денежных средств, подлежащих уплате участником застройщику по настоящему договору, составляет 415000 рублей. В указанную сумму включена стоимость строительного объекта долевого строительства, стоимость строительства общего имущества, предназначенного для обслуживания и использования дома, стоимость подготовки исходных данных и технической документации, строительства коммуникаций и иных инженерных сооружений, стоимость подготовки площадки строительства, благоустройства прилегающей территории, стоимость природоохранных и иных необходимых работ, расходы на строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры, на выполнение технических условий, оплату подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, прочие расходы застройщика, связанные с возведением дома.

Оценив условия оспариваемого пункта договора, суд не усматривает оснований для признания его недействительным, исходя из требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», принимая во внимание то обстоятельство, что площадь кладовой меньше 0,6 кв. м площади, определенной договором участия в долевом строительстве, не свидетельствует о наличии недостатка качества объекта участия в долевом строительстве, который делает его непригодным для использования.

Довод стороны истца о том, что именно площадь кладовой определяет цену договора, прямо противоречит условиям договора участия в долевом строительстве, которым согласована твердая цена объекта договора, не подлежащая дополнительным расчетам при изменении площади объекта долевого строительства как в меньшую, так и в большую сторону, и которая складывается из стоимости расходов истца на возведение дома в целом. Условие договора о твердой цене объекта долевого строительства не противоречит требованиям закона и прав истца не нарушает, вопреки доводам, являющимся основанием предъявления настоящего иска, поскольку не зависит от площади объекта долевого строительства, непосредственно подлежащего передаче истцу, ставит в равное положение стороны договора при изменении площади объекта долевого строительства по фактическим замерам в любую сторону.

При таком положении, требование истца о признании недействительным пункта 1.6 договора участия в долевом строительстве от 11.04.2024 

<

 № >, взыскании разницы в стоимости объекта долевого строительства при изменении его площади в сторону уменьшения, удовлетворению не подлежит.

Поскольку судом не установлено нарушение ответчиком прав истца как потребителя при передаче объекта долевого строительства, не имеется оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, судебных издержек. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Парк Победы» о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании денежных средств при изменении площади объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, судебных издержек, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения в Свердловский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья И. А. Нагибина