Дело 3а–485/2017

Ставропольский краевой суд

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 мая 2017 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Огородник В.Ф., 

с участием представителей административного истца ФИО1, ФИО2, 

представителя заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Лукойл - Югнефтепродукт» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Лукойл - Югнефтепродукт» обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в отчете «***» об оценке № «***» от 27 июля 2016 года в размере 9035 764 рублей.

В обоснование иска ООО «Лукойл - Югнефтепродукт» указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером *****, общей площадью 2 854 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под автозаправочной станцией (литер «А» - основное строение, «Н» - навес), расположенного по адресу: **********. 

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере в размере 17522960,66 рублей.

04 октября 2016 года ООО «Лукойл - Югнефтепродукт» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиками «***» в отчете об оценке № «***» от 27 июля 2016 года в размере 9035 764 рублей.

Решением Комиссии от 13 октября 2016 года заявление ООО «Лукойл - Югнефтепродукт» отклонено. 

Административный истец ООО «Лукойл - Югнефтепродукт», полагая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование этого земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной в отчете «***» об оценке № «***» от 27 июля 2016 года в размере 9035 764 рублей.

В судебное заседание представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица администрации г. Ставрополя, извещенные надлежащим образом о дне, времени и месте судебного заседания, не явились. О причинах неявки суд не уведомили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представители административного истца ООО «Лукойл - Югнефтепродукт» - ФИО1 ФИО2 поддержали заявленные административные исковые требования и просили установить рыночную стоимость земельного участка в соответствии с отчетом «***» об оценке № «***» от 27 июля 2016 года в размере 9035 764 рублей.

Представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом по г. Ставрополю - ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что установление кадастровой стоимости равной ее рыночной, приведет к уменьшению арендных платежей поступающих в бюджет города. Замечаний по судебной оценочной экспертизе не привела. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц участвующих в деле, суд находит заявленные требования, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ООО «Лукойл - Югнефтепродукт» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером *****, общей площадью 2 854 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под автозаправочной станцией (литер «А» - основное строение, «Н» - навес), расположенный по адресу: ************, что подтверждается договором аренды № 7447 от 08 сентября 2009 года, заключенным между комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя и ООО «Лукойл – Югнефтепродукт». Срок действия договора с 07 августа 2009 года по 06 августа 2019 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 24 февраля 2016 года, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***** по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 17522960,66 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, ООО «Лукойл – Югнефтепродукт» в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиками «***» отчет об оценке № «***» от 27 июля 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составляет 9035 764 рублей.

На указанный отчет об оценке «***», членами которой являются оценщики, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение № «***» от 28 июля 2016 года.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 13 октября 2016 года заявление ООО «Лукойл - Югнефтепродукт» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиками «***» в отчете об оценке № «***» от 27 июля 2016 года в размере 9035 764 рублей, отклонено.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщики «***» применили сравнительный подход, обосновав отказ от использования иных подходов. 

В рамках сравнительного подхода оценщиками использован метод сравнения продаж, проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, подобран ряд аналогов, относящиеся к одному с объектом оценки сегменту рынка, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. 

Оценщиками отобрано 6 объектов - аналогов, расположенных в городе Ставрополе, в различных его районах: аналог №1 по улице Пирогова, аналоги № 2 и № 5 по улице Доваторцев, аналог № 3 по улице Объездной, аналог № 4 по проспекту Кулакова и аналог № 6 по улице Достоевского.

Содержащиеся в отчете об оценке сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиками при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, выявленные отличия объектов - аналогов от объекта оценки откорректированы с обоснованием поправок и расчетом их значений.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местоположению, передаваемым правам, условиям продажи, типу сделки, площади, наличию инженерных коммуникаций, расположению относительно автомагистралей.

Оценщиками приведен расчет и обоснование примененных ими корректировок на выявленные отличия объектов - аналогов от объекта оценки с указанием использованных методик и справочной литературы. Отказ от необходимости применения отдельных корректирующих коэффициентов, мотивирован.

Объекты, отобранные в качестве аналогов, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки с февраля 2013 года по август 2014 года, и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки. При этом применена корректировка на изменение цен на земельные участки по времени, по состоянию на 01 января 2015 года. 

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений о продаже имущества на общедоступном Интернет-сайте (http.www.classifieds24.ru, http.www.avito.io), что подтверждается приложенными к отчету скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о дате публикации этих объявлений, а также необходимую информацию о их местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. 

Оценщики ООО «***», составившие отчет об оценке имеют соответствующее профессиональное образование, являются членами «***», их оценочная деятельность, как и деятельность самого «***» застрахована. 

Соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, подтверждено положительным экспертным заключением № «***» от 28 июля 2016 года «***», членами которой являются оценщики, 

Заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизой «***» № «***» от 25 апреля 2017 года подтверждено соответствие отчета «***» об оценке № «***» от 27 июля 2016 года требованиям законодательств об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Эксперт пришел к выводу, что при составлении отчета об оценке № «***» от 27 июля 2016 года, выполненного специалистами – оценщиками «***» требования федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки не нарушены. Экспертом не установлено каких-либо нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно. Ошибки при выполнении математических действий не допущены. Информация использованная оценщиками является достоверной, достаточной и проверяемой.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Экспертное исследование проведено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и положений Федеральных стандартов оценки.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу, что определенная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщики придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого оценщиками подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2015 года.

Каких-либо замечаний, относительно представленного отчета об оценке, судебной оценочной экспертизы, лица, участвующие в деле не привели. Доказательств о недостоверности отчета об оценки и выводов экспертного заключения, иной рыночной стоимости земельного участка не представили. Ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы не заявлялось.

Суд критически оценивает выводы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 13 октября 2016 года (оформленные решением от 17.10.2016 г.) о несоответствии оформления и содержания отчета «***» об оценке № «***» от 27 июля 2016 года действующему законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, поскольку эти выводы опровергаются как содержанием самого отчета об оценке, так и заключением судебной оценочной экспертизой, не доверять которым, у суда оснований не имеется. 

Доводы представителя заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Ставрополя ФИО3 о том, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению размера земельного налога, поступающего в бюджет муниципального образования, в рассматриваемой ситуации не имеют правового значения, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные земельным законодательством и законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Значительное же отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***** по состоянию на 01 января 2015 года должна быть установлена в размере ее рыночной, определенной в отчете об оценке № «***» от 27 июля 2016 года.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности», пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

По настоящему делу заявление ООО «Лукойл – Югнефтепродукт» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 04 октября 2016 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «Лукойл - Югнефтепродукт» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *****, общей площадью 2 854 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под автозаправочной станцией (литер «А» - основное строение, «Н» - навес), расположен по адресу: -******, равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2015 года в размере 9035 764 рублей (девять миллионов тридцать пять тысяч семьсот шестьдесят четыре рубля).

Заявление ООО «Лукойл – Югнефтепродукт» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольского края 04 октября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья С.Р. Мекерова