Дело № 2-8072/2025 28 августа 2025 года

78RS0019-01-2025-002698-56

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Курилкина А.С.

при секретаре Крыловой Д.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Специализированный застройщик МКД" к ФИО1 о взыскании неустойки, судебных расходов, 

У С Т А Н О В И Л :

ООО "Специализированный застройщик МКД" обратилось в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с требованиями, уточненными в порядке ст.39 ГПК РФ, о взыскании с ФИО1 задолженности по оплате договора участия в долевом строительстве в размере 135 717 рублей 71 копейки, неустойки по договору долевого участия № № от 13 января 2021 года, судебных расходов по уплате госпошлины.

В обосновании иска указано, 13 января 2021 года между сторонами заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался передать дольщику объект долевого строительства – квартиру. Со стороны истца обязательства по договору исполнены, однако договор оплачен ответчиком за пределами согласованного сторонами срока, уже при рассмотрении настоящего спора в суде, ввиду чего ей за период с 25 августа 2023 года по 24 марта 2025 года начислены пени в сумме 44 972 рублей 33 копеек.

Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, в суд явилась, требования поддержала, на их удовлетворении настаивала. 

Ответчик в суд не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом по правилам ст.ст. 113, 117 ГПК РФ, ст. 165.1 ГШК РФ, причин неявки не сообщила, об отложении слушания дела не просила, возражений относительно иска не заявила, ввиду чего спор на основании ст. 167 ГПК РФ разрешен в ее отсутствие. 

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему. 

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик МКД» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и передать объект долевого строительства, а ФИО1 приняла на себя обязательство оплатить стоимость объекта в порядке, предусмотренного разделом 2 Договора. 

Цена договора, рассчитывается как произведение приведенной площади объекта долевого строительства и цены одного квадратного метра.

В соответствии с произведенной технической инвентаризации объекту долевого строительства присвоен №, а приведенная площадь объекта, включающая в себя общую площадь и площадь всех подсобных помещений с учетом площади балкона, рассчитанную с применением специального коэффициента составила 79,8 кв.м. В то время как согласно п.1.4 Договора Приведенная площадь составляла 78,87 кв.м. 

ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлено уведомление о завершении строительства объекта, о необходимости доплатить его стоимость с учетом увеличения площади.

Доплата в размере 135 717 рублей 71 копейка произведена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, уже при рассмотрении спора в суде, ввиду чего основания для взыскания с ответчика задолженности не имеется. 

В соответствии с положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). 

Согласно ч. 1 ст. 5 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

Согласно ч. 1.1 ст. 9 Закон об участии в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае, в том числе в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Как указано в п. 3 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) по смыслу указанных норм отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В свою очередь, установленный в ч. 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве 5-ти процентное ограничения для отклонения площади установлен Законом об участии в долевом строительстве не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.

Как установлено ранее, по условиям договора участия в долевом строительстве застройщик обязался передать участнику долевого строительства квартиру общей площадью 78,87 кв.м, фактическая площадь переданной квартиры составляет 79,8 кв.м, что ответчиком не оспорено. 

Истец уведомил ответчика об увеличении фактической приведенной площади объекта долевого строительства, что повлекло изменение цены договора и возникновение на стороне дольщика обязательства по доплате. В порядке досудебного урегулирования спора истец обратился к ответчику с требованием о выплате задолженности по договору в связи с увеличением цены договора пропорционально увеличению площади переданной квартиры.

В добровольном досудебном порядке ответчик требования истца не удовлетворил, на момент подачи иска в суд за ответчиком числилась задолженность в сумме 135 717 рублей 71 копеек, которая погашена 24 марта 2025 года, 

Согласно расчета истца, неустойка, предусмотренная п. 4.2 договор и п. 6 ст. 5 ФЗ 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, за период с 25 августа 2023 года по 24 марта 2025 года составляет 44 972 рубля 33 копейки. 

Представленный истцом расчет судом проверен, признан арифметически верным.

Вместе с тем, суд находит, что размер заявленных ко взысканию неустойки чрезмерен, не соответствует последствиям нарушенных ответчиком обязательств, учитывая, что основная задолженность ответчиком погашена, ввиду чего на основании ст. 333 ГК РФ подлежит снижению до 30 000 рублей.

Поскольку обязательства по оплате фактический площади квартиры возникло у ФИО1 ранее срока вступления в силу Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 его положения к расчету неустойки, вопреки позиции ответчика, не применимы. 

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Учитывая фактический результат рассмотрения дела, с ответчика в пользу истца в порядке ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию понесенные последним расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 645 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Специализированный застройщик МКД» неустойку в размере 30 000 рублей, судебные расходы в размере 5 645 рублей. 

В удовлетворении иска в оставшейся части отказать. 

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья Курилкин А.С. 

Решение в окончательной форме изготовлено 28 ноября 2025 года.