РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 марта 2021года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Невейкиной Н.Е., 

при секретаре Овсянниковой А.Б., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-56/2021 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр» к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый центр» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>-б, общей площадью 1934,7 кв.м. Просило установить кадастровую стоимость земельного участка, равную его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года по выводам, изложенным в отчете ООО «АйБи-Консалт» № 6551 02/20 1.

Представитель административного истца в судебном заседании исковые требования поддержал и просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости по выводам, изложенным в заключение эксперта ФИО1 АО «Международный центр оценки» за № 325/20 от 08.06.2020 года. 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, в письменных пояснениях просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя, не возражал против выводов судебной экспертизы, оставил разрешение требований административного истца на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, представил письменные пояснения, в которых против выводов эксперта не возражал, оставил решение на усмотрение суда.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен.

Учитывая положения ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ч. 5 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508). 

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из вышеприведенных положений законодательства следует, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости нежилое здание с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>-б, общей площадью 1934,7 кв.м., в отношении которого установлена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 82 799 883,48 рублей, на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 года № 15ВР-1633, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой необоснованное возложение обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком земельного налога. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объектов недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости объекта по состоянию на 01.01.2018 года. 

Кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 01.01.2018 года была установлена Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области.

При этом, в соответствии с 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «АйБи-Консалт» 

<

данные изъяты>.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определением Московского областного суда от 26 марта 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АО «Международный центр оценки» ФИО1 

Заключением установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО «АйБи-Консалт» не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Также экспертом установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости равная его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 71 630 000 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении судебной экспертизы, не согласился представители административного истца и ответчика. Представитель Министерства имущественных отношений Московской области представил суду письменные возражения на заключение эксперта, в которых указал, что заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность. Ходатайствовал о назначении по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Определением Московского областного суда от 29 июля 2020 года по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АО «Международный центр оценки» ФИО1

Заключением установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО «АйБи-Консалт» не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Также экспертом установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости равная его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 78 092 500 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в правильности и обоснованности заключения эксперта, с учетом замечаний административного истца, определением Московского областного суда от 25 ноября 2020 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации Многофункциональный центр оценки, экспертизы и консалтинга «Эстиматика» ФИО2

Заключением повторной судебной оценочной экспертизы установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО «АйБи-Консалт» не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости равная его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 74 233 000 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении повторной судебной оценочной экспертизы, не согласился представитель административного истца, указал, что заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства, просил суд вынести решение в соответствии с проведенной по делу первой судебной экспертизой, согласно которой установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости равная его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 71 630 000 рублей. 

Суд не принимает во внимание возражения административного истца против заключения эксперта ФИО2 по следующим основаниям. 

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения повторной судебной оценочной экспертизы, проведенной АНО Многофункциональный центр оценки, экспертизы и консалтинга «Эстиматика» экспертом ФИО2

Так, заключение АНО Многофункциональный центр оценки, экспертизы и консалтинга «Эстиматика» содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, сопоставимым по характеристикам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка исследуемых объектов, анализа других внешних факторов, не относящихся непосредственно к исследуемому объекту, но влияющих на его стоимость, а также нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): определение сегмента рынка, альтернативные варианты использования объектов, местоположение и характеристики объектов, вид права, категория земель, вид разрешенного использования, а также площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: местоположения, имеющимся правам, категории и вида разрешенного использования земель, площади, цене предложения, цене предложения за 1 кв. м, условиям рынка, финансирования и продажи, характеристикам объектов. 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении, в том числе в части применения подхода.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная повторной судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению повторной судебной экспертизы Автономной некоммерческой организации Многофункциональный центр оценки, экспертизы и консалтинга «Эстиматика» у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено экспертом ФИО2, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим стаж работы в области оценки свыше 10 лет, являющимся действующим членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный Оценочный Департамент», обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 15 марта 2018 года, застраховавшим ответственность и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При этом, правовых оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы не имеется, поскольку сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения судом не установлено, заключения, содержащего противоречия с заключением экспертизы, проведенной по определению суда, не представлено.

Само по себе несогласие заинтересованного лица с результатами проведенной экспертизы по смыслу ч. 2 ст. 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не являются основанием для проведения повторной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением судебной оценочной экспертизы Автономной некоммерческой организации Многофункциональный центр оценки, экспертизы и консалтинга «Эстиматика».

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административных истцов с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости следует считать 06 марта 2020 года.

Кроме того, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, в связи с чем, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр» к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 06 марта 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 1 934,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>-б, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 74 233 000 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Е. Невейкина 

Дата изготовления мотивированного решения – 05 марта 2021 года