Дело №2-129/2026

УИД: 23RS0052-01-2025-001642-37

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Тихорецк 22 января 2026 года

Тихорецкий городской суд Краснодарского края в составе:

судьи Гончаровой О.Л.,

секретаря судебного заседания Юрченко Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, ФИО4, ФИО1, ФИО2 о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, собственникам помещений многоквартирного дома ФИО4, ФИО1, ФИО2 о сохранении объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, и входящей в его состав 

<

адрес>, принадлежащей истцу, в реконструированном состоянии и признании права собственности на квартиру.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, общей площадью 31,2 кв.м. Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, указанная квартира имеет общую площадь, идентичную договору купли-продажи – 31,2 кв.м. После приобретения квартиры в собственность истцом в 2024-2025 годах для улучшения жилищных условий без разрешительной документации была произведена реконструкция за счет строительства пристройки литер «А1», сноса веранды литер «а7», пристройки литер «а6», части пристройки литер «а5», демонтированы отопительные камины в помещениях №,4; демонтированы перегородки помещений №,2,3,4; установлена перегородка с дверным проемом с образованием жилой комнаты № и жилой комнаты №.

В результате проведения вышеуказанных строительных работ помещение 

<

адрес> кадастровым номером №, имеет следующие характеристики: общая площадь квартиры литер «А» с пристройкой литер «Al» составляет 91,8 кв.м, жилая площадь 47,2 кв.м, назначение: жилое, наименование: квартира; этажность: 1. За выдачей разрешения на проведение реконструкции и перепланировки истец в администрацию Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района не обращалась.

Согласно техническому заключению от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному специалистом, экспертом отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Тихорецкому району, самовольно реконструированное, перепланированное и переустроенное помещение, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, соответствует нормативным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, требованиям санитарно-гигиенических противопожарных норм, обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, решение о сохранении в существующем виде после реконструкции, перепланировки переустройства 

<

адрес> составе многоквартирного жилого дома принято единогласно.

Уточнив исковые требования, истец ФИО3 просила суд сохранить в существующем виде многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, и входящую в его состав 

<

адрес>, признать за ней право собственности на 

<

адрес> литер «А» с пристройкой литер «А1», общей площадью 91,8 кв.м.

Истец ФИО3, её представитель ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены, в заявлении просили рассмотреть дело без их участия, исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика – администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, ответчики ФИО4, ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены, в поступивших заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие, указали, что не возражают против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – представитель межмуниципального отдела по Выселковскому и Тихорецкому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен.

Руководствуясь положениями пунктов 3, 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон и третьих лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд принимает во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты прав является признание права.

В судебном заседании установлено, что истец ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником жилого помещения – квартиры, состоящей из трех комнат, общей площадью 31,2 кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Собственником квартиры произведены реконструкция, перепланировка и переоборудование без разрешительной документации путем возведения пристройки литер «А1», сноса веранды литер «а7», пристройки литер «а6», части пристройки литер «а5»; демонтированы отопительные камины в помещениях №,4; демонтированы перегородки помещений №,2,3,4; установлена перегородка с дверным проемом с образованием жилой комнаты № и жилой комнаты №, за счет чего произошло увеличение площади квартиры с 31,2 кв.м до 91,8 кв.м.

Из технического заключения ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» отдел по Тихорецкому району от ДД.ММ.ГГГГ следует, что объект капитального строительства – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, соответствует требованиям Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Соответствует СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (утв. приказом МЧС России от 24.04.2013 №288) изменениями от 01.12.2022. Соответствует требованиям перечисленных пунктов СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», СП 17.13330.2017 «Кровли». Квартира №3 находится в удовлетворительном техническом состоянии и соответствует нормативным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных норм, безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Затронуто общее имущество собственников многоквартирного дома, требуется согласие все собственников помещений в многоквартирном доме согласно части 2 статьи 26 ЖК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Квартира истца расположена в многоквартирном доме, состоящем из четырех квартир. В результате произведенной истцом реконструкции изменению подвергся объект капитального строительства – многоквартирный жилой дом, о сохранении которого в существующем виде истцом заявлены исковые требования.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования участком относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома (пункт 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года).

С учетом указанных норм права, по данному делу юридически значимым обстоятельством применительно к изложенным нормам Жилищного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также норм Гражданского кодекса Российской Федерации, является выяснение судом вопроса о квалификации произведенных работ (перепланировка, реконструкция, самовольная постройка), в результате которых изменилась площадь 

<

адрес>, а также изменился размер общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Из пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, предназначен для объектов жилой застройки, для эксплуатации малоэтажного многоквартирного жилого дома, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Во исполнение требований норм Жилищного кодекса Российской Федерации к участию в деле привлечены все собственники помещений в МКД, представлено согласие всех собственников на сохранение реконструкции, они не возражают против удовлетворения исковых требований.

С целью правильного разрешения дела судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Тихорецкому району от ДД.ММ.ГГГГ следует, что исследуемый реконструированный многоквартирный жилой дом соответствует предельным параметрам разрешенного строительства в части процента застройки, количества этажей, отступов от смежных земельных участков, не соответствует в части отступа от красной линии пристройка литер «А1» 

<

адрес> (составляет менее 3,0 м), строительство пристройки уменьшило существующие отступы, соответствует в части отступа от красной линии квартир №,2,4 (отступ составляет более 3,0 м). Многоквартирный жилой дом и 

<

адрес>, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, Военный городок, 

<

адрес>, после реконструкции, перепланировки и переустройства соответствует требованиям перечисленных пунктов СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные». Помещения, образованные данным строением, соответствуют требованиям, предъявляемым строительным нормам и правилам к категории многоквартирных домов: санитарно-гигиеническим (по инсоляции, наличию электроосвещения, проветривания), планировочным (по линейным размерам), противопожарному состоянию (по типу перегородок, ширине, высоте дверных и оконных проемов). Противопожарное расстояние между многоквартирным жилым домом №, пристройкой литер «А1» 

<

адрес> строениями на смежном участке № составляет 6,37 м, что соответствует п. 4.3 СП 4.13130.2013. Согласно СанПиН 2.2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» исследуемое строение по установлению санитарно-защитных зон не классифицируется. Санитарно-защитная зона от исследуемого объекта не устанавливается. Реконструированный многоквартирный жилой дом и 

<

адрес> отвечает требованиям статьи 7 Федерального закона от 30.12.2009 №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Произведенные строительные работы не оказали влияния на состояние несущих конструкций. Объект капитального строительства - многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, и 

<

адрес> литер «А», с пристройкой литер «А1», общей площадью 91,8 кв.м, входящая в состав многоквартирного дома, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права и интересы третьих лиц. Минимальные отступы от границ земельных участков возможно считать незначительным нарушением градостроительных, строительных норм и правил, несущественным и не препятствующим возможности сохранения и эксплуатации постройки.

Суд доверяет заключению эксперта, оснований сомневаться в правильности его выводов не имеется. Данное заключение эксперта в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является относимым, допустимым и достоверным доказательством.

В абзаце третьем пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 №44 разъяснено, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении истцом пристройки к квартире не установлено, сам по себе факт незначительного нарушения в части минимальных отступов от границ земельного участка существенным не является и не препятствует её сохранению, поскольку не создает угрозу безопасности при дальнейшей эксплуатации объекта. Единственными признаком самовольной перепланировки, переустройства и реконструкции является отсутствие разрешительной документации. Однако работы были произведены в соответствии с требованиями градостроительных, строительных норм и правил, противопожарных норм, технических регламентов, помещения отвечают установленным нормам и правилам, при этом права и законные интересы собственников дома не нарушены, не создано угрозы жизни или здоровью жильцов.

Установив, что реконструкция объекта в целом произведена без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, установленные нарушения в части минимальных отступов являются несущественными, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создано угрозы для жизни и здоровья граждан, обеспечивается безопасная эксплуатация объекта, на сохранение реконструкции получено согласие всех собственников помещений многоквартирного дома, а также учитывая отсутствие возражений со стороны администрации городского поселения, суд приходит к выводу, что материалами дела подтверждены все условия, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку, в связи с чем, считает возможным удовлетворить исковые требования.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Сохранить объект капитального строительства – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> входящую в его состав 

<

адрес> существующем виде после произведенной реконструкции, для дальнейшей эксплуатации.

Признать за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес> 

<

адрес>, право собственности на 

<

адрес> литер «А», с пристройкой литер «А1», площадью 91,8 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>.

Решение суда является основанием для внесения органом государственной регистрации недвижимости изменений в данные кадастрового учета в отношении многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> входящей в его состав 

<

адрес>, совершения действий по регистрации права собственности на квартиру.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Тихорецкий городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Тихорецкого

городского суда: Гончарова О.Л.

Мотивированное решение изготовлено 30 января 2026 года.

Судья Тихорецкого

городского суда: Гончарова О.Л.