УИД 28RS0008-01-2024-001468-34

Дело №2а-780/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 октября 2024 года г.Зея Амурской области

Зейский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Куприяновой С.Н.,

при секретаре Гришиной В.В.,

с участием административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации города Зеи о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском к администрации города Зеи, в котором просит признать незаконным отказ администрации города Зеи в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>, обязать административного ответчика заключить с ней договор аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>, в обоснование требований указав, что 28 июня 2014 года она приобрела объект незавершённого строительства – индивидуальный жилой дом на основании договора купли-продажи от 27 июня 2014 года, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

Номер обезличен> В период с 2014 года по 2024 год она с супругом строили дом для ввода в эксплуатацию. В 2020 году супруг уволился с работы по состоянию здоровья. В связи с тяжёлым финансовым положением они не успели достроить дом в сроки аренды спорного земельного участка. 07 июля 2024 года срок аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, истёк. На обращение в администрацию города Зеи о заключении договора аренды земельного участка она получила отказ в связи с не окончанием строительства объекта недвижимости. Оспариваемый отказ административного ответчика в заключении договора аренды нарушает материальные права, так как принадлежащий ей объект незавершённого строительства, расположен на указанном земельном участке. Она, как собственник объекта незавершённого строительства индивидуального жилого дома, лишена возможности полноценно его обслуживать, содержать и распоряжаться им по своему усмотрению.

Определением суда от 11 октября 2024 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечён ФИО3

В судебном заседании административный истец на удовлетворении исковых требований настаивала, поддержав доводы, изложенные в иске. Кроме того, суду пояснила, что достроить жилой дом они не смогли в связи с материальными трудностями. В 2015 году она была вынуждена уволиться с работы в связи с необходимостью ухода за больным отцом. В 2020 году супруг остался без работы по состоянию здоровья. Последние три года данный земельный участок топит. Они вынуждены были поднимать имеющийся фундамент, в настоящее время дом размером 4х8 возведен до крыши. В этом году они планировали поднять земельный участок, однако машины с землей не смогли проехать на участок. Они огородили весь участок забором из профлиста, желают достроить жилой дом и переехать в него жить.

Представитель административного ответчика ФИО2 административные исковые требования не признала, суду пояснила, что срок аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

Номер обезличен> ранее уже однократно продлевался с ФИО1 соглашением сторон от 27.05.2019 года на 5 лет. Из содержания подп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ следует, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства. За период действия договора аренды с 2014 года по 2024 год строительство дома не завершено, регистрация объекта не произведена. Учитывая изложенное, оснований для предоставления административному истцу земельного участка в аренду без проведения торгов не имеется, оспариваемое решение не противоречит нормативным правовым актам и является законным. В настоящее время с требованиями об изъятии объекта незавершённого строительства, расположенного на земельном участке, административный ответчик к истцу не обращался, однако срок на обращение с таким иском не истёк.

Заинтересованное лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлялся надлежащим образом. 

В соответствии со ст.150 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Задачами административного судопроизводства, в силу ст.3 КАС РФ являются: обеспечение доступности правосудия в сфере административных и иных публичных правоотношений; защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений; правильное и своевременное рассмотрение и разрешение административных дел; укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Статьёй 4 КАС РФ установлено, что каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Принуждение к отказу от права на обращение в суд является недопустимым.

В соответствии со ст.46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделённые государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

В соответствии с ч.1 ст.219 КАС РФ, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трёх месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

В соответствии со ст.226 КАС РФ обязанность доказывания соблюдения срока обращения в суд возлагается на лицо, обратившееся в суд.

Административным истцом заявлены требования о признании незаконным отказа администрации города Зеи в заключении договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, административный истец обратилась в администрацию города Зеи с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 

<

Номер обезличен> в аренду. Письмом от 16 июля 2024 года административному истцу отказано в заключении договора аренды земельного участка. С настоящим административным иском истец обратилась в суд 

<

Дата обезличена>, таким образом, срок для обращения в суд с настоящим административным иском не пропущен.

В соответствии с ч.2 ст.62 КАС РФ обязанноть доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. 

Частью 9 статьи 226 КАС РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершённого оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В силу ч.11 ст.226 КАС РФ, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделённые государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи объекта незавершённого строительством от 27 июня 2014 года и свидетельства о государственной регистрации права от 07 июля 2014 года административный истец ФИО1 является собственником объекта незавершённого строительством, общей площадью 80,4 кв.м, со степенью готовности 4%, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

21 августа 2014 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Зеи и ФИО1 был заключён договор №1552 14 аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>, общей площадью 1200 кв.м., по условиям которого ФИО1 был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: 

<

адрес>, для строительства индивидуального жилого дома, на срок с 07 июля 2014 года по 06 июля 2019 года.

27 мая 2019 года постановлением администрации города Зеи №523 срок действия договора аренды №1552 14 от 21 августа 2014 года продлён на срок 5 лет.

27 мая 2019 года в связи с продлением срока договора аренды, между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Зеи и ФИО1 было заключено соглашение о внесении изменений в договор №1552 14 от 21.08.2014 года аренды земельного участка, срок аренды установлен с 07 июля 2019 года по 06 июля 2024 года. 

28 июня 2024 года административный истец обратилась в администрацию города Зеи с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>, площадью 1200 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в аренду без проведения торгов.

16 июля 2024 года административный ответчик отказал истцу в предоставлении указанного земельного участка в аренду со ссылкой на подп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, указав, что за период действия договора аренды с 2014 года по 2024 год строительство дома не завершено, регистрация объекта не произведена. Оснований для заключения договора аренды земельного участка не имеется. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения административного истца с настоящим административным иском.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершённого строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершённого строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершённого строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершённого строительства в соответствии с настоящим пунктом. 

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьёй 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов.

В силу п.6 ст.239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключён без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершённого строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учётом пункта 33 статьи 34 Закона №171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ распространяются также на договор аренды, заключённый после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп.8 п.8 ст.39.11).

Согласно п.4 ст.39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно п.1 ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведённые положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершённого строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершённого строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключён (технологически присоединён) объект (пп.1 - 3 ст.239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определённых обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершённого строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нём объекта незавершённого строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 №19-КАД21-17-К5.

Применительно к данному спору, поскольку в настоящее время срок на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды спорного земельного участка не истёк, публичный собственник спорного земельного участка вправе обратиться в суд с настоящим иском, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска. При этом, суд учитывает, что административный истец не лишён в дальнейшем обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении договора аренды земельного участка по истечении установленного законом срока.

Руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к администрации города Зеи о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Зейский районный суд Амурской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.Н. Куприянова 

Решение принято в окончательной форме 28 октября 2024 года.

Судья