дело № 3а-11/2019 мотивированное 

решение

 составлено 11.02.2019 года

Решение

Именем Российской Федерации

05 февраля 2019 года

Мурманский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Камерзана А.Н.

при секретаре Леметти Б.В.,

с участием: 

представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2

представителя административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником части здания – торгового комплекса, который находится на земельном участке с кадастровым номером *, расположенном по адресу: ....

По результатам государственной кадастровой оценки данного земельного участка его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 17660266 рублей 50 копеек.

Между тем, рыночная стоимость этого земельного участка согласно отчету оценщика С.Е.В. от 18 октября 2018 года № 564-09/2018 составляет меньшую стоимость – 2068 000 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на его выкупную цену, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца. 

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости – 2068000 рублей.

В ходе судебного разбирательства представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 уточнила заявленные требования, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости – 3420 000 рублей.

В обоснование уточненных требований административным истцом представлен уточненный отчет ООО «***» № 564-09/2018-2.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании поддержала уточненные требования.

Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании не заявила возражений относительно существа спора.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что вопрос разрешения спора оставляет на усмотрение суда (т.1 л.д. 167).

Представители заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Мурманской области, администрации города Мурманска, Комитета имущественных отношений города Мурманска, заинтересованное лицо ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, возражений относительно заявленных административным истцом требований после уточнения иска не представили.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что их явка не была признана обязательной. 

Выслушав представителей сторон, допросив свидетеля, обладающего специальными познаниями в области оценки, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Установлено, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости, а именно части здания торгового комплекса, этаж цокольный, 2, 3, расположенного по адресу: .... Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 апреля 2006 года и 30 марта 2007 года, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 12, 13).

Указанный объект недвижимости находится на земельном участке, площадью 1110 +/- 12 кв.м, с кадастровым номером *, вид разрешенного использования: земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, расположенном по адресу: .... Данный земельный участок используется административным истцом на основании договора аренды земли № 10599 от 02 февраля 2011 года, заключенного между ИП ФИО1 и Комитетом имущественных отношений города Мурманска, сроком с 05 августа 2010 года по 31 июля 2037 года. Вторым арендатором указанного земельного участка является ФИО4 Дата внесения номера указанного земельного участка в государственный кадастр недвижимости – 31 марта 2010 года (т. 1 л.д.203-205). 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30 ноября 2018 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года определена в размере 17660266 рублей 50 копеек (т. 1 л.д.202).

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области». 

Из содержания постановления Правительства Мурманской области и приложений к нему видно, что кадастровая стоимость земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером * определена по состоянию на 01 января 2016 года в вышеуказанном размере. 

Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков №01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (т. 1 л.д.177-183).

Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается, равно как и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.

Административный истец вправе оспорить результаты кадастровой стоимости земельного участка, используемого на условиях договора аренды, поскольку обладает исключительным правом выкупа земельного участка в связи с нахождением на нем объекта недвижимости. 

В силу пункта 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Исходя из приведенной нормы закона, разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу, что применение кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка имеет преимущественное значение для административного истца. 

Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № 564-09/2018-2, составленного ООО «***» (оценщик С.Е.В.), следует, что по состоянию на 01 января 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * определена в размере 3420 000 рублей.

Оформление и содержание указанного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержание отчета свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, следовательно, рыночная стоимость в данном случае является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.

Так, из содержания отчета № 564-09/2018-2 следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил доходный подход методом капитализации по расчетным моделям и сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализированы объекты аналоги, в качестве которых выбрано 3 объекта. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки и на основе полученных результатов оценщик определил итоговую стоимость земельного участка. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблицах сравнения. Оценщик привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Вносимые корректировки имеют обоснование. 

Допрошенный в качестве свидетеля В.С.В., являющийся специалистом в области оценки объектов недвижимости - земельных участков, в судебном заседании подтвердил, что представленный уточненный отчет № 564-09/2018-2 оценщика ООО «***» на земельный участок 1110 кв.м., с кадастровым номером * соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, выполнен с учетом устранения замечаний в отношении первоначального отчета об оценке. Определенная в отчете рыночная стоимость земельного участка соответствует средней стоимости аналогичных земельных участков в г. Мурманске, и является достоверной.

В подтверждение показаний свидетеля приложено заключение В.С.В. по результатам рассмотрения отчета № 564-09/2018-2 (т. 2 л.д. 127).

Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета, не установлено. 

Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлено. 

Административный истец просил суд установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером * в размере, определенном в отчете – 3420000 рублей.

При таком положении рыночную стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года, определенную на основании уточненного отчета об оценке, следует признать достоверной и более точной.

Сопоставляя кадастровую стоимость указанного земельного участка с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость участка.

Учитывая, что выкупная стоимость земельного участка прямо зависит от величины его кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 164), обоснованное определение кадастровой стоимости очевидно затрагивает права административного истца, следовательно, ФИО1 вправе требовать уточнения кадастровой стоимости арендуемого им объекта недвижимости - земельного участка.

Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, в силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости земельного участка порождает для административного истца юридические последствия.

Административный истец обратился с настоящим заявлением в суд 12 ноября 2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 1110 +/- 12 кв.м, с кадастровым номером *, вид разрешенного использования: земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание *, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 3420 000 (три миллиона четыреста двадцать тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 12 ноября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий, судья А.Н. Камерзан