Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 24 июля 2023 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Рогаткове М.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-536/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альфа Центр Самара» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Административный истец общество с ограниченной ответственностью «Альфа Центр Самара» (далее по тексту ООО «Альфа Центр Самара») обратилось в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 2161,5 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: выставочный центр по продаже автомобилей, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 33060104, 47 рублей. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого определена Приказом Министерства имущественных отношений от 25.11.2021 № 2451 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Самарской облети» по состоянию на 01.01.2021 в размере 51632982, 83 рублей. Отчетом ООО НПО «Азимут» рыночная стоимость объекта определена в размере 33060104, 47 рублей. Установленная кадастровая стоимость, по мнению административного истца, является завышенной и влечет необоснованный расчет налогов. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, административные исковые требования поддержала и просила установить кадастровую стоимость объекта равную рыночной по результатам повторной судебной экспертизы. 

Административные ответчики министерство имущественных отношений Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области, а также заинтересованные лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», Правительство Самарской области в судебное заседание не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ).

В письменном отзыве на иск ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» с учетом дополнительных пояснений, поступивших до судебного заседания, принятие решение по делу оставило на усмотрение суда, указав, что определенная в заключении эксперта ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» стоимость нежилого здания находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка к которому относится нежилое здание. 

Учитывая требования статьи 150, части 4 статьи 247 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения явившихся по делу лиц, оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что административному истцу ООО «Альфа Центр Самара» ИНН 

<

***> на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества: здание с кадастровым номером №, площадью 2161,5 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: выставочный центр по продаже автомобилей, по адресу: 

<

адрес>

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2021 № 2451 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Самарской области» по состоянию на 01.01.2021 определена кадастровая стоимость здания в размере 51632982, 83 рублей, о чем сведения внесены в ЕГРН 06.01.2022.

Административный истец, будучи собственником спорного объекта, является плательщиком налога на имущество юридических лиц, зачисляемого в бюджет муниципального образования. Налоговой базой для исчисления налога на имущество юридических лиц является кадастровая стоимость объектов недвижимости. 

Установление кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и 26.12.2022 обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости является обоснованным. 

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке.

Отчетом об оценке № 022-ЮЛ от 01.10.2022 оценщика ФИО2 независимой оценочной компании ООО «НПО Азимут» определена рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 в размере 33060104 рублей 47 коп. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, по инициативе заинтересованного лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» административного ответчика министерства имущественных отношений Самарской области и в связи с возникшими сомнениями судом первой инстанции с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости назначена судебная экспертиза определением суда от 01.02.2023, производство которой поручено эксперту ООО СБД «Эскорт». 

Заключением эксперта № 0151-К/23 от 10.05.2023, выполненным экспертом ФИО3 экспертным учреждением ООО Страховой брокерский дом «Эскорт», определена действительная рыночная стоимость здания с кадастровым номером №, наименование: выставочный центр по продаже автомобилей, назначение: нежилое здание, площадью 2161,5 кв.м, количество этажей, в том числе подземных 1, местоположение: 

<

адрес>, по состоянию на 01.01.2021 в размере 46836886 рублей. 

По инициативе административного истца определением суда от 31.05.2023 по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта № 22/ЭЗ/2023 от 05.07.2023, выполненным экспертом ФИО4 экспертным учреждением ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов», установлено, что

- отчет об оценке № 0151-К/23 от 10.05.2023 ООО «СБД «Эскорт» при оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость объекта оценки – нежилого здание с кадастровым номером № площадью 2161,5 кв.м, расположенного по адресу ориентира: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2022 года, составляет 38624 531 рубль. 

Эксперт ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» пришел к выводу о выявлении в заключении эксперта – отчете № 0151-К/23 от 10.05.2023 ООО «СБД «Эскорт» при оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 технических ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей заключения эксперта, приводят к неоднозначному толкованию и влияют на итоговый результат. Так, не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, при наличии активного рынка взята корректировка на торг, некорректно подобраны аналоги (нарушение ФСО № 3 п.5), отсутствуют поправки на принятые аналоги с оборудованием (нарушение ФСО № 1 п. 14), не проведен анализ наиболее эффективного использования (нарушение ФСО № 7 п. 6).

Возражений, замечаний относительно выводов судебной экспертизы представителем административного истца и иными участвующими в деле лицами не заявлено. 

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

С учетом установленных сомнений в отчете об оценке № 022-ЮЛ от 01.10.2022 оценщика ФИО2, технических ошибок в заключение эксперта № 0151-К/23 от 10.05.2023 ООО СБД «Эскорт», позиции стороны административного истца, суд не принимает данные документы в качестве доказательства рыночной стоимости спорного объекта. 

Оценив заключение повторной судебной экспертизы, суд полагает, что данное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, исходя из следующего. Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Экспертом проведено исследование с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж). Отказ от применения затратного и сравнительного подходов экспертом мотивирован и обоснован.

Уточнив административный иск, представитель административного истца просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости, установленном заключением судебной экспертизы.

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2021 в размере 38 624 531 рубля, то есть по выводам повторной судебной экспертизы.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 26.12.2022, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Альфа Центр Самара» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 38624 531 (тридцать восемь миллионов шестьсот двадцать четыре тысячи пятьсот тридцать один) рубль. 

Датой подачи заявления в суд считать 26.12.2022.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 07.08.2023.

Судья И.А. Щетинкина