дело №2-388\2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 февраля 2025 года г. Тверь

Московский районный суд г. Твери в составе: 

Председательствующего судьи О.Ю. Тутукиной

при секретаре судебного заседания Л.С. Панкратовой

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, представителя ответчика ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «Швейная фабрика «Аэлита» к ФИО4 о признании прекращенным обременение (ипотеки), обязании погасить запись о наличии обременения (ипотеки) в отношении жилого помещения и земельных участков,

установил:

АО «Швейная фабрика «Аэлита» обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании прекращенным обременение (ипотеки), обязании погасить запись о наличии обременения (ипотеки) в отношении жилого помещения и земельных участков.

В обоснование иска указано, что между сторонами 02 декабря 2023 года заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - Договор). Согласно п. 1.1 договора продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество - земельный участок с кад. №, площадью 4 205 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> земельный участок 20д/2, земельный участок №, площадью 1140 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> с находимся на них объектом капитального строительства - здания с кад. №, площадью 6745,7 кв.м. Стоимость объектов составляет 13 100 000 рублей (п. 3.1.). Стоимость объектов уплачивается частями в сроки: 7 000 000 рублей до 31.12.2023, 1 000 000 рублей в срок до 31.03.2024, 2 000 000 рублей в срок до 30.06.2024, 3 100 000 рублей в срок до 30.08.2024. На основании чего, обязательства по оплате указанных объектов обеспечены залогом недвижимого имущества согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ и на переданные объекты зарегистрированы записи о залоге - на объект с кад. № номер записи №, на объект с кад. № номер записи №, на объект с кад. № номер записи №. В силу пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. АО «Швейная фабрика «Аэлита» произвело оплату согласно договору купли-продажи недвижимого имущества в полном объеме, что подтверждается платежным поручением №169 от 06.12.2023 на сумму 1 000 000 рублей, банковским ордером № 232023 от 11.12.2023 об оплате аккредитива на сумму 4 000 000 рублей, банковским ордером № 276006 от 18.12.2023 об оплате аккредитива на сумму 1 000 000 рублей, банковским ордером № 826391 от 01.02.2024 об оплата аккредитива на сумму 500 000 рублей, платежным поручением № 297 от 12.02.2024 на сумму 500 000 рублей, платежным поручением № 419 от 13.05.2024 на сумму 200 000 рублей, платежным поручением № 462 от 21.05.2024 на сумму 100 000 рублей, платежным поручением №520 от 07.06.2024 на сумму 200 000, платежным поручением №543 от 18.06.2024 на сумму 100 000 рублей, платежным поручением №586 от 28.06.2024 на сумму 300 000 рублей, платежным поручением №720 от 25.07.2024 на сумму 300 000 рублей, платежным поручением №777 от 06.08.2024 на сумму 300 000, платежным поручением №821 от 15.08.2024 на сумму 300 000 рублей, платежным поручением № 828 от 19.08.2024 500 000 рублей, платежным поручением № 875 от 27.08.2024 на сумму 500 000 рублей, платежным поручением №910 от 04.09.2024 на сумму 300 000 рублей, платежным поручением №935 от 09.09.2024 на сумму 300 000 рублей, платежным поручением №945 от 12.09.2024 на сумму 1 000 000 рублей, платежным поручением №970 от 18.09.2024 на сумму 300 000 рублей, платежным поручением № 1028 от 27.09.2024 на сумму 500 000 рублей, платежным поручением № 1035 от 30.09.2024 на сумму 900 000 рублей. Всего на сумму 13 100 000 рублей. Таким образом, обязательства, обеспеченные залогом недвижимого имущества, исполнены обществом, что в силу закона является основанием для прекращения залога. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 ГК РФ) (п. 2 ст. 352 ГК РФ). Согласно абз. 2 п. 4 ст. 339.1 ГК РФ в случае изменения или прекращения залога, в отношении которого зарегистрировано уведомление о залоге, залогодержатель обязан направить в порядке, установленном законодательством о нотариате, уведомление об изменении залога или об исключении сведений о залоге в течение трех рабочих дней с момента, когда он узнал или должен был узнать об изменении или о прекращении залога. Вопреки указанному, заявление о прекращении залога залогодержателем до настоящего момента не направлено, что нарушает права залогодателя, поскольку он не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, что послужило основанием для обращения с претензией о произведении действий по исключению сведений о залоге в отношении вышеуказанных объектов недвижимого имущества. До настоящего времени ответ на претензию не поступил, требования истца не удовлетворены, на основании чего истец обращается в суд с настоящим заявлением. В силу абз.9 п.1 ст.25 ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Согласно заключенному договору, споры, возникающие в связи исполнением договора, передаются на разрешения в Арбитражный суд Тверской области (п. 6.4), однако, согласно процессуальным кодексам, родовая подсудность изменению в договорном порядке не подлежит.

Истец просит признать прекращенным обременение (ипотеку) в отношении нежилого здания с кадастровым №, земельного участка с кадастровым №, земельного участка с кадастровым №; обязать Управление Росреестра по Тверской области погасить запись о наличии обременения (ипотеки) в отношении нежилого здания с кадастровым №, земельного участка с кадастровым №, земельного участка с кадастровым №.

В судебном заседании и письменных возражениях на доводы ответчика представители истца ФИО2, ФИО1 исковые требования поддержали, указав, что денежные средства по договору уплачены, в том числе и неустойка за задержку выплат, оснований для сохранения обременений в виде залога не имеется. Все представленные в материалы дела истцом платежные поручения содержат запись об исполнении платежа, чего при возврате денежных средств истцу не могло быть. По доводам о невыясненной судьбе спорных платежей (неустойки), поскольку счет ответчика был им закрыт 03.12.2024, то отношения ответчика с банком, в котором открыт его счет, находятся вне компетенции истца. Оплата по договору, в том числе неустойка, подтверждены документально, а доводы, что АО «Альфа-банк» не предоставляет истцу доказательств поступления денежных средств, не опровергает предоставленные платежные поручения, выписку и ответ, представленные самим банком. Просрочки со стороны истца действительно были, однако никаких сложностей при перечислении денежных средств никогда не происходило, денежные средства всегда поступали в адрес ответчика, иное им не подтверждено. Просили удовлетворить исковые требования. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, поручив ведение дела своему представителю ФИО3, который в суде разрешение иска оставил на усмотрение суда, указав, что в арбитражный суд, в котором рассматривалось дело по их исковому заявлению о взыскании задолженности по оплате договора купли-продажи, неустойки, поступили документы об уплате основного долга, задолженности по оплате основного долга по договору не имеется. Что же касается неустойки, также оплаченной обществом по договору, поскольку они закрыли счет в банке, на который она поступила, возможности не имеется. Банк по этому вопросу пока не дал никаких разъяснений, деньги не переданы ответчику.

Третьи лица Управление Росреестра по Тверской области, АО «Альфа-Банк», будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили.

Третье лицо Управление Росреестра по Тверской области представили письменные возражения, из которых следует, что Управление возражает относительно заявленных к нему требований об обязании Управления погасить запись об ипотеке по следующим основаниям. В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется как перечисленными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законом. Следовательно, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, однако использование других способов защиты права допускается ГК РФ только при наличии прямого указания закона. В соответствии со ст. 38 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сторонами в гражданском судопроизводстве являются истец и ответчик. Исковые требования могут предъявляться исключительно к ответчику по делу, то есть лицу, которое, по мнению истца, нарушило его права и законные интересы. Следовательно, ответчик - это сторона какого-либо материального правоотношения, допустившая нарушение прав контрагента. Управление не нарушало прав и законных интересов Истцов. Деятельность Управления, как органа, осуществляющего государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, относится к сфере публично-правовых отношений и регламентирована Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Положением об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.04.2023 №П/0117. Между истцом и Управлением отсутствуют какие-либо материально-правовые отношения по поводу спорного имущества. Управление не имеет и не может иметь материальную заинтересованность в исходе дела, материальный интерес к объекту недвижимости или к совершенной сделке. Именно это положение определяет место органа регистрации прав в исковом производстве - он не может выступать ни в качестве истца, ни в качестве ответчика (за исключением случаев, если он сам является обладателем прав на недвижимое имущество, участвовал в сделках с ним как сторона и т.д.). На основании статей 1, 3 Закона о регистрации и Положения Управление является органом, осуществляющим государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, которые не затрагивают самого содержания права и имеют правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. В соответствии с действующим законодательством требования к Управлению могут быть предъявлены и рассмотрены только по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации - производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих. Соответственно, действующим законодательством не предусмотрена возможность предъявления требований к органу регистрации прав, связанных с его деятельностью, в рамках искового производства. В соответствии с п.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Пунктом 52 Постановления Пленума предусмотрено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Таким образом, вступившее в законную силу решение суда о признании обременения отсутствующим, будет являться основанием для погашения записи об ипотеке в ЕГРП. Просят в удовлетворении заявленных к Управлению требований отказать.

С учетом положений ст.167 ГПК РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, залогом. 

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). 

Учитывая положения ст. 334 и 348 ГК РФ целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником. 

При этом прекращение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога (пп. 1 п. 1 ст. 352пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ). 

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. 

Абзацем вторым пункта 2 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 ГК РФ). 

Основания прекращения обязательств предусмотрены в статье 407 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. 

Одним из оснований прекращения обязательств является надлежащее исполнение (статья 408 ГК РФ). 

В соответствии с частями 11, 12 и 13 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав. 

Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". 

В силу части 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. 

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном упомянутой статьей. 

Таким образом, истечение срока договора залога является основанием для прекращения договорных обязательств между залогодержателем и залогодателем, однако факт истечения срока договора не может являться самостоятельным основанием для погашения записи об ипотеке, поскольку в силу публично-правового характера регистрируемых залоговых отношений для них предусмотрен особый порядок, указанный в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)". 

Согласно пункту 4 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявлений о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий: уведомляет о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии заявления о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Как следует из материалов дела, между сторонами ФИО4 (Продавец) и АО «Швейная фабрика «Аэлита» (Покупатель) 02 декабря 2023г. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество - земельный участок с кад. №, площадью 4 205 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, земельный участок 20д/2, земельный участок №, площадью 1140 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> с находимся на них объектом капитального строительства - здания с кад. №, площадью 6745,7 кв.м, стоимостью 13 100 000 рублей.

Сторонами в договоре также согласовано, что стоимость объектов уплачивается Покупателем в безналичной форме на расчетный счет Продавца частями: 7 000 000 рублей до 31.12.2023; 1 000 000 рублей в срок до 31.03.2024; 2 000 000 рублей в срок до 30.06.2024; 3 100 000 рублей в срок до 30.08.2024 (п.3.2). 

Право собственности на объект к Покупателю переходит с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

Из материалов дела также следует, что право собственности на спорные объекты зарегистрировано 06.12.2023 за истцом, о чем свидетельствуют записи в ЕГРН, а, кроме того, зарегистрированы обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО4 на период с 06.12.2023 по 30.08.2024 (записи о залоге на объект с кад. № - №, на объект с кад. № - №, на объект с кад. № - №

Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, АО «Швейная фабрика «Аэлита» уплатило ответчику по указанному договору купли-продажи его стоимость в полном объеме, что подтверждается платежным поручением №169 от 06.12.2023 на сумму 1 000 000 рублей; банковским ордером № 232023 от 11.12.2023 на сумму 4 000 000 рублей; банковским ордером № 276006 от 18.12.2023 на сумму 1 000 000 рублей; банковским ордером № 826391 от 01.02.2024 на сумму 500 000 рублей; платежным поручением №297 от 12.02.2024 на сумму 500 000 рублей; платежным поручением №419 от 13.05.2024 на сумму 200 000 рублей; платежным поручением №462 от 21.05.2024 на сумму 100 000 рублей; платежным поручением №520 от 07.06.2024 на сумму 200 000 рублей; платежным поручением №543 от 18.06.2024 на сумму 100 000 рублей; платежным поручением №586 от 28.06.2024 на сумму 300 000 рублей; платежным поручением №720 от 25.07.2024 на сумму 300 000 рублей; платежным поручением №777 от 06.08.2024 на сумму 300 000 рублей; платежным поручением №821 от 15.08.2024 на сумму 300 000 рублей; платежным поручением № 828 от 19.08.2024 500 000 рублей; платежным поручением № 875 от 27.08.2024 на сумму 500 000 рублей; платежным поручением №910 от 04.09.2024 на сумму 300 000 рублей; платежным поручением №935 от 09.09.2024 на сумму 300 000 рублей; платежным поручением №945 от 12.09.2024 на сумму 1 000 000 рублей; платежным поручением №970 от 18.09.2024 на сумму 300 000 рублей; платежным поручением №1028 от 27.09.2024 на сумму 500 000 рублей; платежным поручением №1035 от 30.09.2024 на сумму 900 000 рублей.

Таким образом, обязательства, обеспеченные залогом недвижимого имущества, исполнены истцом, что в силу закона является основанием для прекращения залога.

Сторона ответчика при рассмотрении дела не оспаривала того обстоятельства, что основной долг по договору купли-продажи уплачен, денежные средства поступили на счет продавца в указанный в платежных документах срок. 

Вместе с тем, согласно ответу АО «Альфа-банк» и представленной выписки по счету, открытому на имя ФИО4, которые были предоставлены банком по запросу арбитражного суда Тверской области по делу А66-16108\2024 по иску ФИО4 к АО «Швейная фабрика «Аэлита» о взыскании денежных средств, указанный ФИО4 счет не закрыт, денежные средства в размере 100000 рублей по платежному поручению от 21.05.2024 №462 и в размере 260200 рублей по платежному поручению от 13.12.2024 №1339 зачислены на этот счет по данным платежным документам.

В данном случае суд полагает возможным согласиться с позицией истца в части исполнения обязательства в полном объеме, в том числе и по уплате неустойки за несвоевременное ее исполнение, оснований для сохранения обременения - залога на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, не имеется.

Данное решение является основанием для погашения записи в едином государственном реестре недвижимости о наличии обременения (ипотеки) в отношении нежилого здания с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером №

В силу положений ч.1, 2 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Поскольку исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска государственная пошлина.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать прекращенным обременение (ипотеку) в отношении нежилого здания с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером №.

Данное решение является основанием для погашения записи в едином государственном реестре недвижимости о наличии обременения (ипотеки) в отношении нежилого здания с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером №.

Взыскать с ФИО4 в пользу АО «Швейная фабрика «Аэлита» в счет уплаченной государственной пошлины 20000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Московский районный суд г. Твери в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.Ю. Тутукина 

В окончательной форме решение принято 25 февраля 2025г.