Дело № 2-1743/2025 УИД № 61RS0024-01-2025-001809-70

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

14 ноября 2025 года г. Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области в составе: 

председательствующего судьи Украдыженко Е.В., 

при секретаре судебного заседания Плехановой Ю.М., 

с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2,

представителя КИЗО Администрации Аксайского района ФИО3,

представителя ФИО4 – Матросова А.С., 

представителя ФИО5 – ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района, ФИО5,, ФИО4 третье лицо администрация Щепкинского сельского поселения о признании незаконным договора аренды земельного участка и последующих сделок с ним, встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Комитету по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района, ФИО5, ФИО4, третье лицо администрация Щепкинского сельского поселения о признании незаконным договора аренды земельного участка и последующих сделок с ним, указав в обоснование исковых требований (с учетом дополнительных письменных пояснений (т. 3 л.д. 45-47)) следующие обстоятельства.

20.05.1997 на основании Указа Президента РФ № 1767 от 27.10.1993 «О регулирований земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и договора дарения № 3199 от 19.05.1997, заключенного между истцом и ее бывшим супругом, ФИО7, истцу был передан в собственность земельный участок, расположенный по адресу: АПО «Темерницкое», 

<

...> участок № 13, общей площадью 600 кв. м., что подтверждается свидетельством на право собственности на землю (серия РФ - XXXVII P0-02-08 № 0632351) от 20.05.1997 и паспортом № 111, выданным на земельный участок, намечаемым под строительство жилого дома и надворных построек застройщика, расположенный по адресу: поселок РВПП «Роствертол», квартал № 16, участок № 13.

В настоящий момент изначальному адресу принадлежащего истцу земельного участка, а именно: АПО «Темерницкое», 

<

...> участок № 13, соответствует адрес: ..., ....

В марте 2025 года истцу от соседей стало известно, что принадлежащий ей земельный участок был продан неустановленными лицами. Как позже ей стало известно, принадлежащему ей земельному участку присвоен кадастровый ..., установлена площадь 586 кв.м., а также адрес: Российская Федерация, ... По результатам аукциона по решению КИЗО Аксайского района 13.12.2024 ее земельный участок был передан в аренду ФИО5, который за несколько дней построил там какой-то объект недвижимости, что позволило ему приобрести данный земельный участок в собственность.

24.01.2025 ФИО5 было незаконно зарегистрировано право собственности на земельный участок, принадлежащий на праве собственности истцу. При этом, истец не давала согласие на осуществление данных действий с принадлежащим ей имуществом, денежные средства от продажи данного земельного участка не получала.

В феврале–марте 2025 года, земельный участок, принадлежащий на праве собственности истцу, был перепродан ФИО5 за 5 500 000 рублей ФИО4, которая 25.03.2025 зарегистрировала право собственности на данный земельный участок. 

Истец обращалась в Администрацию Щепкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области, КИЗО АР, однако достоверных сведений по факту нарушения ее прав и законных интересов не получила, в связи с чем, в целях защиты своих нарушенных прав и интересов, обратилась с настоящим исковым заявлением в суд, в соответствии с которым просит:

- признать незаконными действия КИЗО Аксайского района по образованию, а также по подготовке, организации и проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 586 кв. м., расположенного по адресу: ...;

- признать недействительными договор аренды и договор купли-продажи земельного участка, заключенный между КИЗО Аксайского района и ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 586 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский муниципальный район, Щепкинское сельское поселение, 

<

...> з/у 30;

- признать недействительным договор купли-продажи указанного земельного участка, заключенный между ФИО5 и ФИО4;

- применить последствия недействительности сделок;

- исключить из ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым номером ..., площадью 586 кв. м, расположенного по адресу: ....

Представитель КИЗО Аксайского района, действующий на основании доверенности – ФИО8, в судебное заседание явился, исковые требования не признал, дав пояснения в соответствии с доводами, изложенными в письменном отзыве на исковое заявление, представленном в материалы дела (т. 1 л.д. 65-78), в связи с чем в удовлетворении исковых требований ФИО1 просил отказать в полном объеме. Вместе с тем, обратился со встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании права собственности отсутствующим на земельный участок и исключении сведений из ЕГРН, ссылаясь на то, что решением № 134/174 от 24.09.1992, выданным Октябрьским сельским советом народных депутатов Аксайского района Ростовской области, выделен земельный участок под строительство нового жилого дома ФИО7 в неуточненных границах территории (из указанных в решении адресных ориентиров невозможно определить местонахождения земельного участка). Данным решением ФИО7 обязали в месячный срок оформить техническую документацию в архитектуре г. Аксая на строительство нового жилого дома. Согласно п. 2 данного решения при не оформлении технической документации в указанный срок решение теряет силу, и приусадебный участок считается свободным приусадебным фондом. Согласно п. 1 паспорта № 111 от 17.11.1992/типового договора ФИО7 обязан построить жилой дом на земельном участке, однако, строительство не было произведено. В п. 3 вышеуказанного паспорта указано, что земельный участок должен быть огорожен в соответствии с проектом, согласованным с органом по делам строительства и архитектуры, в 3-х месячный срок со дня отвода земельного участка в натуре. Согласно Акту выноса в натуру границ земельного участка и разбивки территории от 19.10.1992 данное условие также было нарушено. При неиспользовании в течении двух лет подряд земельного участка или использование его не в соответствии с этой целью, для которой он предназначен, право пользование может быть прекращено (п.4 Паспорта № 111 от 17.11.1992/типового договора). К строительству жилого дома ФИО7 обязан был приступить после получения разрешения органа по делам строительства и архитектуры на производство строительных работ. Строительные работы должны вестись с таким расчетом, чтобы вся постройка была закончена в течении не более 3-х лет со дня получения разрешения на производство строительных работ от организации по делам строительства и архитектуры. (п. 5 Паспорта № 111 от 17.11.1992/типового договора). Согласно разрешению № 111 на производство работ, выданного РСФСР Исполнительным комитетом Аксайского районного совета народных депутатов Ростовской области, срок окончания строительных работ - 1995 год. В п.11 и п. 12 Паспорта № 111 от 17.11.1992 указано, что ФИО7 обязан площади земельного участка засадить зеленными насаждениями, в том числе плодовоягодными, и возлагается ответственность благоустройства земельного участка, постоянный уход и содержание в ненадлежащем порядке, как самого участка, так и прилегающей к нему тротуаров и проездов, что также было проигнорировано. Земельный участок не использовался по назначению. По окончанию строительства ФИО7 обязан был сдать жилой дом государственной приемной комиссии исполнительного документа городского Совета народных депутатов (п. 14 Паспорта № 111 от 17.11.1992/типового договора), данное условие не было выполнено, дом не был принят в эксплуатацию, так как его строительства не было. Таким образом, согласно предоставленной информации Администрации Щепкинского сельского поселения, а также учитывая, что в Администрации Щепкинского сельского поселения отсутствовали сведения об открытии счета на ФИО7 или ФИО1 на земельный участок, и зарегистрированных правах в Росреестре, участок считается свободным, в результате чего между КИЗО Аксайского района и ФИО5 заключен договор аренды. Вместе с тем, в нарушение действующих норм законодательства РФ, ФИО1 зарегистрировала право собственности (...) на земельный участок с кадастровым номером ..., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: почтовый адрес ориентира: ..., в связи с чем просил суд признать отсутствующим право собственности за ФИО1 на земельный участок (почтовый ориентир): ..., общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером ..., а также исключить (аннулировать) сведения из ЕГРН о местоположении границ указанного земельного участка. 

Протокольным определением суда от 14.11.2025, с учетом мнения сторон, в удовлетворении ходатайства о принятии встречного искового заявления отказано в связи с отсутствием установленных законом правовых оснований, предусмотренных ст. 138 ГПК РФ.

Ответчик ФИО4 (истец по встречному иску) в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суд не уведомила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, с ходатайством об отложении слушания дела в адрес суда не обратилась. 

В судебное заседание явился представитель ответчика ФИО4 (истца по встречному иску) по доверенности и по ордеру – адвокат Матросов А.С., который исковые требования ФИО1 не признал, дав пояснения в соответствии с доводами, изложенными в письменных возражениях на исковое заявление (т. 1 л.д.58-60), представленных в материалы дела, в связи с чем в удовлетворении исковых требований просил отказать в полном объеме. Вместе с тем, встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем земельного участка поддержал в полном объеме, дав пояснения в соответствии с доводами, изложенными во встречном исковом заявлении (т. 2 л.д. 146-151), а также в письменных пояснениях ко встречному исковому заявлению, представленных в материалы дела 14.11.2025, просил встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем земельного участка удовлетворить полном объеме. Кроме того, в судебном заседании 14.11.2025 адвокатом Матросовым А.С. было заявлено устное ходатайство о принятии встречного искового заявления ФИО4 к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на земельный участок и аннулировании регистрационной записи в праве собственности на земельный участок в порядке ст. 164 ГК РФ. 

Протокольным определением Аксайского районного суда Ростовской области от 14.11.2025, с учетом мнения сторон, в удовлетворении ходатайства о принятии встречного искового заявления ФИО4 к ФИО1 отказано в связи с отсутствием установленных законом правовых оснований, предусмотренных ст. 138 ГПК РФ.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, с ходатайством об отложении слушания дела в адрес суда не обратился. 

В судебное заседание явилась представитель ответчика ФИО5 по доверенности – ФИО6, которая исковые требования ФИО1 не признала, дав пояснения в соответствии с доводами, изложенными в письменных возражениях на исковое заявление (т. 2 л.д. 185-187), представленных в материалы дела, в связи с чем в удовлетворении исковых требований просила отказать в полном объеме. Вместе с тем, встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1 поддержала.

Истец ФИО1 (ответчик по встречному иску) в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, дав пояснения в соответствии с доводами, изложенными в исковом заявлении, а также в представленных в материалы дела дополнительных письменных пояснениях (т. 3 л.д. 3-7, 45-47), просила исковые требования удовлетворить в полном объеме. Кроме того, поддержала представленные в материалы дела письменные возражения на отзыв КИЗО Аксайского района на первоначальный иск (т. 2 л.д.126-129). В удовлетворении ходатайства о принятии встречного искового заявления КИЗО Аксайского района просила отказать в полном объеме, дав пояснения, аналогичные представленным в судебном заседании 14.11.2025 письменным возражениям на встречное исковое заявление, а также поддержала доводы, изложенные в представленных в материалы дела дополнительных письменных пояснениях на встречное исковое заявление ФИО4 (т. 3 л.д. 3-7), согласно которым просит в удовлетворении встречных исковых требований – отказать.

Представитель истца – ФИО9, действуя в судебном заседании на основании доверенности, исковые требования ФИО1 поддержала в полном объеме, дав пояснения в соответствии с доводами, изложенными в исковом заявлении, а также в представленных в материалы дела дополнительных письменных пояснениях (т. 3 л.д. 3-7, 45-47), просила исковые требования удовлетворить полном объеме. В удовлетворении встречного искового заявления ФИО4 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем земельного участка – просила отказать, поддержав доводы, изложенные в представленных в материалы дела письменных пояснениях на встречное исковое заявление ФИО4 (т. 3 л.д. 3-7).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований – администрация Щепкинского сельского поселения, в судебное заседание уполномоченного представителя не направило, о времени и месте судебного заседания извещены судом надлежащим образом, в порядке ст. 113-116 ГПК РФ, посредством почтовой корреспонденции, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, об уважительности причин неявки не сообщили. Вместе с тем, представителем администрации Щепкинского сельского поселения, действующим на основании доверенности – ФИО10, в материалы дела представлен письменный отзыв на исковое заявление ФИО1 (т. 2 л.д. 135), согласно которому ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя, разрешение спора оставил на усмотрение суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой.

Также, информация о деле размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Аксайского районного суда Ростовской области - http://aksajsky.ros.sudrf.ru.

На этом основании, суд, применительно к положениям ст. 167 ГПК РФ, находит возможным, рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, суд рассматривает дело в пределах того объема доказательств, который представлен сторонами. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В силу ч. 1, 4 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По смыслу ч. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 

В силу ст. 60 ЗК РФ, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению. 

В соответствии с ч. 9 ст. 38 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости», при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. 

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 20.05.1997, на основании Указа Президента РФ № 1767 от 27.10.1993 «О регулирований земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и договора дарения № 3199 от 19.05.1997, заключенного между истцом ФИО1 и ее бывшим супругом ФИО7, истцу ФИО1 был передан в собственность земельный участок, расположенный по адресу: ..., общей площадью 600 кв.м., что подтверждается свидетельством на право собственности на землю (серия РФ - XXXVII P0-02-08 № 0632351) от 20.05.1997 и паспортом № 111, выданным на земельный участок, намечаемым под строительство жилого дома и надворных построек застройщика, расположенный по адресу: ...

Согласно абз.3 ч. 2 ст. 3.3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, осуществляется распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

28.06.2023 КИЗО Аксайского района в лице председателя ФИО11 обратилось к главному архитектору Аксайского района, а также главе администрации Щепкинского сельского поселения с запросом о предоставлении информации по ряду земельных участков, расположенных в Щепкинском поселении Аксайского района Ростовской области, включая земельный участок площадью 586 кв.м., цель использования – ИЖС (т. 1 л.д. 132).

06.07.2023 главным архитектором Аксайского района представлено заключение № 636/5416, согласно которому возможно утверждение схемы расположения земельного участка площадью 586 кв.м., расположенного по адресу: ..., ..., с видом разрешенного использования – для ИЖС (т. 1 л.д. 117).

11.07.2023 администрацией Щепкинского сельского поселения предоставлен ответ, согласно которому сведения о правообладателях земельного участка площадью 586 кв.м., расположенного по адресу: ..., Щепкинское сельское поселение в похозяйственных книгах администрации Щепкинского сельского поселения отсутствуют, а также приложен акт осмотра данного земельного участка (т. 1 л.д. 133-134).

Согласно акту осмотра земельного участка № 3, утвержденного главой администрации Щепкинского сельского поселения, составленного начальником отдела администрации Щепкинского сельского поселения Аксайского района, в процессе обследования земельного участка в Щепкинском поселении Аксайского района Ростовской области площадью 586 кв.м., администрацией было установлено, что участок не огорожен, земля не культивируется, зарос сорной и древесной растительностью, объекты капитального строительства отсутствуют (т. 1 л.д. 135).

Ввиду отсутствия сведений о правообладателях на указанный земельный участок КИЗО Аксайского района было принято распоряжение № 961 от 28.08.2023 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 586 кв.м в территориальной зоне Ж-1/18 по адресу: ...».

12.04.2024, на основании распоряжения КИЗО Аксайского района № 961 от 28.03.2023 (т. 2 л.д.111-113) и межевого плана от 08.07.2024 (т. 2 л.д. 102-110), спорный земельный участок был зарегистрирован в Управлении Росреестра, о чем в сведения из ЕГРН внесены изменения, земельному участку присвоен кадастровый ..., установлена площадь 586 кв.м., а также адрес: ....

В марте 2025 года истцу стало известно, что принадлежащий ей спорный земельный участок по решению КИЗО Аксайского района был передан ФИО5

Основанием для передачи ФИО5 спорного земельного участка, принадлежащего на праве собственности истцу, послужили результаты проведенных 02.12.2024 закрытых аукционных торгов, согласно которым ФИО5 стал победителем аукциона (т. 1 л.д. 85-86).

13.12.2024 по результатам аукционных торгов, между КИЗО Аксайского района и ФИО5 заключен договор аренды указанного земельного участка № 240, сроком аренды 20 лет, размером арендной платы 14 974 698,96 рублей (т. 1 л.д. 80-84).

В связи с возведением ФИО5 на спорном земельном участке строения, 20.01.2025 ФИО5 зарегистрировал за собой право собственности на данный земельный участок на основании договора аренды № 240 от 13.12.2024 (т. 2 л.д. 62-65).

Таким образом, ФИО5 было незаконно зарегистрировано право собственности на земельный участок, принадлежащий на праве собственности истцу. 

При этом, как установлено судом в судебных заседаниях и не оспаривалось сторонами, истец не давала согласие на осуществление данных действий с принадлежащим ей имуществом, денежные средства от продажи данного земельного участка не получала.

24.01.2025 между КИЗО Аксайского района и ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка № 6, предметом которого являлся земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., площадью 586 кв. м., расположенного по адресу: ..., с разрешенным видом использования: для ИЖС, стоимостью 67 227, 96 рублей (т. 2 л.д. 55-57, 67). 

После этого, 19.03.2025 ФИО5 снес, возведенное им строение на указанном земельном участке, и 22.03.2025 по договору купли-продажи продал его ФИО4 по цене, указанной в договоре, 1 320 000 рублей (т. 1 л.д. 61-64). 

Вместе с тем, в ходе судебного заседания 14.11.2025 представителем ФИО4 адвокатом Матросовым А.С. к материалам дела приобщены письменные пояснения ко встречному иску, согласно которым 26.02.2025 между ФИО5 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, где окончательная стоимость земельного участка составляла 5 500 000 рублей. По просьбе ФИО5 в договоре купли-продажи земельного участка от 22.03.2025 указана стоимость 1 320 000 рублей, однако, в общей сложности, ФИО4 ФИО5 передана сумма в размере 5 500 000 рублей. Так, согласно расписке от 22.03.2025, ФИО5 получил от ФИО4 дополнительно сумму в размере 4 180 000 рублей. 

25.03.2025 ФИО4 зарегистрировано право собственности на данный земельный участок (т. 2 л.д. 155-156).

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с ч. 3 ст. 226 ГПК РФ 11.07.2025 председателем Аксайского районного суда в адрес прокурора Аксайского района направлено сообщение с изложением обстоятельств настоящего гражданского дела.

02.10.2025 в адрес Аксайского районного суда Ростовской области поступил ответ прокурора Аксайского района, в соответствии с которым прокуратурой района проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства, по результатам которой в действиях председателя Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района ФИО11 по факту отчуждения земельного участка, принадлежащего ФИО1, выявлены признаки преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 УК РФ. В этой связи, в СО по Аксайскому району СУ СК России по Ростовской области в порядке п. 2 ч. 2 ст. 37 УПК РФ направлены постановление прокурора Аксайского района и соответствующие материалы по факту выявленных нарушений уголовного законодательства. По итогам процессуальной проверки 23.09.2025 в отношении ФИО11 возбуждено уголовное дело по ч. 1 ст. 293 УК РФ.

14.11.2025 в адрес Аксайского районного суда Ростовской области из СО по Аксайскому району СУ СК России по Ростовской области поступила копия постановления о возбуждении уголовного дела от 23.09.2025, а также копия заключения кадастрового инженера ООО «Гео-Дон» от 26.08.2025 в отношении спорного земельного участка, произведенного в рамках уголовного дела в отношении председателя КИЗО Аксайского района ФИО11 по ч. 1 ст. 293 УК РФ, поводом для возбуждения которого послужило постановление прокурора Аксайского района Ростовской области от 01.09.2025, вынесенного в связи с необоснованностью действий ФИО11 в передаче ФИО5 земельного участка для аренды и последующего выкупа, повлекшие существенное нарушение конституционных прав и законных интересов ФИО1 на использование земельного участка, как объекта недвижимости. 

Согласно заключению кадастрового инженера ООО «Гео-Дон» ФИО12 № б/н от 26.08.2025, право собственности на земельный участок по адресу: ... возникло в 1990-х годах на основании Постановления Главы Октябрьской сельской администрации № 245-3 от 19.09.1994 и соответствующего Свидетельства о праве собственности. Данные документы были выданы во исполнение Указа Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 и в соответствии с действующим законодательством признаются юридически действительными как «ранее возникшее право». Согласно сведениям ЕГРН, этот участок был поставлен на кадастровый учет 12.02.2004 с присвоением кадастрового номера ..., его площадь составляет 600 кв.м. Значительно позже, 12.07.2024, был образован и поставлен на кадастровый учет другой земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 586 кв.м. и адресом: .... Информация с официального сайта торгов (torgi.gov.ru) подтверждает, что данный участок был сформирован органом местного самоуправления из земель государственная собственность на которые не разграничена, для последующего предоставления в аренду. Сопоставление ключевых характеристик обоих участков указывает на их фактическую идентичность. Местоположение объектов является идентичным, а разница в формулировках адресов обусловлена сменой наименований и административной структуризацией с течением времени. Площади (600 кв.м. и 586 кв.м.) являются сопоставимыми, а незначительное расхождение в 2,3% находится в пределах допустимой погрешности при первичном уточнении границ. Категория земель («Земли населенных пунктов») у обоих участков идентична, а виды разрешенного использования («Под жилую застройку» и «для индивидуального жилищного строительства») идентичны по своему юридическому смыслу. Основное противоречие заключается в том, что один и тот же земельный участок не может одновременно принадлежать частному лицу на основании ранее возникшего права и считаться свободной государственной землей. Повторная постановка на кадастровый учет одного и того же объекта недвижимости стала возможной, вероятнее всего, из-за того, что у ранее учтенного участка (...) отсутствовали сведения о координатах границ в ЕГРН. При формировании нового участка уполномоченные органы не провели должную проверку реестра на предмет наличия ранее учтенных объектов с аналогичным местоположением, проигнорировав запись, существующую в ЕГРН с 2004 года. На основании проведенного анализа установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами ... являются одним и тем же объектом недвижимости. Учитывая, что право собственности на данный участок возникло в 1990-х годах и сведения о нем были внесены в государственный кадастр в 2004 году (КН ...), имеются все основания полагать, что последующее формирование земельного участка с кадастровым номером ... в границах ранее учтенного объекта является неправомерным.

Кроме того, судом учтено, что в материалы дела были представлены иные доказательства, в том числе сведения, находящиеся в свободном доступе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (приобщены в материалы дела в виде скриншотов (т. 3 л.д. 20-30, 100-110), согласно которым земельный участок истца под № 30 и земельный участок под № 13, расположенный на схеме поселка Вертолетостроитель по адресу, имеющему предыдущее наименование, не актуальное в настоящее время – один и тот же участок. 

При этом, суд полагает необходимым указать на, что отсутствие на предоставленных документах, о подложности которых заявлено представителем ФИО6, печатей, а также подписей должностных лиц, не свидетельствует о подложности указанных документов. 

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства представителя ответчика ФИО5 – ФИО6 о подложности доказательств и исключения из числа доказательств копии эскизного плана (т. 3 л.д. 63-65), а также копии схемы поселка Вертолетостроитель (т. 3 л.д. 66-71). 

Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. 

В силу п. 1 ст. 54.1 ЗК РФ, отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению или использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации осуществляется путем продажи такого земельного участка с публичных торгов в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. 

Согласно ст. 44 ЗК РФ, право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Между тем, ответчиками достоверных сведений об отчуждении ФИО1 спорного земельного участка не представлено.

Доводы представителя ответчика КИЗО Аксайского района о том, что актом осмотра № 3 установлено, что земельный участок не огорожен, земля не культивируется, участок зарос сорной и древесной растительностью, объекты капитального строительства отсутствуют, а также, учитывая отсутствие сведений о зарегистрированных правах на спорный земельный участок, участок считается свободным, признаются судом несостоятельными, поскольку, отсутствие сведений о зарегистрированных права на спорный земельный участок в похозяйственной книге администрации Щепкинского сельского поселения не свидетельствует об отсутствии у истца ФИО1 права собственности на спорный земельный участок, и, соответственно, основанием для отказа в удовлетворении исковых требований не является.

Кроме того, доводы ответчиков ФИО5, ФИО4 о том, что права на спорный земельный участок за ФИО1 не зарегистрированы, суд также признает несостоятельными по следующим основаниям.

Статьей 8 Федерального закона № 52-ФЗ от 30.11.1994 «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. 

В соответствии с положениями ст. 25.2 Федерального закона от № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 

Пунктом 1 ст. 6 Закона № 122-ФЗ предусматривалось, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. 

Государственная регистрация возникшего до введения в действие названного федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие этого федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие названного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (п. 2 ст. 6 Закона № 122-ФЗ). 

С 01.01.2017 регулирование отношений, возникающих в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». 

Так, в ст. 69 Закона № 218-ФЗ установлено, что возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ права на объекты недвижимости признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. 

В силу ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав на объекты недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в ч. 1 и 2 названной статьи, или совершении после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и названным федеральным законом. 

Учитывая приведенные требования закона, суд полагает, что права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, в данном случае право собственности на земельный участок, возникает с момента такой регистрации. 

Вместе с тем права на недвижимое имущество, возникшие у правообладателя до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, то есть до 31.01.1998, признаются юридически действительными и при отсутствии их регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости производится по желанию их правообладателей. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, установлена законом только при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимого имущества или совершенной после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимого имущества. 

Таким образом, если право на объект недвижимого имущества, в данном случае право собственности на земельный участок возникло до 31.01.1998 - даты вступления в силу Закона № 122-ФЗ - момент возникновения такого права не связан с его государственной регистрацией, такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации. Государственная регистрация этого права в Едином государственном реестре недвижимости лишь подтверждает наличие такого права, но не определяет момент его возникновения. 

Кроме того, ст. 49 Закона № 218-ФЗ предусмотрены особенности осуществления государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. 

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов: 1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания; 2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания; 3) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства), форма которой устанавливается органом нормативно-правового регулирования; 4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок (часть 1). 

Спорный участок не был зарегистрирован в ЕГРН на имя ФИО1, однако наличие свидетельства на праве собственности на землю серия РФ - XXXVII P0-02-08 № 0632351 от 20.05.1997, приравнивается к записи в ЕГРН. На этом основании участок был поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый ... и адрес: ...

Таким образом, учитывая изложенное, а также положения ст. 196 ГПК РФ, суд приходит к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 в полном объеме, поскольку истец ФИО1, являясь собственником спорного земельного участка на законных основаниях, предупреждений о нарушении земельного законодательства в отношении своего участка не получала, административных взысканий в виде штрафа на истца не накладывалось, уведомлений о принятии решения об изъятии из ее собственности спорного земельного участка, в судебном порядке вопрос о прекращении ее прав на данный земельный участок не рассматривался, она не давала согласия на осуществление вышеуказанных действий с принадлежащим ей имуществом, денежные средства от продажи данного земельного участка не получала, добровольно от спорного участка не отказывалась, сведений, опровергающих данные факты, в материалы дела не представлено.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Последствия нарушения требований закона или иного правового акта при совершении сделок определены ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 этой же статьи).

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Федерального закона № 131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Земельным кодексом Российской Федерации в ст. 39.6 установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, спорный земельный участок принадлежит на праве собственности ФИО1, не являясь земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, КИЗО Аксайского района не имел законных оснований проводить аукционные торги спорного земельного участка.

Учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание, что на момент проведения 02.12.2024 аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером ..., спорный земельный участок принадлежал на праве собственности истцу ФИО1, суд приходит к выводу о том, что земельный участок в силу положений п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ не мог быть предметом аукциона.

Таким образом, ответчик КИЗО Аксайского района как организатор торгов, предоставил недостоверную информацию относительно спорного земельного участка.

В связи с изложенным имеются основания для признания торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером ... недействительными ввиду несоответствия требованиям земельного законодательства, что влечет недействительность договора аренды земельного участка, заключенного с лицом, выигравшим торги, - ФИО5

Кроме того, договор купли-продажи от 24.01.2025 указанного земельного участка, заключенный между КИЗО Аксайского района и ФИО5, а также договор купли-продажи от 22.03.2025 земельного участка с кадастровым номером 61:02:0080316:254, площадью 586 кв.м., расположенного по адресу: ..., заключенный между ФИО5 и ФИО4 признаются судом недействительными в силу положений ст. 168 ГК РФ.

Делая вывод о недействительности указанных сделок, суд полагает необходимым в порядке применения последствий недействительности договора аренды, заключенного по результатам аукциона, договоров купли-продажи от 24.01.2025 и 22.03.2025, признать прекращенным право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 586 кв.м., расположенный по адресу: ....

Разрешая вопрос о встречных исковых требованиях ФИО4 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем земельного участка, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, новым собственником спорного земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 586 кв.м., является ФИО4, которая приобрела спорный земельный участок по договору купли-продажи у ФИО5, выигравшего, в свою очередь, аукционные торги, заключившего договор аренды спорного земельного участка с КИЗО Аксайского района, и, затем, приобретшего данный земельный участок по договору купли-продажи, в связи с возведением на данном земельном участке строения, снесенного через несколько дней после его строительства.

Как следует из разъяснений, указанных в п. 37 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). 

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. 

Абзацем 2 п. 38 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. 

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. 

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. 

Доводы встречного иска о том, что на момент заключения договора купли-продажи спорного земельного участка ФИО4 проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которые требовались от нее как от покупателя, а именно, она произвела осмотр спорного участка, произвела правовую экспертизу правоустанавливающих и право подтверждающих документов, в выписках из ЕГРН, которые были заказаны в Управлении Росреестра по Ростовской области, имелись сведения о том, что право собственности на участок за ФИО5 зарегистрировано в установленном законом порядке, судебные споры отсутствовали, ограничений прав и обременений на участок не зарегистрировано, также, отсутствовали аресты и запреты на осуществление регистрационных действий, являются несостоятельными, ввиду следующего. 

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ). 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Судом установлено, что спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет 12.02.2004, с присвоением кадастрового номера ..., на основании правоустанавливающих документов, представленных собственником земельного участка – ФИО1 В последующем, КИЗО Аксайского района спорный земельный участок незаконно повторно зарегистрирован в Управлении Росреестра с присвоением кадастрового номера ..., затем продан ответчику ФИО13, а тем, в свою очередь, ответчику ФИО4 

Доводы ответчика ФИО4 о том, что она является добросовестным приобретателем, правового значения для разрешения спора не имеют, так как по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ, поскольку собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Таким образом, встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем спорного земельного участка удовлетворению не подлежат.

Иные доводы сторон и их представителей в обоснование своих требований и возражений являются несостоятельными и судом не принимаются, поскольку в полном объеме не исключают наличия установленных в судебном заседании обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, исходя из оценки конкретных обстоятельств дела и опровергаются представленными по делу доказательствами. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к комитету по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района, ФИО5, ФИО14, о признании незаконным договора аренды земельного участка с кадастровым номером ... и последующих сделок с ним, - удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды от 13.12.2024 земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 586 кв.м., расположенного по адресу: ..., заключенный между комитетом по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района и ФИО5,.

Признать недействительным договор купли-продажи от 24.01.2025 земельного участка с кадастровым номером ... площадью 586 кв.м., расположенного по ..., заключенный между комитетом по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района и ФИО5,.

Признать недействительным договор купли-продажи от 22.03.2025 земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 586 кв.м., расположенного по адресу: ..., заключенный между ФИО5, и ФИО4.

Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 586 кв.м., расположенный по адресу: ....

Решение суда является основанием для аннулирования записи о регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 586 кв.м., расположенный по адресу: ....

Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем земельного участка, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28.11.2025.

Судья –