Дело №2-2029/2020

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

25 ноября 2020 года город Ростов-на-Дону

Железнодорожный районный суд города Ростова-на-Дону в составе:

Председательствующего судьи АФИНОГЕНОВОЙ Е.В.,

при секретаре ОБНЕВСКОЙ Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1, 3-е лицо – ИП ФИО9 о взыскании денежной суммы и по встречному иску ФИО1 к ФИО3, 3-е лицо – ИП ФИО9 о понуждении заключить основной договор купли-продажи,

У с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1. о взыскании денежной суммы, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО1 и ИП ФИО9, в лице ФИО2, действующей на основании доверенности, был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости предметом которого являлось обязательство заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес> 

Согласно п. 1.1. предварительного договора, Продавец обязуется передать в собственность Покупателя домовладение общей площадью 116, 2 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером № площадью 248 кв. м., а Покупатель обязуется принять Домовладение, Участок и уплатить за них цену, предусмотренную в договоре. 

Во исполнение своих обязательств по предварительному договору, а именно, п.2.2.1 Договора, Дополнительному соглашению к предварительному договору купли-продажи от 05.04.2020г., Дополнительному соглашению к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 передал ФИО1 обеспечительный платеж в 241 800 рублей. 

Ответчик в срок, установленный сторонами условиями основного договора, не исполнил принятые на себя обязательства, установленные пунктами п. 1.2. и гл.2 Договора, а именно: уклонился и продолжает уклоняться от подписания договора купли- продажи ДД.ММ.ГГГГ; не передал жилое помещение (домовладение) по адресу 

<

адрес>, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. 

Поскольку до окончания срока, определенного предварительным договором, основный договор не заключен, обязательства, предусмотренные предварительным договором, являются прекращенными. Иных оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца по предварительному договору, не имеется, полученные от истца денежные средства ответчик удерживает без установленных на то оснований. С момента прекращения обязательств по предварительному договору, ответчик незаконно пользуется денежными средствами истца. 

Согласно п. 4.3.1. Договора если договор купли-продажи не будет заключен по вине Продавца, Продавец обязан в течении 5 банковских дней со дня истечения срока, указанного в п. 1.2 Договора, вернуть Покупателю сумму, указанную в п.2.2.1 настоящего договора и оплатить Покупателю штраф в размере этой же суммы. 

Также согласно п. 4.4. Договора при нарушении Продавцом сроков возврата суммы, указанной в п.2.2.1, в случаях предусмотренных настоящим договором, он уплачивает Покупателю пеню в размере 0,5% за каждый день просрочки от несвоевременно возвращенной суммы. 

Согласно п. 4.5 Договора сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора купли-продажи, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. 

Из поведения ФИО1 усматривается, что он является лицом, необоснованно уклоняющимся от заключения договора купли-продажи указанных Домовладения, Участка. Таким образом, ФИО1 обязан возвратить и уплатить ФИО3 обеспечительный платеж в размере 241 800 (двести сорок одна тысяча восемьсот) рублей, штраф в размере 241 800 (двести сорок одна тысяча восемьсот) рублей, а также пеню за каждый день просрочки в размере 99 138 рублей. Сумма штрафа, равная согласно условиям Договора сумме основного долга, составляет 241 800,00 руб. 

ФИО3 просил взыскать с ФИО1 сумму неосновательного обогащения в размере 241 800,00 рублей, штраф в размере 241 800,00 рублей, проценты в размере 99 138,00 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 027,00 рублей.

ФИО1 обратился со встречным иском к ФИО3 о понуждении заключить основной договор купли-продажи, мотивируя тем, что 18.03.2020 между ФИО1 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) при участии ИП ФИО9, оказывающего услуги под товарным знаком «Лендлорд» заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости по адресу: 

<

адрес> 

По условиям указанного договора, стороны приняли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ. При этом Продавец принял на себя обязательства представить в офис риэлтора необходимый пакет документов (п. 2.1.1 до ДД.ММ.ГГГГ, п.2.1.19до ДД.ММ.ГГГГ). ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ № установлены нерабочие дни на территории Российской Федерации в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Далее в связи с угрозой распространения на территории Российской Федерации новой корона вирусной инфекции на территории Ростовской области и г. Ростове-на-Дону был введен режим самоизоляции, работа организаций была приостановлена, в связи с чем, истец был фактически лишен возможности выполнить требования данного пункта предварительного договора. 

В подтверждении реальности своих намерений в части заключения основного договора купли продажи, между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор безвозмездной аренды домовладения, являющего предметом предварительного договора купли-продажи до заключения основного договора. Ответчик полностью принял домовладения и использовал его по назначению. 

14.06.2020 Истец прибыл к ответчику для вручения ему уведомления, подтверждающего готовность к заключению основного договора купли-продажи сразу после снятия соответствующих ограничений. От подписи на данном уведомлении ответчик отказался, о чем был составлен соответствующий акт о вручении в присутствии двух свидетелей. Согласно почтовому идентификатору, ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес истца претензию, в которой ответчик просит истца произвести возврат уплаченного в рамках предварительного договора задатка, а также произвести выплату процентов. После чего истцом в адрес третьего лица также было направленно уведомление о том, что ответчик уклоняется от заключения основного договора купли продажи. ФИО1 полагал, что данные действия ответчика свидетельствуют об отсутствии у него намерений на заключение основного договора купли-продажи. До настоящего момента недвижимое имущество не реализовано и ФИО1 готов заключить основной договор купли-продажи.

ФИО1 просил обязать ФИО3 заключить с ним договор купли-продажи земельного участка площадью 248 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0060928:38, и домовладения общей площадью 116,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО3 в судебное заседание явился, свои исковые требования подержал и просил удовлетворить, встречные исковые требования не признал и просил отказать, ссылаясь на то, что основной договор не был заключен по вине ответчика, на подписание основного договор ответчик не явился, задаток не возвратил.

ФИО1 в судебное заседание явился, исковые требования ФИО3 не признал и просил отказать, свои исковые требования поддержал и просил удовлетворить, ссылаясь на то, что он не уклонялся от заключения договора, заключить договор отказался истец.

3-е лицо – ИП ФИО9 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, представил отзыв, в котором полагал исковые требования ФИО3 подлежащими удовлетворению. В отношении него дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав в судебном заседании ФИО3, его представителей по доверенности ФИО18, ФИО10, ФИО1, его представителей по доверенности ФИО11 и по устному ходатайству ФИО12, допросив свидетелей, исследовав материалы дела суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ФИО3 и отказе удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) в присутствии ИП ФИО9 оказывающего услуги под товарным знаком «Лендлорд» был заключен предварительный договор купли-продажи по которому продавец имеет намерение продать, а покупатель купить объект домовладение №а общей площадью 1116.2 кв.м., и земельный участок площадью 248 кв.м. с кадастровым номером № по 

<

адрес>. 

В соответствии с намерениями продавец и покупатель обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить между собой договор купли-продажи. 

Покупатель при подписании настоящего договора передает продавцу обеспечительный платеж в размере 100 000 руб, при условии выполнения продавцом п.2.1.1. ДД.ММ.ГГГГ настоящего договора покупатель передает продавцу обеспечительный платеж в размере 676 037 руб. в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства, указанные в настоящим пункте являются обеспечением исполнения обязательств по заключению основного договора, возмещения убытков в полном объеме, включая штрафные санкции и выплаты третьим лицам, связанные с нарушением обязательств по настоящему договору. 

Стороны договорились заключить договор купли-продажи по цене 6 150 000 руб. 

Если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, продавец обязан в течение 5 банковских ней с истечения срока, указанного в п.1.2 договора вернуть покупателю сумму указанную в п. 2.2.1 договора и оплатить покупателю штраф в размере этой суммы. 

Если договор купли-продажи не будет заключен по вине покупателя то в течение 5 банковских дней с истечения срока, указанного в п.1.2 договора вернуть покупателю сумму, указанную в п. 2.2.1 договора и оплатить покупателю штраф в размере этой суммы.

Если договор купли-продажи не будет заключен по обстоятельствам за которые ни одна из сторон не отвечает, то в течение 5 банковских дней с истечения срока, указанного в п.1.2 договора продавец возвращает покупателю сумму, указанную в п. 2.2.1 договора.

В день подписания предварительного договора продавец ФИО1 получил от покупателя ФИО3 100 000 руб. ( л.д. 15)

В этот же день стороны выдали друг другу уведомления о подтверждении своих намерений заключить договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, для чего необходимо прибыть ДД.ММ.ГГГГ для подписания договора купли-продажи по адресу 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым покупатель дополнительно к сумме, переданной продавцу в соответствии с п.2.2.1 предварительного договора передает продавцу денежную сумму в размере 141 800 руб., которая зачитывается счет оплаты по договору купли-продажи. 

В день подписания дополнительного соглашения денежная сумма в размере 141 800 руб. передана покупателем продавцу. ( л.д. 19)

В день, назначенный для заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ, основной договор не был заключен.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направил в адрес ФИО1 претензию, в которой просил вернуть полученные денежные средства, штраф в размере этой же суммы и пеню. ( л.д. 20-23)

На претензию ФИО1 не ответил и денежные средства, полученные от ФИО3, не вернул. 

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В силу ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества по которому стороны пришли к соглашению заключить договор купи-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Ни истцом, ни ответчиком не представлено доказательств того, что кто-либо из сторон предпринимал действия, направленные на заключение основного договора. 

Представленный ФИО1 акт об отказе получения документов от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ФИО1, согласно которому ФИО3 отказался получать на руки уведомление о заключении основного договора в присутствии ФИО15 и ФИО13 ( л.д. 78) таким доказательством не является, поскольку предложение о заключении основного договора было сделано им ДД.ММ.ГГГГ по истечении более месяца после предварительно согласованной даты.

Кроме того, ответчик отрицает обстоятельства предложение заключить основной договор. 

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО14 пояснил, что он работает с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ он с истцом ФИО3 и другими ребятами был на рыбалке в 

<

адрес> РО, жили в палатке, ФИО6 был с ним, никуда не отлучался, в Ростов вернулись 14 июня, во время рыбалки подплывали инспекторы Сальского ГИМС, провели дисциплинарную беседу.

Свидетель ФИО15, пояснил, что видел ФИО1 в начале-середине лета, проезжая мимо пер. Батайского, подъехали к дому пообщаться с покупателем, вышел ФИО5 они поговорили, и поехали дальше, документы не подписывали, через пару дней снова приехали на пер. Батайский, слышал разговор ФИО1 на повышенных тонах, о чем был разговор не знает, обратил внимание на фразу «мы же договаривались подписать», потом пописал акт об отказе в передаче документов, акт пописал, потому что Костю знает очень хорошо, поверил на слово, о том, что разговор был с ФИО3 предполагает.

Из показаний свидетелей следует что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 находился за пределами Ростова-на-Дону, а акт об отказе в получении документов был подписан ФИО15, который подписал акт полностью доверившись ФИО16 и не может подтвердить с достоверной точностью, что ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ отказался получить извещение о заключении договора.

ФИО3 также не представлено доказательств направления ответчику предложения о заключении основного договора.

Из отзыва 3-го лица ИП ФИО7 следует, что уведомления о подтверждении своих намерений заключить договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, для чего прибыть ДД.ММ.ГГГГ для подписания договора купли-продажи по адресу 

<

адрес> были выданы сторонами другу в день подписания предварительного договора.

После этого ни она из сторон до наступления ДД.ММ.ГГГГ не направила другой стороне предложение заключить этот договор.

Каких-либо доказательств того, что стороны в период действия предварительного договора, предпринимали действия, направленные на заключение основного договора, суду также не представлено. Те обстоятельства, что жилой дом был сдан в аренду к таким доказательствам не относится, а наоборот свидетельствует о возникновении арендных отношений.

Ссылки ФИО1 на то, что заключению основного договора в срок воспрепятствовали форс-мажорные обстоятельства в связи с ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ № об установлении нерабочих дней на территории Российской Федерации в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. и последующим ведением на территории Ростовской области и г. Ростове-на-Дону режима самоизоляции, не имеют значения, поскольку исходя из положений ч. 6 статьи 429 ГК РФ и того обстоятельства, что стороны не предприняли мер по заключению основного договора, соответственно предварительный договор, заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ., прекратил свое действие, обязательства по предварительному договору были прекращены по обоюдному согласию сторон, что является правовым основанием для возврата истцу денежных средств. 

При этом, нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий (в форме уклонения от заключения основного договора), так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Кроме того, в соответствии с п.4.3.3 предварительного договора сторон такие форс-мажорные обстоятельства, как издание акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, в результате чего исполнение обязательства становится невозможным, предусмотрены сторонами. В силу указанного пункта договора сторон и ст. 417 ГК РФ в таком случае обязательство прекращается полностью и продавец обязан возвратить полученную от покупателя денежную сумму.

Факт получения от истца ФИО3 денежных средств ответчиком ФИО1 в общем размере 241 800 рублей, не оспаривается и подтверждается материалами дела, каких-либо оснований, вытекающих из сделки или указания закона, для удержания названной суммы ответчик не имеет, в связи с чем полученные от истца денежные средства подлежат возврату как неосновательное обогащение ответчика.

В соответствии с п. 4.4. предварительного договора при нарушении Продавцом сроков возврата суммы, указанной в п.2.2.1, в случаях предусмотренных настоящим договором, он уплачивает покупателю пеню в размере 0,5% за каждый день просрочки от несвоевременно возвращенной суммы.

За период с момента истечения срока заключения основного договора и до обращения истца в суд с настоящим иском размер пени, рассчитанной истцом в соответствии с п.4.4. договора, составил 99 138 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с разъяснениями п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 от ДД.ММ.ГГГГ "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В силу диспозиции ст. 333 ГК РФ основанием для ее применения может служить явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Данная позиция согласуется с одним из основных начал гражданского законодательства, определяющим, что никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). 

Учитывая период просрочки исполнения обязательства ответчиком, принимая во внимание, что размер начисленной штрафной санкции должен носить компенсационный характер и не может служить средством обогащения кредитора, суд приходит к выводу о явной несоразмерности начисленной пени последствиям неисполнения обязательства и полагает необходимым снизить размер пени до 10 000 руб. 

Требования истца о взыскании с ответчика штрафа в размере полученной денежной суммы являются необоснованными, поскольку основной договор не был заключен не по вине ответчика.

При таких обстоятельствах, с ФИО1 в пользу ФИО3 подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения в виде невозвращенных денежных средств, полученных по предварительному договору в размере 241 800 руб. и пеня в размере определенном судом - 10 000 руб. 

В соответствии со ст. 249 ГК РФ случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса о понуждении к заключению основного договора.

Судом установлено, что ФИО16 не направлял ФИО17 предложение о заключении основного договора, в то время как препятствий для направления такого извещения по почте не имелось, отсутствуют основания для понуждения ФИО3 к заключению основного договора.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу ФИО3 подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 241 800 рублей, пеню в размере 10 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 6609 рублей 38 копеек, а всего 258 409 рублей 38 копеек. 

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО3 отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к ФИО3 о понуждении заключить основной договор купли-продажи оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.