дело № 3а–49/2019

УИД: 26OS0000-01-2018-000312-25

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

город Ставрополь 13 декабря 2019 года 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Евтуховой Т.С.

при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2015 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10 200 кв.м., категория земель «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования «под магазином и мастерской», расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее - земельный участок).

Административный истец полагает, что результаты государственной кадастровой оценки указанного земельного участка в размере 75238260 рублей завышены, чем нарушаются его права как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование ФИО1 сослалась на отчёт об оценке № 4685-К-З от 25 июня 2018 года, которым по состоянию на 1 января 2015 года определена рыночная стоимость земельного участка в размере 24769 680 рублей.

Административный истец ФИО1, а также её представители, извещённые надлежащим образом, в судебное заседание не явились, от административного истца ФИО1 представлено заявление о рассмотрении дела в её отсутствие (т.1 л.д.117).

Ходатайство представителя административного истца об отложении судебного заседания судом отклонено, поскольку доказательств, объективно подтверждающих невозможность участия в судебном заседании, не представлено. 

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в суд не явился, представлены письменные возражения, в которых просят рассмотреть административное дело в их отсутствие в соответствии с действующим законодательством.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края, в суд не явился, представлено ходатайство о проведении судебного заседания в их отсутствие.

Представитель заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - КУМИ г.Ставрополя) в суд не явился, представлено ходатайство о рассмотрении административного дела в их отсутствие и также возражают в удовлетворении заявленных требований.

Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя в суд не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, сведений о причинах неявки не сообщили и не просили о проведении судебного заседания в их отсутствие.

Суд, в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, так как их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу. 

Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив экспертов ФИО2, ФИО3, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

ФИО1, будучи арендатором земельного участка с кадастровым номером №, является плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости земельного участка (т.1 л.д.59-80).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Ставропольском крае» и по состоянию на 1 января 2015 года определена в размере 75238260 рублей (т.1 л.д.97).

Ввиду этого обращение ФИО1 в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности), в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земельного участка, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, в том числе и физическими лицами, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость. 

В соответствии со статьёй 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке такого объекта, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов, уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. 

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости предоставлен отчёт об оценке № № 4685-К-З от 25 июня 2018 года, выполненный оценщиком ООО «ТАИС», которым по состоянию на 1 января 2015 года определена рыночная стоимость земельного участка в размере 24769680 рублей (т.1 л.д.11-58).

С целью проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также расчёта рыночной стоимости в случае, если отчёт не соответствует федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, по ходатайству представителя административного истца, определением Ставропольского краевого суда от 10 января 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» ФИО2 (т.1 л.д.139-143).

В соответствии с заключением эксперта № 006/19-Э от 25 февраля 2019 года, названный отчёт об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость земельного участка определённая оценщиком в отчёте на дату оценки 1 января 2015 года в размере 24769680 рублей подтверждается (т.1 л.д.146-163). 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2, составивший вышеуказанное экспертное заключение, мотивировал сделанные им выводы. 

Вместе с тем, в связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, в целях проверки обоснованности выводов заключения эксперта ФИО2, определением суда от 14 марта 2019 года назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр поддержки бизнеса» ФИО3 (т.1 л.д.189-193).

В соответствии с заключением эксперта ФИО3 № 34-1931-19 от 16 октября 2019 года отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 года составила 44142165 рублей (т.2 л.д.7-133).

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы, составленное экспертом ФИО3, а также отчёт об оценке, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли своё объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчёта, подготовленного оценщиком ООО «ТАИС», и достоверности определённой в нём рыночной стоимости объекта оценки.

Так, согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости земельного участка.

Эксперт указал, что оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов к анализу рынка, к корректному подбору объектов-аналогов; в разделе «Анализ рынка» не указаны факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; использованная оценщиком информация не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Так, анализ рынка земель под коммерческую застройку г.Ставрополя проведён недостаточно, из установленных 7 предложений 5 не относятся к рынку земель под коммерческую застройку, анализ основных факторов, влияющих на цены сопоставимых объектов недвижимости в отчёте не проведён, основные выводы сделаны неверно.

Аналог № 1 не относится к сегменту рынка объекта оценки, зона расположения данного аналога не соответствует расположению объекта оценки. Информация о характеристиках места расположения, виде передаваемых прав по аналогу № 2 не подтверждена. В отношении аналога № 3 неверно определён кадастровый номер, в связи с чем, в расчётах используется неверная площадь. Также допущены нарушения к корректному применению корректировок.

Мотивы несогласия эксперта ФИО3 с выводами, содержащимися в отчёте оценщика, полно и последовательно изложены в экспертном заключении, подробный анализ допущенных нарушений приведён на страницах 15-36 экспертного заключения, в письменных комментариях на возражения и пояснениях в судебном заседании. 

Таким образом, определённая в отчёте об оценке итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка не может быть признана достоверной, а эксперт обоснованно провёл собственную оценку рыночной стоимости земельного участка.

Проверяя заключение эксперта в части собственного расчёта рыночной стоимости, судом каких-либо нарушений не установлено. 

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта. Определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода (метод сравнения продаж) является мотивированным и корректным. Экспертом подобрано 3 объекта-аналога, относящихся к одному с объектом оценки сегменту рынка, расположенных в г.Ставрополе, в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; последовательно произведена корректировка цен объектов-аналогов с учётом основных ценообразующих факторов. Рыночная стоимость земельного участка сравнительным подходом определена в размере 44142165 рублей.

Вместе с тем, представителем административного истца представлены возражения на заключение эксперта № 34-1931-19 от 16 октября 2019 года, в которых указано, что заключение эксперта является противоречивым, недостоверным и не может использоваться как доказательство при определении рыночной стоимости земельного участка.

Доводы представителя административного истца о том, что эксперт не произвёл осмотр объекта оценки, в связи с чем, им не было определено фактическое использование земельного участка, которое относится к придорожному сервису, необоснованны. В экспертном заключении эксперт мотивировал основания непроведения осмотра, а также провёл анализ наиболее эффективного использования земельного участка и пришёл к обоснованному выводу об отнесении оцениваемого земельного участка, с учётом его использования согласно установленному виду разрешённого использования «под магазином и мастерской», к коммерческому использованию. 

Не заслуживают внимания, по мнению суда, и замечания о некорректности выбора аналогов, так как используемые в расчётах аналоги предназначены под коммерческую застройку, что подтверждается скриншотами объявлений и данными публичной кадастровой карты; экспертом проанализированы все характеристики как объекта оценки, так и аналогов, включая местоположение; применение корректировок экспертом обосновано.

Согласно главе V «Анализ рынка» ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, объём исследований определялся экспертом исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении заключения, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления экспертом рыночной стоимости спорного земельного участка, суду не представлено. 

В заключении эксперта присутствуют сведения об источниках информации. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3, составившая вышеуказанное экспертное заключение, обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы, ответив на поставленные судом вопросы. 

Таим образом, проверяя возражения на заключение эксперта, суд находит их необоснованными, так как они не содержат доводов, подтверждающих наличие противоречий или вызывающих сомнения в его обоснованности. Данные замечания сводятся фактически к несогласию с выводами заключения эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

При таких данных, а также учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы установленную экспертом рыночную стоимость земельного участка, административными ответчиками, а также заинтересованными лицами в суд не представлено, суд не находит оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28) разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами и руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 44142165 рублей.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость земельного участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 1 января 2015 года. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления ФИО1 следует считать дату её обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а именно 27 июня 2018 года (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности) (т.1 л.д.93-94). 

В силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Требование об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка предъявлено административным истцом также к КУМИ г.Ставрополя, который в данном случае не является органом, утвердившим оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости или осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28), и, следовательно, не должен отвечать по требованиям административного истца, в связи с чем, в удовлетворении административного искового заявления к данному административному ответчику надлежит отказать.

ООО «Центр поддержки бизнеса» подано заявление о взыскании судебных расходов за проведение судебной экспертизы в размере 65 000 рублей (т.2 л.д.4).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, с учётом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Статья 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на административного истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

По данному делу, повторная судебная экспертиза назначалась в целях установления обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на административного истца. 

При разрешении заявленных административным истцом требований, судом установлен размер кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, которая укладывается в приемлемые с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, не свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости.

В связи с этим, судебные расходы по оплате проведения повторной судебной экспертизы подлежат взысканию с административного истца ФИО1, не освобождённой от возмещения указанных издержек.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10 200 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «под магазином и мастерской», расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 1 января 2015 года, -44142165 рублей.

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Ставропольского края об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка - отказать.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 июня 2018 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр поддержки бизнеса» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 65000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 26 декабря 2019 года.

Председательствующий судья Т.С. Евтухова