Дело № 3а – 265/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 июня 2018 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего судьи Чайка Е.А., 

при секретарях Паненковой Е.С., Найденовой З.В.,

с участием представителя ФИО1 ФИО2, представителя Правительства Ростовской области ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере 5 966 221, 50 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 1 460 000, 00 руб., что нарушает его права, как собственника находящегося на земельном участке объекта недвижимости, имеющего исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность.

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке. 

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Волгодонска.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержал и просил их удовлетворить. С выводами проведённой по делу судебной оценочной экспертизы не согласился.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3 заявленные требования не признала, поддержала ранее представленные возражения на административное исковое заявление, при этом право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости не оспаривала, не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой по результатам проведённой по делу судебной оценочной экспертизы.

В письменных возражениях Правительство Ростовской области в удовлетворении требований административного истца просило отказать, ссылаясь на то, что отчёт об оценке спорного земельного участка не соответствует законодательству об оценочной деятельности, положениям федеральных стандартов оценки, поскольку отобранные оценщиком объекты-аналоги существенно отличаются от объекта оценки по своим характеристикам, а также имеют наименьшую цену, в связи с чем не могут быть использованы при применении сравнительного подхода для определения рыночной стоимости.

ФИО1 и представители остальных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя и в удовлетворении заявленных требований отказать, полагая, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось стороной государственного контракта по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.

Администрация города Волгодонска в письменном отзыве просила в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на то, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной приведёт к значительному уменьшению суммы платежей, поступающих в местный бюджет.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется. 

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, допросив эксперта ФИО______, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3). 

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование - производственные базы и предприятия, площадью 7575 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с чем, в силу положений пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, имеет исключительное право на приобретение указанного земельного участка в собственность. 

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 15 октября 2004 года.

В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области», и по состоянию на 1 января 2014 года составляет 5 966 221, 50 руб. 

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 названного Кодекса, осуществляется без проведения торгов, при этом при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец 13 марта 2018 года обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, представив в обоснование заявленных требований отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 10 ноября 2017 года № 200/17, подготовленный оценщиком ООО «Оценщик» ФИО______, в котором рыночная стоимость объекта оценки по состоянию 1 января 2014 года определена в размере 1 460 000 руб.

Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая поступившие от Правительства Ростовской области возражения относительно достоверности указанного отчёта и величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в целях проверки изложенных в них доводов и устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчёта, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга». 

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО______ от 11 мая 2018 года № 562-Э/2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 6 704 000 руб.

Возражая против выводов экспертного заключения, представитель административного истца ссылался на то, что эксперт не учёл наличие на земельном участке обременений, влияющих на рыночную стоимость объекта исследования.

Проанализировав возражения и представленные доказательства по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что оснований сомневаться в достоверности заключения не имеется.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что экспертом тщательно проанализирован рынок недвижимости в Ростовской области и городе Волгодонске, для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, в качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка; от применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. Экспертом были выявлены земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования, оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО______ подтвердила выводы экспертного заключения, представила письменные пояснения на замечания административного истца, обосновала отбор объектов-аналогов для определения рыночной стоимости спорного земельного участка и, соответственно, набор объектов, формирующих выборку, применение значений корректировок, наиболее точно отражающих ситуацию на рынке в сегменте рынка, к которому относится объект недвижимости, пояснила, что не любые обременения могут учитываться при проведении экспертизы, а лишь те, которые ограничивают пользование земельным участком, а в данном случае в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 2 апреля 2018 года, которая имеется в материалах дела, вообще не указана информация о наличии обременений, в связи с чем их влияние на рыночную стоимость при проведении экспертизы не учитывалось.

Суд находит, что заключение экспертизы и пояснения эксперта являются убедительными и сомнений в своей обоснованности не вызывают. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено. 

Приобщённые к материалам дела 18 июня 2018 года, то есть после проведения экспертизы, выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 15 июня 2018 года и кадастровая выписка от 3 ноября 2016 года, содержащие ссылки на наличие ограничений прав на указанный земельный участок, предусмотренных статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, не могут повлиять на выводы суда, поскольку из указанных документов следует, что охранная зона объекта электросетевого хозяйства ВЛ-10 кВ фидер 29 ПС «Промбаза-1», расположенная по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, зона с особыми условиями использования территорий 61.48.2.127, установлена 25 декабря 2015 года, то есть после даты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, в связи с чем указанные документы не могут служить доказательствами наличия ограничений по состоянию на 1 января 2014 года. 

Кроме того, данных о том, что установление охранной зоны препятствует использованию земельного участка в соответствии с его видом разрешённого использования, заявитель не привёл. Учитывая изложенное, а также то, что административный истец, в нарушение своей обязанности доказать обоснованность заявленных требований, для обеспечения реализации которой в судебном заседании был объявлен перерыв, не предоставил доказательств наличия объективных причин невозможности своевременно представить документы, необходимые, с его точки зрения, для правильного разрешения административного дела, суд протокольным определением от 22 июня 2018 года в удовлетворении его ходатайства об истребовании дополнительных доказательств отказал.

Доводы представителя административного истца о необходимости назначения по делу повторной судебной экспертизы, высказанные на стадии судебных прений, свидетельствуют о нарушении им части 4 статьи 171 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которой лица, участвующие в судебных прениях, не вправе ссылаться на обстоятельства, которые судом не выяснялись, а также на доказательства, которые не исследовались в судебном заседании. В ходе судебного разбирательства ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы представитель административного истца не заявлял, в связи с чем указанный вопрос предметом рассмотрения суда не являлся.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае отчёт об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Возражения лиц, участвующих в деле, относительно нарушения оценщиком требований федеральных стандартов оценки были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что он оспаривался обоснованно.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Несмотря на то, что у суда не вызывает сомнений вывод эксперта о величине рыночной стоимости земельного участка в размере 6 704 000 руб., который превышает его кадастровую стоимость, в удовлетворении заявленных требований необходимо отказать по следующему основанию.

Правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбуждённого в целях улучшения налогового статуса административного истца, по смыслу налогового законодательства, не может быть ухудшено. Принимая во внимание изложенное, суд находит величину кадастровой стоимости земельного участка, установленной в размере 5 966 221, 50 руб., отвечающей интересам налогоплательщика. 

Учитывая, что иной размер рыночной стоимости в пределах кадастровой стоимости в ходе судебного разбирательства не установлен и не доказан, суд приходит к выводу, что в удовлетворении административного искового заявления следует отказать.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных счёта от 11 мая 2018 года № 119 и экономического обоснования стоимости оказания услуг на проведение экспертизы усматривается, что стоимость экспертизы в размере 40 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.

Поскольку в удовлетворении административного искового заявления отказано, то, согласно правилам главы 10 КАС РФ, судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

С учётом изложенного и принимая во внимание, что определение суда от 5 апреля 2018 года в части обеспечения расходов по оплате услуг эксперта административным истцом не исполнено, сумма 40 000 руб., подлежащая перечислению экспертной организации в качестве вознаграждения за выполненную по поручению суда работу, подлежит взысканию с ФИО1

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование - производственные базы и предприятия, площадью 7575 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 1 460 000 руб. по состоянию на 1 января 2014 года, оставить без удовлетворения.

Судебные расходы возложить на административного истца. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» денежные средства в размере 40 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 11 мая 2018 года № 119.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка 

Решение в окончательной форме принято 25 июня 2018 года.