Дело №2-654/2017 

Решение

именем Российской Федерации

г. Няндома 29 августа 2017 г.

Няндомский районный суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Воропаева Е.Н.,

при секретаре Холматовой С.С.,

с участием истцов ФИО1, ФИО2,

представителя истца ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Няндомского районного суда Архангельской области гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к закрытому акционерному обществу «Горстройзаказчик» о расторжении договора участия в долевом строительстве,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в Няндомский районный суд Архангельской области с исковым заявлением к ЗАО «Горстройзаказчик» о признании договора участия в долевом строительстве недействительным, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ года между ними и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ЗАО «Горстройзаказчик» обязано было в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес> по генплану в микрорайоне «Можайский» и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать соответствующий объект долевого строительства, а они были обязаны уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Свои обязательства по внесению денежных средств они исполнили своевременно и в полном объеме. В январе 2015 года ответчиком в проектную документацию многоквартирного дома внесены изменения, в том числе касающиеся объекта долевого строительства, которые не были согласованы с ними. Соответствующие изменения не были внесены в проектную декларацию. Просят признать договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и применить последствия недействительности сделки.

Как следует из заявления представителя истцов по доверенности ФИО3 об изменении предмета иска от 31 июля 2017 года, истцы просили расторгнуть договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 доводы и требования искового заявления с учетом изменения предмета иска от 31 июля 2017 года поддержали в полном объеме. Истец ФИО1 дополнительно пояснил, что в результате изменений внесенных в проектную документацию площадь жилого помещения увеличилась с 73,2 квадратных метров до 77,2 квадратных метров, что свидетельствует о существенном изменении проектной документации, выразившейся в превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, в размере более пяти процентов от ранее указанной площади. Кроме того указывает, что в результате внесенных изменений уменьшилась площадь общего имущества в многоквартирном доме. Полагает, что срок исковой давности для обращения в суд ими не пропущен, поскольку об внесении изменений в проектную документацию им стало известно в октябре 2015 года.

Представитель истцов ФИО3 требования и доводы истцов поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4 с иском не согласился, указал что внесенные в проектную документацию изменения не являются существенными. Поддержал доводы, изложенные в письменном возражении на исковое заявление, относительно пропуска истцами срока исковой давности, в том числе по требованию о расторжении договора участия в долевом строительстве.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 57 ГПК РФ предусмотрено, что доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

При подготовке дела к судебному разбирательству и в судебном заседании сторонам разъяснялись требования статей 56, 57 ГПК РФ, в связи с чем, суд выносит решение на основании доказательств, представленных сторонами.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон).

В соответствии с ч. 1, 3, 4, 5 ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В соответствии с главой 28 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами при его заключении соблюдены необходимые требования относительно формы и содержания договора.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве, зарегистрированный в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. По указанному договору ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес>, № по генплану в микрорайоне «Можайский» и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать соответствующий объект долевого строительства участникам долевого строительства, которые обязались уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (п.1.1 договора). В соответствии с пунктом 4.1 расторжение договора производится в соответствии с действующим законодательством.

Истцы просят расторгнуть договор участия в долевом строительстве, поскольку в результате изменений внесенных в проектную документацию площадь их жилого помещения увеличилась с 73,2 квадратных метров до 77,2 квадратных метров, что, по их мнению, свидетельствует о существенном изменении проектной документации, выразившейся в превышении допустимого изменения общей площади жилого помещения, являющейся объектом долевого строительства в размере более пяти процентов от ранее указанной площади.

Согласно п.п. 1.1 части 2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Вместе с тем на момент возникновения спорных правоотношений действующим являлся п.п. 1.1 части 2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в следующей редакции: по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.

Поскольку критерии существенности изменения в проектную документацию не были установлены федеральным законом на момент заключения договора участия в долевом строительстве, бремя доказывания того обстоятельства что в результате внесенных изменений в проектную документацию произошло существенное изменение объекта долевого строительства лежит на истцах.

В свою очередь истцами в силу статьи 56, 57 ГПК РФ таких доказательств суду не представлено, изменение же площади квартиры с 73,2 квадратных метров до 77,2 квадратных метров об этом не свидетельствует. 

Напротив, как следует из договора участия в долевом строительстве изменение площади квартиры допускалось, что не противоречило положениям федерального закона на момент заключения договора.

Так по условиям пункта 1.4 договора фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретенная участниками долевого строительства уточняется после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными ГП ВО «Вологдатехинвентаризация» или иной уполномоченной организацией, в соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. Площадь квартиры, указанная в пункте 1.2 договора определена по проектной документации. В случае увеличения или уменьшения площади квартиры после обмера ГП ВО «Вологдатехинвентаризация», стороны производят перерасчет за разницу в площади, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в пункте 2.1 договора (пункт 2.5 договора). В соответствии с пунктом 2.6 договора в случае отклонения общей площади объекта по данным государственного технического учета и инвентаризации от проектной в сторону увеличения или уменьшения, стороны производят перерасчет цены договора, исходя из фактической общей площади объекта долевого строительства. Цена договора определена сторонами в сумме 2777000 рублей из расчета 37000 рублей за 1 кв.м. проектной площади квартиры (п.2.1). Сумма, подлежащая уплате участниками долевого строительства, указанная в п.2.1 договора в случае оплаты участниками долевого строительства в установленный договором срок является окончательной, индексации и изменению до конца строительства не подлежит, за исключением обстоятельств, изложенных в п.п.2.5, 3.2.6 договора (п.2.4). 

Тем самым истцы осознано и добровольно согласились заключить оспариваемый договор на вышеуказанных условиях.

Кроме того суд полагает, что истцами пропущен срок исковой давности для обращения в суд с данным иском.

В силу ст. 195 ГК РФ исковая давность является сроком для судебной защиты.

В том случае, если проектная документация не соответствует требованиям Закона, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства договор участия в долевом строительстве считается оспоримой сделкой.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Вышеуказанный срок исковой давности ко дню обращения с иском (ДД.ММ.ГГГГ), пропущен.

Как следует из пояснений истца ФИО1 о внесенных изменениях в проектную документацию относительно площади квартиры им стало известно в октябре 2015 года.

Тем самым истцами пропущен годичный срок исковой давности для обращения в суд.

На основании изложенного суд полагает отказать в удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 к закрытому акционерному обществу «Горстройзаказчик» о расторжении договора участия в долевом строительстве.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 к закрытому акционерному обществу «Горстройзаказчик» о расторжении договора участия в долевом строительстве отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда через Няндомский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 04 сентября 2017 года.

Судья Е.Н. Воропаев