Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 августа 2019 года Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Гоморевой Е.А. 

при секретаре Бобровской Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2967/2019 по иску ФИО1 

к Товариществу на вере (коммандитному товариществу) «ДСК-1 и Компания» о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки, штрафа

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с требованием к ответчику о признании права собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 60,3 кв.м.; взыскании с ответчика неустойку за нарушение условий предварительного договора № от 16 декабря 2014 года в размере 2 647 746 руб. 51 коп; взыскании штрафа. 

Требования мотивировал тем, 16 декабря 2014 года, между ним и Товариществом на вере «ДСК-1 и Компания», был заключен предварительный договор № покупке квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Согласно договору, стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли- продажи квартиры, который должен быть подписан не позднее, чем через 60 рабочих дней после даты регистрации продавцом своего права собственности на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрации, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Ответчик дом выстроил, право собственности до настоящего момента не оформил. Поэтому договор купли-продажи не заключен, несмотря на то, что принятые на себя обязательства по оплате квартиры в сумме 4 751 196 рублей выполнены.

Поскольку до настоящего времени не произведено оформление приобретенной квартиры в собственность истца по вине ответчика, он не может зарегистрироваться в ней. Это лишает его права распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. 

В связи с чем, Истец просит суд признать за ним право собственности на вышеуказанную квартиру.

А также просит взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры в сумме 2 647 746 руб. 51 коп за период с 30 января 2016 года по 15 января 2019 года. 

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме. 

Представитель Ответчика в судебное заседание не явился, о дне слушания извещался надлежащим образом. Представил отзыв, в котором просил отказать в требовании о взыскании неустойки. В отзыве пояснили, что Продавец 15 июля 2016 года фактически передал Квартиру Покупателю.

По условиям Договора Основной договор должен быть подписан не позднее, чем через 60 рабочих дней после даты регистрации Продавцом своего права собственности на Квартиру. Однако до настоящего момента Продавец по независящим от него причинам не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на спорный объект и зарегистрировать переход права собственности к Покупателю. При этом, каких либо препятствий в пользовании квартирой и передаче объекта истцу ответчик не чинил. Истец после введения дома в эксплуатацию и с момента передачи ему квартиры в фактическое пользование 15.07.2016 имел возможность признать свое право собственности на спорный объект, однако воспользовался своим правом на обращение в суд только в июне 2019 года. 

По условиям Договора обязанность Продавца по передаче квартиры наступает в течение 30 дней с момента государственной регистрации права собственности Покупателя. Неустойка за неисполнение данного обязательства условиями договора не предусмотрена. В связи с длительным оформлением права собственности Продавца на спорный объект, ответчик передал квартиру истцу досрочно, до момента регистрации права собственности и оформления основного договора купли-продажи, что не противоречит действующему законодательству и не нарушает права сторон. 08.08.2016 года ответчик выдал истцу Временный ордер на вселение в жилое помещение и оформления документов по коммунальным услугам.

Истец вселился в квартиру и 24.08.2016 заключил Договор управления №, с организацией, управляющей многоквартирным домом - ООО Управляющая Компания «ЭлитСервис». Истец открыл лицевой счет, свободно пользуется квартирой и оплачивает жилищно-коммунальные услуги. 

Поскольку объект фактически был передан ФИО1 в пользование и владение 15.07.2016, требование о взыскании неустойки в период с 30.01.2016 по 15.01.2019, ответчик считает неправомерным, в том числе, как поданное за пределами сроков исковой давности за период с 30.01.2016 по 21.06.2019.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, полагает исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме по следующим основаниям:

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из судебного решения, установившего данные права и обязанности.

В соответствии с ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, в том числе путем признания права.

Согласно ст. 130 ГК РФ все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, относятся к недвижимым вещам.

В соответствии с ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

В соответствии с ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. ч. 5 ст. 429 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 ГК РФ. В силу ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Частью 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущёство и сделок с ним» установлены основания для государственной регистрации наличия возникновения и перехода прав на недвижимость, в числе которых указаны договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Предварительный договор купли-продажи в перечне, изложенном в ст. 17 закона, не значится и основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество не является.

Судом установлено, что 16 декабря 2014 года, между истцом и Товариществом на вере «ДСК-1 и Компания», был заключен предварительный договор ПД16750/14/1937 о покупке квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Согласно договору, стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли- продажи квартиры. Который должен быть подписан не позднее, чем через 60 рабочих дней после даты регистрации продавцом своего права собственности на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрации. Прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Ответчик дом выстроил, право собственности до настоящего момента не оформил. Поэтому договор купли-продажи не заключен, несмотря на то, что принятые на себя обязательства по оплате квартиры в сумме 4 751 196 рублей выполнены.

Поскольку до настоящего времени не произведено оформление приобретенной квартиры в собственность истца по вине ответчика, он не может зарегистрироваться в ней. Это лишает его права распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. 

Оценивая в совокупности, представленные по делу доказательства, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, поскольку Истцы полностью произвели расчёт по Договору, а Ответчик своими дальнейшими действиями подтвердил право Истца на спорную квартиру. 

Настоящее решение после вступления его в законную силу является основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Постановлением Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (п.8) разъяснено, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пункта 3 ст. 487 ГК РФ, предусматривающего обязанность по передаче товара в установленный срок - в соответствии с правилами ст.ст. 457, 314 ГК РФ.

2. По условиям Договора обязанность Продавца по передаче квартиры наступает в течение 30 дней с момента государственной регистрации права собственности Покупателя. Неустойка за неисполнение данного обязательства условиями договора не предусмотрена.

В соответствии с представленным ордером, истец вселился в квартиру и 24.08.2016 заключил Договор управления №, с организацией, управляющей многоквартирным домом - ООО Управляющая Компания «ЭлитСервис». 

В обоснование своих требований о взыскании неустойки истец ссылается на ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ).

В соответствие со ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. По смыслу приведенных положений закона, неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства начисляется до даты фактической передачи участнику долевого строительства объекта, а не до даты регистрации (признания права в судебном порядке) права собственности на объект недвижимости.

Поэтому суд соглашается с позицией ответчика о том, что спорный объект фактически был передан ФИО1 в пользование и владение 15.07.2016, требование о взыскании неустойки в период с 30.01.2016 по 15.01.2019, является неправомерными, в том числе, как поданное за пределами сроков исковой давности за период с 30.01.2016 по 21.06.2019.

Предусмотренный статьей 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.

Поскольку суд считает необходимым в требовании о взыскании неустойки отказать, соответственно в требовании о взыскании штрафа, компенсации морального вреда – также отказать. 

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования – удовлетворить частично. 

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру 

<

адрес> 

Взыскать с Товарищества на вере (коммандитного товарищества) «ДСК-1 И Компания» в пользу ФИО1 компенсацию расходов по оплате госпошлины в сумме 31 955 руб. 98 коп. 

В требовании о взыскании компенсации неустойки, штрафа – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд Московской области в течение месяца с момента принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Гоморева Е.А.