Дело № 3а-81/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 апреля 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цехомской Е.В.,

при ведении протокола 

секретарем судебного заседания Якименко К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ЛЕНТА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости,

установил:

ООО «ЛЕНТА» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просит установить кадастровую стоимость 

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 32500+/-81 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: 

<

Адрес...>, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 137 510 000 рублей; 

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 33561+/-82 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: 

<

Адрес...> микрорайона, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 145 220 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 53816+/-81 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 168 910 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 42546+/-72 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: 

<

Адрес...> равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 191 300 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 9000+/-33 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: 

<

Адрес...>, равную рыночной стоимости по состоянию на 10 октября 2017 года в размере 29 530 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 49744+/-78 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, равную рыночной стоимости по состоянию на 04 февраля 2016 года в размере 158 170 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 73143+/-94,66 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, равную рыночной стоимости по состоянию на 06 марта 2017 года в размере 312 630 000 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость указанного объекта определена на основании отчетов об оценке №№ Л-34/2020, Л-35/2020 от 18 декабря 2020 года, №№Л-38/2020, Л-39/1/2020, Л-39/2/2020 от 17 декабря 2020 года, №Л-179/2020 от 16 декабря 2020 года, №Л-205/2020 от 28 декабря 2020 года, выполненных ООО «АВАДА».

Административный истец считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости вышеуказанных объектов недвижимого имущества являются неверными и нарушают его права как собственника земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...> и арендатора земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в своих письменных пояснениях полагал, что заключение судебной экспертизы содержит необоснованные выводы, не подтверждает недостоверность представленных обществом отчетов об оценке, настаивал на определении рыночной стоимости земельных участков на основании приложенных к административному исковому заявлению отчетов об оценке.

В материалах дела имеется отзыв представителя административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО2, в котором просит вынести законное и обоснованное решение.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО3 в своем отзыве, указала, что Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не имеет, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представители административного ответчика филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю ФИО4, ФИО5, действующие на основании доверенностей, направили возражения на административное исковое заявление, согласно которым просят суд принять решение на свое усмотрение, рассмотреть дело в отсутствие представителей.

Иные лица, участвующие в деле, об уважительности причин неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года. Таким образом, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости спорных земельных участков, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 135-ФЗ.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО «ЛЕНТА» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> площадью 53816+/-81 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, и собственником:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 32500+/-81 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: 

<

Адрес...> 

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 33561+/-82 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: 

<

Адрес...>

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 42546+/-72 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: 

<

Адрес...>

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 9000+/-33 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: 

<

Адрес...>

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 49744+/-78 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 73143+/-94,66 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>

Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 18 октября 2022 года, а также договором аренды земельного участка от 26 апреля 2017 года № 4300023055, представленными в материалы дела.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Кадастровая стоимость может определяться органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке - при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости (статья 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности, Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии со статьей 24.18 Закона № 135-ФЗ, в действующей редакции, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в частности в суде.

Статьей 3 Закона № 135-ФЗ установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона № 135-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...> по состоянию на 01 января 2016 года в размере 12 359 918,65 рублей утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 г. №2640 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края». Так, состоянию на 01 января 2016 года кадастровая стоимость: 

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> составляет 271 777 675 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> составляет 257 789 760,03 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> составляет 185 575 865,44 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> составляет 339 076 728,9 рублей.

Согласно сведениям филиала ФГБУ «ФПК Росреестра» по Краснодарскому краю, предоставленным письмом от 24 октября 2022 года № 22-18011-КЗ/22, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере 47 245 320 рублей по состоянию на 10 октября 2017 года определена органом регистрации прав с применением значения среднего удельного показателя кадастровой стоимости в размере 5 249,48 руб./кв.м, утвержденного приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 г. №2640, при государственном кадастровом учете изменений вида разрешенного использования участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере 360 074 431,2 рублей по состоянию на 04 февраля 2016 года определена органом регистрации прав в соответствии со ст. 24.19 Закона №135-ФЗ на основе вновь утвержденных приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 г. №2640 результатов государственный кадастровой оценки в связи с тем, что государственный кадастровый учет изменений вида разрешенного использования участка произошел в год проведения оценки (с 01.01.2016 до 16.12.2016).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере 500 960 795,58 рублей по состоянию на 06 марта 2017 года определена органом регистрации прав с применением значения среднего удельного показателя кадастровой стоимости в размере 6 849,06 руб./кв.м, утвержденного приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 г. №2640, в соответствии со ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ при постановке земельного участка на кадастровый учет.

При этом в письме филиала ФГБУ «ФПК Росреестра» по Краснодарскому краю также указано, что в соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05 октября 2020 года № 1882 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» определена кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества по состоянию на 01 января 2020 года, в том числе и земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...> 

<

№...>, в отношении которого заявлены требования. Датой начала применения кадастровой стоимости является 01 января 2021 года.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...> является архивной.

В силу п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Поскольку административный истец уплачивает имущественный налог и арендные платежи за спорные объекты недвижимости, рассчитываемые из кадастровой стоимости земельных участков, следовательно, он вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названных объектов недвижимости в целях разумности налогообложения и определения размера арендной платы.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того обстоятельства, что лица, участвующие в деле, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости и не оспаривали это обстоятельство. В связи с чем, суд считает 01 января 2016 года верной датой определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 10 октября 2017 года для земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, 04 февраля 2016 года – земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, 06 марта 2017 года земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, что также подтверждается сведениями, полученными от филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю.

Согласно данным представленных административным истцом отчетов об оценке №№ Л-34/2020, Л-35/2020 от 18 декабря 2020 года, №№Л-38/2020, Л-39/1/2020, Л-39/2/2020 от 17 декабря 2020 года, №Л-179/2020 от 16 декабря 2020 года, №Л-205/2020 от 28 декабря 2020 года, выполненных ООО «АВАДА», рыночная стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> составляет 137 510 000 рублей

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> составляет 145 220 000 рублей

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> составляет 168 910 000 рублей

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> составляет 191 300 000 рублей

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> составляет 29 530 000 рублей

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> составляет 158 170 000 рублей

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> составляет 312 630 000 рублей.

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Учитывая, что указанные отчеты об оценке получены во вне судебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, оценщик не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчетов об оценке, представленных административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объектов, определением суда от 23 ноября 2022 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «КРАЕВАЯ АКАДЕМИЯ ЭКСПЕРТ». Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчетов об оценке №№ Л-34/2020, Л-35/2020 от 18 декабря 2020 года, №№Л-38/2020, Л-39/1/2020, Л-39/2/2020 от 17 декабря 2020 года, №Л-179/2020 от 16 декабря 2020 года, №Л-205/2020 от 28 декабря 2020 года федеральным стандартам оценки и требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также об определении рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Согласно заключению судебной экспертизы № КАЭ-1299/2022 от 13 января 2023 года, выполненному экспертом ФИО6, отчеты об оценке №№ Л-34/2020, Л-35/2020 от 18 декабря 2020 года, №№Л-38/2020, Л-39/1/2020, Л-39/2/2020 от 17 декабря 2020 года, №Л-179/2020 от 16 декабря 2020 года, №Л-205/2020 от 28 декабря 2020 года не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Так, в отчете об оценке № Л-34/2020 от 18 декабря 2020 года, выполненном ООО «АВАДА», при определении рыночной стоимости земельного участка, оценщик ошибочно не принял корректирующий коэффициент на местоположение для объектов-аналогов 2,3. Действия оценщика приводят к искажению итогового результата.

В отчете об оценке № Л-38/2020 от 18 декабря 2020 года, при определении рыночной стоимости земельного участка, Оценщик использовал объект-аналог №1 не сопоставимый с объектом экспертизы по местоположению, также использовал объекты-аналоги 1,2,3, превышающие срок экспозиции. Датой оценки является 01 января 2016г., в то время как оценщик определил срок экспозиции в 3 раза больше реального срока. На основании данных «Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт 2016г.» срок экспозиции для земельных участков, составляет от 3 до 9 мес.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, в отчете об оценке № Л-39/1/2020 от 17 декабря 2020 года, оценщик использовал объект-аналог №3 не сопоставимый с объектом экспертизы по площади (различаются в 47 раз). Более того, отношение скорректированных цен предложений объектов-аналогов превышает 50 % (509 667 руб./кв. м./247 384 руб./кв.м.), что свидетельствует о несопоставимости используемых объектов-аналогов и не однородности выборки.

Аналогичное нарушение допущено оценщиком ООО «АВАДА» в отчете об оценке № Л-39/2/2020 от 17 декабря 2020 года, отношение скорректированных цен предложений объектов-аналогов превышает 37% (256 849 руб./кв. м. /409 022 руб./кв.м.), что так же свидетельствует о несопоставимости используемых объектов-аналогов и приводит к искажению итогового результата.

Кроме того, экспертом указано, что отчеты об оценке подготовлены по истечении срока действия квалификационного аттестата в области оценочной деятельности оценщика ФИО7, что является существенным нарушением законодательства об оценочной деятельности и требований, предъявляемых к оценщикам.

Таким образом, итоговое заключение не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, судебный эксперт определил, что по рыночная стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 01.01.2016г. составляет 168 436 000 рублей;

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 01.01.2016г. составляет 172 510 000 рублей;

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 01.01.2016г. составляет 170 506 000 рублей;

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 01.01.2016г. составляет 203 617 000 рублей;

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 10.10.2017г. составляет 40 199 000 рублей;

- с кадастровым номером 

<

№...> составляет по состоянию на 04.02.2016г. 229 476 000 рублей;

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 06.03.2017г. составляет 346 325 000 рублей.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 200 от 14 апреля 2022 года «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с Федеральными стандартами оценки I–VI).

В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости спорных объектов на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является корректным. 

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки и объектов-аналогов, анализ рынка земельных участков, в том числе сегментов рынка земельных участков, к которым относятся объекты оценки. 

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатив эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объектов оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Экспертом был проанализирован и исследован рынок сопоставимых объектов-аналогов исходя из категории земель, вида разрешенного использования земельных участков местоположения, транспортной доступности и наличия коммуникаций. 

При определении окончательной рыночной стоимости, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки на торг, на разницу в площади (масштаб), на местоположение, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения.

Экспертом при производстве судебной экспертизы, при расчете стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...> правильно произведена их оценка по состоянию на 01 января 2020 года, для земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> – 10 октября 2017 года, земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> – 04 февраля 2016 года, земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> – 06 марта 2017 года.

Кроме того, в заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования. 

Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. 

Представителем административного истца по доверенности ФИО1 представлены письменные возражения, а также пояснения оценщика ООО «АВАДА» ФИО7, согласно которым выводы эксперта по поставленному вопросу о проверке соответствия представленных отчетов об оценке требованиям федерального законодательства не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными, а заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу. 

Так, им указано, что в отчетах об оценке содержалась информация о продлении срока действия квалификационного аттестата на 10 месяцев, в связи с чем, замечание эксперта о несоответствии оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности не соответствует действительности. Квалификационный аттестат на момент составления отчетов был действующим.

Кроме того, представитель административного истца полагал, что вывод эксперта о неверно подобранных объектах-аналогах не обоснован, наращений требований федеральных стандартов оценки при составлении отчетов оценщиком не допущено. Законодательство в области оценочной деятельности также не содержит требований к выбору объектов-аналогов в течение какого-либо периода времени, кроме как использование рыночной информации после даты оценки, более того, оценщиком введена корректировка на различие в дате оценки и дате предложения аналогов. Также указал, что введение иных корректировок для объектов-аналогов либо их отсутствие обоснованы оценщиком в полном объеме.

В обоснование порочности проведенной экспертизы, также указано на соответствие эксперта требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также на отсутствие достаточного опыта в оценочной и судебно-экспертной деятельности.

В судебном заседании эксперт ФИО6, проводивший судебную оценочную экспертизу, полностью опроверг доводы административного истца, пояснил, что, не смотря на продление срока действия квалификационного аттестата оценщика ФИО7, такая информация должна быть обязательно указана в отчете об оценке.

При подборе объектов-аналогов в отчете в оценке № Л-34/2020, оценщиком не учтено, что аналоги №2 и №3 расположены в окружении промышленных объектов, в то время как аналог №1 и объект экспертизы расположены в районе жилой застройки. Аналогичное нарушение допущено в отчете об оценке № Л-38/2020 – объект-аналог № 1 расположен вблизи хут. Октябрьский, тогда как объект экспертизы находится в границах г. Краснодар, в связи с чем, отказ от введения корректировок на местоположение нельзя признать обоснованным.

Кроме того, эксперт указал, что датой оценки земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> является 01 января 2016 года, при этом оценщик определил срок экспозиции в 3 раза больше реального срока. На основании данных «Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт 2016г.» срок экспозиции для земельных участков составляет от 3 до 9 месяцев. Указанный диапазон цен при введении корректировки на дату продажи не отражает реальную рыночную стоимость, относящуюся к сегменту рынка объектов экспертизы, т.к. указанный источник информации не дает возможности просмотреть объекты, используемые при определении средних значений на земельные участки.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> так же ошибочно применен корректирующий коэффициент на красную линию, поскольку указанный объект оценки расположен в непосредственной близости к красной линии и имеет свободный доступ к автодороге, в связи с чем, применение такой корректировки приводит к искажению итогового результата.

Так же экспертом представлены письменные сведения о его соответствии квалификационным требованиям, сведения о членстве в саморегулируемых организациях, образовании, опыте работы и страховании гражданской ответственности. Нарушений федерального законодательства, устанавливающего требования к экспертам, не имеется.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленный перед ним вопрос, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы в судебном заседании не установлено. Само по себе несогласие административного ответчика с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Таким образом, административными истцами доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административных истцов, как долевых собственников данного объекта недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу части 4 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 31.07.2020 г. № 269-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в ЕГРН, за исключением случаев, установленных настоящей статьей.

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Частью 3 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент определения оспариваемой кадастровой стоимости, регламентировано, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества является 12 октября 2022 года. Согласно имеющимся в материалах дела уведомлениям об отказе в приеме заявления к рассмотрению от 11.01.2021г. №11-310/152, от 19.01.2021г. № 11-310/1281 заявления ООО «ЛЕНТА» не приняты к рассмотрению в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ввиду нарушения срока подачи. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 12 октября 2022 года.

В рассматриваемом деле установлено, что сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...> носят статус «архивные».

Таким образом, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...> следует установить кадастровую стоимость в размере их рыночной стоимости, установив период применения кадастровой стоимости со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости до даты применения кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «ЛЕНТА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 32500+/-81 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 168 436 000 (сто шестьдесят восемь миллионов четыреста тридцать шесть тысяч) рублей.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 33561+/-82 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 172 510 000 (сто семьдесят два миллиона пятьсот десять тысяч) рублей.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 53816+/-81 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 170 506 000 (сто семьдесят миллионов пятьсот шесть тысяч) рублей.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 42546+/-72 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: 

<

Адрес...> кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 203 617 000 (двести три миллиона шестьсот семнадцать тысяч) рублей.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 9000+/-33 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: 

<

Адрес...> кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 10 октября 2017 года, в размере 40 199 000 (сорок миллионов сто девяносто девять тысяч) рублей.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 49744+/-78 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 04 февраля 2016 года, в размере 229 476 000 (двести двадцать девять миллионов четыреста семьдесят шесть тысяч) рублей.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 73143+/-94,66 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 06 марта 2017 года, в размере 346 325 000 (триста сорок шесть миллионов триста двадцать пять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...> 

<

№...>, 

<

№...> считать 12 октября 2022 года.

Установить период применения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере 168 436 000 (сто шестьдесят восемь миллионов четыреста тридцать шесть тысяч) рублей с 03 февраля 2017 года и до 01 января 2021 года.

Установить период применения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере 172 510 000 (сто семьдесят два миллиона пятьсот десять тысяч) рублей с 03 февраля 2017года и до 01 января 2021 года.

Установить период применения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере 170 506 000 (сто семьдесят миллионов пятьсот шесть тысяч) рублей с 31 января 2017 года и до 01 января 2021 года.

Установить период применения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере 203 617 000 (двести три миллиона шестьсот семнадцать тысяч) рублей с 01 февраля 2017 года и до 01 января 2021 года.

Установить период применения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере 40 199 000 (сорок миллионов сто девяносто девять тысяч) рублей с 11 октября 2017 года и до 01 января 2021 года.

Установить период применения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере 229 476 000 (двести двадцать девять миллионов четыреста семьдесят шесть тысяч) рублей с 07 июля 2017 года и до 01 января 2021 года.

Установить период применения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере 346 325 000 (триста сорок шесть миллионов триста двадцать пять тысяч) рублей с 07 марта 2017 года и до 01 января 2021 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>.

В остальной части административного искового заявления – отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 апреля 2023 года.

Председательствующий: