Дело № 2-456/2021 

УИД: 58RS0009-01-2021-001589-81

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«29» июля 2021 года г. Заречный

Зареченский городской суд Пензенской области в составе: 

председательствующего судьи Шандрина Р.В.,

при секретаре Грузд И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ПАО «Сбербанк России» в лице филиала Пензенского отделения №8624 Сбербанка России о признании обременения отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с названным иском, в котором указал, что решением Арбитражного суда Пензенской области от 13.12.2017 года по делу №А49-11572/2016 МП «Ремонтно-строительный комбинат» г. Заречного Пензенской области признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Протоколом №1909-ОТПП/2 от 27.08.2020 года «О результатах проведения торгов в форме публичного предложения по продаже имущества» победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, проведенных конкурсным управляющим МП «РСК» М.Е.Ю., признан участник торгов ФИО1

11.09.2020 года между конкурсным управляющим МП «РСК» М.Е.Ю. и ФИО1 заключен договор купли – продажи незавершенного объекта строительства – жилой дом, расположенный по адресу: (Адрес), кадастровый номер (Номер).

В ЕГРН внесена запись о государственной регистрации (Номер) от 23.12.2020 года. Согласно выписки из ЕГРН, на объект незавершенного объекта строительства – жилой дом ограничений прав и обременений не зарегистрировано.

Объект незавершенного строительства – жилой дом, расположен на земельном участке с кадастровым номером (Номер)

Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на 28.04.2021 год, в отношении данного земельного участка зарегистрированы следующие обременения:

Ипотека в силу закона (58-58-34/015/2014-654 от 24.12.2014) в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора участия в долевом строительстве от 11.12.2014 года №14, заключенного между МП «РСК» и ФИО2

Ипотека в силу закона (58-58-34/014/2014-685 от 17.12.2014 года) в пользу участника долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве о 01.12.2014 года №3, заключенного между МП «РСК» и ФИО3

В ходе конкурсного производства дольщики получили страховое возмещение в порядке ст. 13 ФЗ от 29.07.2017 №218 ФЗ.

Несмотря на то, что прекращение права залога является следствием реализации заложенного имущества в определенном Законом о банкротстве порядке, и ипотека считается прекратившейся, до настоящего времени ЕГРН содержит сведения о наличии указанных обременений земельного участка.

Поскольку наличие обременений в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером (Номер) исключает возможность предоставления его в аренду и дальнейшую регистрацию в органах Росреестра, ФИО1 просит суд признать отсутствующими обременения земельного участка с кадастровым номером (Номер), расположенного по адресу: (Адрес)

- Ипотека в силу закона (58-58-34/015/2014-654 от 24.12.2014) в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора участия в долевом строительстве от 11.12.2014 года №14, заключенного между МП «РСК» и ФИО2

- Ипотека в силу закона (58-58-34/014/2014-685 от 17.12.2014 года) в пользу участника долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве о 01.12.2014 года №3, заключенного между МП «РСК» и ФИО3

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО4 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что договор аренды в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером (Номер) ФИО1 не заключен. Отказа в заключении такого договора аренды от правообладателя земельного участка не имеется. Считает, что в связи с наличием принципа неразрывной связи объекта недвижимого имущества (незавершенный строительством жилой дом) и земельного участка, права истца оспариваемыми ограничениями нарушаются и договор аренды земельного участка ФИО1 не зарегистрируют в установленном законом порядке.

В судебном заседании представитель ПАО «Сбербанк» в лице филиала Пензенского отделения №8624 ПАО Сбербанк - ФИО5 против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск. Также пояснил, что исходя из данных выписки из ЕГРН по состоянию на 26.07.2021 год, обременение в виде ипотеки в силу закона (58-58-34/015/2014-654 от 24.12.2014) в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора участия в долевом строительстве от 11.12.2014 года №14, заключенного между МП «РСК» и ФИО2 отсутствует, в связи с чем, заявленные требования к банку также несостоятельны. Просил в удовлетворении иска отказать.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ФИО2 - ФИО6 против удовлетворения исковых требований возражала по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск. Также пояснила, что на момент рассмотрения дела судом, обременение в виде ипотеки в силу закона (58-58-34/015/2014-654 от 24.12.2014) в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора участия в долевом строительстве от 11.12.2014 года №14, заключенного между МП «РСК» и ФИО2 отсутствует.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 – ФИО7 против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск. Также пояснил, что ФИО3, как участник долевого строительства не получил до настоящего времени полного страхового возмещения, связанного с банкротством МП «РСК» и неисполнением договора долевого участия в строительстве. При указанных обстоятельствах, в отношении спорного земельного участка, расположенного под недостроенным домом, зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона (58-58-34/014/2014-685 от 17.12.2014 года) в пользу участника долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве о 01.12.2014 года №3, заключенного между МП «РСК» и ФИО3 Таким образом, учитывая то, что страхового возмещения в полном объеме в пользу ФИО3 не последовало, обременение не может быть погашено.

Третьи лица Комитет по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области, Администрация ЗАТО г. Заречный Пензенской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, Зареченский отдел Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографиипо Пензенской области, конкурсный управляющий МП «РСК» М.Е.Ю., ООО «Проминстрах» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что решением Арбитражного суда Пензенской области от 13.12.2017 года по делу №А49-11572/2016 МП «Ремонтно-строительный комбинат» г. Заречного Пензенской области признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство (л.д. 148-152).

Протоколом №1909-ОТПП/2 от 27.08.2020 года «О результатах проведения торгов в форме публичного предложения по продаже имущества» победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, проведенных конкурсным управляющим МП «РСК» М.Е.Ю., признан участник торгов ФИО1 (л.д. 19-21).

Предметом лота №1 выступало незавершенное строительство – жилой дом по адресу: (Адрес) и право аренды земельного участка (л.д. 20).

11.09.2020 года между конкурсным управляющим МП «РСК» М.Е.Ю. и ФИО1 был заключен договор купли – продажи незавершенного объекта строительства – жилой дом, расположенный по адресу: (Адрес) кадастровый номер (Номер) права аренды земельного участка (л.д. 39-43, 207-210). Договор прошел государственную регистрацию.

В соответствии с актом приема – передачи к договору купли – продажи от 11.09.2020 года от 23.09.2020 года, покупатель ФИО1 принимает незавершенное строительство – жилой дом и право аренды земельного участка (л.д. 44).

Как следует из дела правоустанавливающих документов на объекты недвижимости по адресу: (Адрес) объект незавершенного строительства кадастровый номер (Номер) и земельный участок кадастровый номер (Номер) (л.д. 52-143), правообладателем земельного участка является Муниципальное образование ЗАТО г. Заречный Пензенской области (л.д. 129). Распоряжением от 17.02.2021 года №01-05/99 председателя комитета по управлению имуществом города Заречного Пензенской области было прекращено право аренды МП «РСК» на земельный участок с кадастровым номером (Номер), расположенного по адресу: (Адрес) предоставленный ранее для жилищного строительства (л.д. 133).

Соглашением от 17.02.2021 года, подписанным председателем комитета по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области и конкурсным управляющим М.Е.Ю. договор аренды земельного участка от 21.03.2014 года №8678 (л.д. 156-158) был расторгнут (л.д. 134). Соглашение прошло государственную регистрацию.

В ЕГРН внесена запись о государственной регистрации (Номер) от 23.12.2020 года. Согласно выписки из ЕГРН, на объект незавершенного объекта строительства – жилой дом ограничений прав и обременений не зарегистрировано.Обратного суду не представлено.

Данный объект (недостроенный жилой дом) расположен на земельном участке с кадастровым номером (Номер)

Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на 28.04.2021 год (л.д. 22-38), в отношении данного земельного участка на котором расположен объект незавершенного строительства – жилой дом зарегистрированы следующие обременения:

- Ипотека в силу закона (58-58-34/015/2014-654 от 24.12.2014) в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора участия в долевом строительстве от 11.12.2014 года №14, заключенного между МП «РСК» и ФИО2

- Ипотека в силу закона (58-58-34/014/2014-685 от 17.12.2014 года) в пользу участника долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве о 01.12.2014 года №3, заключенного между МП «РСК» и ФИО3

Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на 26.07.2021 год, в отношении спорного земельного участка на котором расположен объект незавершенного строительства – жилой дом зарегистрированы следующие обременения: 

- Ипотека в силу закона (58-58-34/014/2014-685 от 17.12.2014 года) в пользу участника долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве о 01.12.2014 года №3, заключенного между МП «РСК» и ФИО3

Письмом от 05.02.2021 года Комитет по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области сообщил ФИО1 о наличии обременений в виде ипотеки в отношении земельного участка под объектом неоконченного строительства. Отказа в заключении договора аренды земельного участка ФИО1 из буквального толкования текста письма не усматривается.

Письмом от 18.02.2021 года Комитет по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области сообщил ФИО1 о порядке заключения договора аренды земельного участка под объектом неоконченного строительства и о подготовке проекта такого договора. Отказа в заключении договора аренды земельного участка ФИО1 из буквального толкования текста письма также не усматривается.

По данным расширенной выписки из ЕГРН по состоянию на 19.07.2021 года, помимо обременений в виде ипотеки в силу закона (58-58-34/015/2014-654 от 24.12.2014) в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора участия в долевом строительстве от 11.12.2014 года №14, заключенного между МП «РСК» и ФИО2 и ипотеки в силу закона (58-58-34/014/2014-685 от 17.12.2014 года) в пользу участника долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве о 01.12.2014 года №3, заключенного между МП «РСК» и ФИО3 других обременений в отношении остальных участников долевого строительства не имеется.

Данные обстоятельства установлены судом, следуют из материалов дела и сторонами не оспариваются.

В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на подтверждение своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В соответствии с пунктами 1, 4, 5 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался эти правом (пункт 5 статьи 350.2), а также в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п. 1 ст. 25 ФЗ № 102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залог недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. 

Анализируя содержание приведенных норм права, погашение регистрационной записи может быть произведено только при условии исполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом недвижимости, либо представления решения суда о прекращении ипотеки.

По нормам ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 334 ГК РФ к отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 11 Федерального закона РФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В соответствии со статьей 352 ГКРФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге, возникшем в силу статьи 13 Федерального закона«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома. Положения настоящего абзаца применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 13 этого же федерального закона, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с этим же постановлением, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

При указанных обстоятельствах, учитывая фат наличия вышеуказанных обременений спорного земельного участка, надлежащими ответчиками являются ФИО2, ФИО3 и ПАО «Сбербанк России» в лице филиала Пензенского отделения №8624 Сбербанка России, то есть те лица за которыми зарегистрировано спорное обременение.

Таким образом, из системного толкования вышеуказанных правовых норм, право на предъявление иска имеет лицо, чьи права и законные интересы нарушаются или оспариваются. С требованием о признании права отсутствующим может обратиться исключительно лицо, права и законные интересы которого нарушаются сохранением записи в ЕГРН о праве собственности на недвижимую вещь. Аналогичная правовая позиция также изложена в Постановлениях Президиума ВАС РФ № 7214/10 от 20 октября 2010 г., № от 4 сентября 2012 г., № 12576/11 от 24 января 2012 г., в соответствии с которой иск о признании права отсутствующим относится к числу исков об оспаривании права, ввиду чего полномочиями заявлять такой иск обладает лицо, которое с учетом положений ч. 1 ст. 4 АПК РФ докажет факт восстановления его нарушенных прав в результате удовлетворения такого иска. При этом следует участь, что по аналогии, в настоящем случае, истцом выступает физическое лицо.

Также следует отметить, что иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению только в том случае, если истец докажет наличие у него права на недвижимость, а также сам факт владения этой вещью, являющейся предметом спора и зарегистрированной в ЕГРН за ответчиком. Удовлетворение иска о признании права отсутствующим в случае сохранения ответчиком владения предметом спора не повлечет соединение права и владения, а также восстановления нарушенного или оспоренного права.

Кроме того, иск о признании права отсутствующим носит исключительный характер, поскольку используется в ситуации, когда применение других способов защиты вещных прав не обеспечит восстановление нарушенного или оспоренного права на недвижимость.

Так, судом установлено, что ФИО1 в рамках конкурсного производства связанного с банкротством МП «РСК» приобрел на торгах имущество должника - незавершенный объект строительства – жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:36:0010118:2380.

В рамках проведения аукциона, в состав лота №1 было включено: объект незавершенного строительства – жилой дом и право аренды земельного участка (кадастровый номер (Номер).

Исходя из материалов (выписки из ЕГРН) на момент рассмотрения дела, обременений в отношении недостроенного жилого дома не зарегистрировано.

Вместе с тем, спорный земельный участок был обременен ипотекойв силу закона (58-58-34/015/2014-654 от 24.12.2014) в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора участия в долевом строительстве от 11.12.2014 года №14, заключенного между МП «РСК» и ФИО2 и ипотекой в силу закона (58-58-34/014/2014-685 от 17.12.2014 года) в пользу участника долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве о 01.12.2014 года №3, заключенного между МП «РСК» и ФИО3

На момент рассмотрения дела, исходя из актуальной выписки из ЕГРН в отношении спорного земельного участка, расположенного по адресу: (Адрес), с кадастровым номером (Номер) по состоянию на 26.07.2021 год, обременение в виде ипотеки в силу закона (58-58-34/015/2014-654 от 24.12.2014) в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора участия в долевом строительстве от 11.12.2014 года №14, заключенного между МП «РСК» и ФИО2 погашено. 

При указанных обстоятельствах, учитывая то, что исковые требования предъявлены к лицамза которыми зарегистрировано спорное обременение, а именно к ФИО2 и ПАО «Сбербанк России» в лице филиала Пензенского отделения №8624 Сбербанка России, а также то обстоятельство, что на момент рассмотрения настоящего спора данное обременение(номер государственной регистрации 58-58-34/015/2014-654) отсутствует, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований кФИО2 и ПАО «Сбербанк России» в лице филиала Пензенского отделения №8624 Сбербанка России в связи с отсутствием предмета спора.

Вместе с тем, на момент рассмотрения дела, в соответствии с данными выписки из ЕГРН по состоянию на 26.07.2021, в отношении спорного земельного участка имеется обременение в виде ипотеки в силу закона (58-58-34/014/2014-685 от 17.12.2014 года) в пользу участника долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве от 01.12.2014 года №3, заключенного между МП «РСК» и ФИО3

ФИО1, приобретая недостроенный жилой дом (11.09.2020 года был подписан договор купли – продажи), приобрел и право аренды на земельный участок под данным объектом, вместе с тем, после заключения договора купли – продажи, Соглашением от 17.02.2021 года, подписанным председателем комитета по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области и конкурсным управляющим М.Е.Ю. договор аренды земельного участка от 21.03.2014 года №8678 (л.д. 156-158) был расторгнут (л.д. 134). Соглашение прошло государственную регистрацию. Нового или иного договора аренды земельного участка ФИО1 не заключал, обратного суду не представлено. Отказа в заключении договора аренды спорного земельного участка также не представлено. При указанных обстоятельствах, зарегистрированных прав на земельный участок, расположенный под недостроенным жилым домом у ФИО1 не имеется. Поскольку земельный участок является объектом недвижимости, соответственно все права в отношении него подлежат государственной регистрации с внесением соответствующих сведений в ЕГРН. 

ФИО1, в обоснование его требований ссылается на то, что наличие оспариваемого обременения препятствует ему в заключении договора аренды земельного участка, однако данных об отказе ему в заключении договора аренды суду не представлено. Наоборот, представителем истца в судебном заседании было подтверждено то обстоятельство, что ФИО1 никто не отказывал в заключении договора аренды. При этом, на обращение истца в Комитет по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области, письмом от 18.02.2021 года ему было сообщено о подготовке проекта договора аренды с необходимостью согласования арендной платы. При буквальном толковании ответа комитета, отказа ФИО1 в заключении договора аренды земельного участка не последовало. Аналогичным образом, такого отказа не последовало и в письме Комитета от 05.02.2021 года. Доводы истца о том, что наличие обременения препятствует ему в реализации права на раздел земельного участка и передачу его в залог являются голословными, поскольку зарегистрированных прав на данный земельный участок у ФИО1 не имеется. Исходя из дела правоустанавливающих документов на спорный земельный участок, его правообладателем является Муниципальное образование ЗАТО г. Заречный Пензенской области. Иных данных регистрационные документы не содержат. Доказательств нарушения или реальной угрозы нарушения прав истцом не представлено. Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Ссылка истца на правовую позицию, изложенную в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в соответствии с которой при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, в связи с чем, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный: участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, момента государственной регистрации перехода права собственности здание, строение, сооружение также не может быть принята во внимание, поскольку препятствий для реализации прав ФИО1 по оформлению договора аренды земельного участка последним не доказано, отказа в заключении договора аренды земельного участка также не последовало.

Следует также отметить то, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. При этом, считая свои права в отношении земельного участка нарушенными, истец ошибочно отождествляет правомочие пользования данным земельным участком, в чем он не ограничен, и правомочия по его распоряжению, заявляя доводы о том, что наличие обременения препятствует разделить земельный участок или передать его в залог. Правомочий по распоряжению спорным земельным участком у истца на момент рассмотрения настоящего спора не имеется, а наличие обременения не нарушает прав ФИО1 по использованию участка. ФИО1 также не ограничен в праве заключению договора аренды земельного участка в соответствии в нормами Земельного законодательства, в частности ст. 39.6 ЗК РФ позволяет получить в аренду такой земельный участок на котором расположен недостроенный объект капитального строительства для завершения такого строительства.

В силу пп. 4 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п. 5 ст. 350.2).

Вместе с тем, довод ФИО1 о том, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации произошло прекращение прав третьих лиц на данное имущество и он, как покупатель, получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний также основана на ошибочном толковании норм права исходя из следующего. Так, ФИО1 было приобретено с торгов недвижимое имущество, а именно недостроенный жилой дом и право аренды земельного участка. Таким образом данный довод истца может быть применен лишь в отношении освобождения от правопритязаний третьих лиц в отношении недостроенного объекта, но не в отношении права аренды, поскольку данное право на момент рассмотрения настоящего дела ФИО1 не реализовано, что исключает какие – либо нарушения его прав. 

При указанных обстоятельствах, требования ФИО1 можно рассматривать как поданные ненадлежащим истцом, то есть лицом, не обладающим соответствующим спорным материальным правом и не являющимся участником соответствующего материального правоотношения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

В силу п. 45. Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В силу п. 36 Постановления №10/22 в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП.

По смыслу названных положений иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Тем самым оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Таким образом, из содержания указанных разъяснений,удовлетворение заявленного иска не возможно, поскольку истцом доказательств зарегистрированного права на спорный земельный участок не представлено, также не доказано, что действиями ответчика нарушается его право собственности или законное владение земельным участком, кроме того, доказательств невозможности использования иных способов защиты прав истцом не представлено. 

Данные о том, что истцом в процессе рассмотрения дела были направлены письма в адрес ответчиков о добровольном погашении обременений, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку такое требование было направлено не заблаговременно, данных о получении таких требований адресатами суду не представлено, кроме того, требование о погашении обременений заявлено неуправомоченным лицом, имеющим лишь право пользования земельным участком, которое наличием обременения не нарушается.

Таким образом, отказывая в удовлетворении иска суд учитывает то, что истец не представил доказательств наличия зарегистрированного права аренды земельного участка на имя истца, невозможности регистрации права аренды земельного участка на имя истца (отказ Комитета по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области; Администрации ЗАТО г. Заречного Пензенской области;), невозможности разрешения данного вопроса в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в рамках Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», невозможности внесудебного урегулирования спора с ответчиками, наличия нарушения прав или реальной угрозы прав истца.

В качестве довода в обоснование исковых требований ФИО1 указывает на принцип единства судьбы земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на нем и исключительное право собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка, установленный Земельным законодательством. Однако, в данном случае истцом также ошибочно отождествляются понятия преимущественного права на заключение договора аренды и наличие уже зарегистрированного права в отношении спорного земельного участка. 

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в связи с тем, что обременение земельного участка в отношении ФИО2 и ПАО «Сбербанк России» отсутствует и на момент рассмотрения дела не нашло подтверждения, а имеющимся обременением, при данном положении дела, права истца не затрагиваются.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 ГПК Российской Федерации, суд –

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ПАО «Сбербанк России» в лице филиала Пензенского отделения №8624 Сбербанка России о признания обременения отсутствующим – отказать.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Зареченский городской суд Пензенской области в течение месяца с момента изготовления его в окончательном виде.

Мотивированное решение будет изготовлено 03 августа 2021 года. 

Судья Р.В. Шандрин