Дело № 2-2560/19

УИД: 32RS0001-01-2019-002346-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2019 года город Брянск

Бежицкий районный суд города Брянска в составе:

председательствующего судьи – Фоменко Н.Н.,

при секретаре – Ивановой Я.В.

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, представителя ответчика Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО2, Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации о замене арендатора в договоре аренды земельного участка, погашении регистрационных записей в Едином государственном реестре недвижимости,

установил:

ФИО5 обратилась в Бежицкий районный суд гор. Брянска с иском к ФИО2, указав, что истец, на основании договора купли-продажи, заключенного 19 сентября 2018 года, является собственником жилого дома, площадью 64,6 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Соответствующая запись внесена в ЕГРН.

Принадлежащий истцу жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 627+/-8 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для использования индивидуального жилого дома.

В соответствии с договором аренды, арендаторами указанного земельного участка являются истец ФИО5 и ответчик ФИО2 

Права и обязанности по договору аренды спорного земельного участка, перешли к истцу ФИО5 от ФИО6, ФИО7 на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи жилого дома, заключенного 19 сентября 2018 года; нотариально удостоверенного дополнительного соглашения о внесении изменений в договор купли-продажи жилого дома от 27 октября 2018 года; договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 13 февраля 2009 года №, заключенного с Управлением имущественных отношений Брянской области; договора об уступке прав по договору аренды от 08 июня 2009 года; дополнительного соглашения от 22 октября 2018 года.

Ответчик ФИО2 является арендатором земельного участка на основании: договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 13 февраля 2009 года №; договора об уступке прав по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ; свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ.

Ранее ответчик ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство, оставшегося после смерти сына ФИО8, являлась собственником 1/12 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>.

На основании вступившего в законную силу решения Бежицкого районного суда гор. Брянска от 31 января 2018 года, ФИО14 ответчику ФИО2 выплачена денежная компенсация за 1/12 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом с надворными постройками в размере 100750 рублей, в связи с чем, право общей долевой собственности (1/12 доли в праве) ФИО2 на жилой дом прекращено. Соответствующая запись в установленном законом порядке внесена в ЕГРН.

После прекращения права собственности на жилой дом ответчик ФИО2 утратила право аренды на земельный участок, однако в добровольном порядке отказалась оформить договор цессии в отношении прав аренды на земельный участок.

Бездействие ответчика ФИО2 по добровольному выходу из состава арендаторов по договору аренды земельного участка, нарушает право истца ФИО5, как собственника жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, поскольку препятствует в реализации права на выкуп в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 32:28:0013124:20.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, положения ст.ст. 12, 552 Гражданского кодека РФ, ст.ст. 31, 42, 46 Земельного кодекса РФ, с учетом требований, уточненных в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, истец ФИО5 просит суд:

- произвести замену лиц в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 13 февраля 2009 года № с арендатора ФИО2 на арендатора ФИО5, в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 672 кв.м, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилого дома;

- признать ФИО5 единственным арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ №;

- исключить из данных ЕГРН сведения об обременении - права аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, посредством погашения соответствующей записи в ЕГРН;

- решение Бежицкого районного суда гор. Брянска по гражданскому делу № является основанием для проведения замены арендатора ФИО2 на арендатора ФИО5 в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ № и внесения Управлением Росреестра по Брянской области в ЕГРН записи о перемене лиц на стороне арендатора в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ № и погашения содержащейся в сведениях ЕГРН обременения - права аренды ФИО2

Истец ФИО5, при надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась.

Представитель истца ФИО1 требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, и уточненных исковых требованиях. Просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2, при надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 требования не признала. Не оспаривая, что право собственности ответчика на жилой дом после выплаты компенсации по решению суда прекращено, полагала, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований истца. Суду пояснила, что ответчик не имеет задолженности по уплате арендных платежей за земельный участок и в дальнейшем намерена использовать земельный участок по его назначению.

Представитель ответчика Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Брянской городской администрации - ФИО4 доводы, изложенные в письменных возражениях, приобщенных к материалам гражданского дела, поддержала. Полагала, что исковые требования к ответчику - Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации удовлетворению не подлежат.

Представитель Управления Росреестра по Брянской области, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора, а также третьи лица ФИО7, ФИО6, в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Информация о времени и месте судебного разбирательства своевременно размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав лиц, участвующих в деле и их представителей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 08 июня 2009 года ФИО8, ФИО6, ФИО7, ФИО9 в равных долях являлись собственниками жилого дома с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Также ФИО8, ФИО6, ФИО7, ФИО9 на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №от ДД.ММ.ГГГГ, договора об уступке прав по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ являлись арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 672 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 умер.

ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО9

После смерти ФИО8 открылось наследство, состоящее из 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Из материалов наследственного дела следует, что ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 1/3 долю наследственного имущества, оставшегося после смерти ФИО8, а также свидетельство о праве на наследство по закону от 21 августа 2018 года на право аренды земельного участка с кадастровым номером №

Ответчику ФИО2 13 января 2016 года выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 1/3 долю наследственного имущества, оставшегося после смерти ФИО8 (1/4 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, а также свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ на право аренды земельного участка с кадастровым номером №

На основании вступившего в законную силу решения Бежицкого районного суда гор. Брянска от 31 января 2018 года прекращено право общей долевой собственности ФИО2 на жилой дом с надворными постройками, расположенными по адресу: 

<

адрес>.

Суд постановил взыскать с ФИО7, ФИО6 в пользу ФИО2 компенсацию, за принадлежащую ей 1/12 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом в размере 100750 рублей.

Сторонами не оспаривается, что компенсация за 1/12 долю в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом, приобретенный в порядке наследования, ответчику выплачена.

На основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между продавцами ФИО7, ФИО6 и покупателем ФИО5, истец ФИО5 является собственником жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности,№ от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО5 также является арендатором земельного участка с кадастровым номером №

Ответчик ФИО2 приобрела право аренды земельного участка с кадастровым номером № в порядке наследования, после смерти сына ФИО8

По условиям договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, предоставлен в аренду на 49 лет для использования индивидуального жилого дома.

Ответчик ФИО2 собственником жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, не является, поскольку принадлежавшая ей 1/12 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом выкуплена прежними собственниками ФИО14 на основании решения суда.

Разрешая требования истца ФИО5 о замене арендатора ФИО2 на арендатора ФИО5 в договоре аренды земельного участка, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 8.7 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от 13 февраля 2009 года, договор аренды земельного участка заключен с условием согласия сторон на замену лица на стороне арендаторов (правообладателя помещений) при переходе прав на помещения в здании, находящемся на этом земельном участке, на основании дополнительного соглашения к договору.

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением инеобходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Поскольку на основании вступившего в законную силу решения Бежицкого районного суда гор. Брянска от 31 января 2018 года осуществлен выкуп 1/12 доли ответчика ФИО2 в праве общедолевой собственности на жилой 

<

адрес>, следовательно, к новым собственникам, в силу вышеприведенных положений закона, перешли и права аренды земельного участка на котором расположен жилой дом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отсутствуют правовые основания для сохранения за ответчиком права аренды на спорный земельный участок, а потому требования истца о замене арендатора ФИО2 на арендатора ФИО5 обоснованы и подлежат удовлетворению.

При замене арендатора ФИО2 на арендатора ФИО5, с учетом ранее заключенных дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка, истец становится единственным арендатором земельного участка.

Доводы представителя ответчика ФИО3 об уплате ответчиком ФИО2 арендных платежей по договору аренды земельного участка, с учетом фактических обстоятельств дела, правового значения для разрешения спора не имеют, и не могут служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных исковых требований.

В тоже время требования истца ФИО5 об исключении из ЕГРН сведений об обременении – права аренды ФИО2 на спорный земельный участок посредством погашения соответствующей записи в ЕГРН удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

Законодательство Российской Федерации, регулирующее правоотношения сторон в области арендных прав и обязанностей на земельные участки, предусматривает государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества и не предусматривает государственную регистрацию права аренды (ст. 609 Гражданского кодекса РФ).

При этом, в силу положений п. 93 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 года № 943 при государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в реестр прав на недвижимость вносятся:

запись о сделке - государственной регистрации договора аренды;

запись об ограничении права и обременении объекта недвижимости.

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером №, в ЕГРН содержится актуальная запись № от 25 марта 2009 года об ограничении прав и обременении объекта недвижимости. Вид ограничения: аренда; лица в пользу которых установлено ограничение прав и обременение объекта: ФИО2, ФИО5; основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 13 февраля 2009 года №; договор об уступке прав по договору аренды от 08 июня 2009 года; свидетельство о праве на наследство по закону от 13 января 2016 года; дополнительное соглашение к договору аренды от 22 октября 2018 года.

Таким образом, в случае удовлетворения требований истца о погашении соответствующей записи в ЕГРН, запись о сделке – государственной регистрации договора аренды земельного участка будет погашена.

В данном случае нарушенное право истца подлежит защите путем исключения из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:0013124:20, расположенного по адресу: 

<

адрес>, сведений об арендаторе ФИО2

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению частично.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО5 к ФИО2, Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации о замене арендатора в договоре аренды земельного участка, погашении регистрационных записей в Едином государственном реестре недвижимости - удовлетворить частично.

В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, произвести замену арендатора ФИО2 на арендатора ФИО5, признав ФИО5 единственным арендатором земельного участка.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, сведения об арендаторе ФИО2.

В остальной части исковые требования ФИО5 к ФИО2, Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации о замене арендатора в договоре аренды земельного участка, погашении регистрационных записей в Едином государственном реестре недвижимости – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Бежицкий районный суд города Брянска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.Н. Фоменко