КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

УИД 39OS0000-01-2025-000003-60

Дело № 3а-36/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 апреля 2025 года г.Калининград 

Калининградский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Правительству Калининградской области, ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», заинтересованные лица: администрация городского округа «Город Калининград», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Филиал ППК Роскадастр по Калининградской области об оспаривании решений бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просила признать незаконными решения бюджетного учреждения от 26 декабря 2024 года №ОРС-39/2024/001478, №ОРС-39/2024/001479 об отказе в установлении рыночной стоимости принадлежащих ей на праве собственности нежилых помещений с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>:393, 

<

данные изъяты>:83 и об установлении по состоянию на 28 июля 2024 года кадастровой стоимости данных объектов, равной их рыночной стоимости, в размере 28 550 000 рублей и 28 095 000 рублей соответственно на основании отчетов об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 25 ноября 2024 года №Н.2024-06-23/1-1, № Н.2024-06-23/2-1.

Сославшись на то, что данные отчеты отвечают требованиям законодательства об оценочной деятельности, решения бюджетного учреждения является незаконными и нарушают право административного истца на налогообложение в справедливом размере, ФИО1 просила суд установить по состоянию на 28 июля 2024 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:83 в размере 28 095 000 руб., кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:393 в размере 28 550 000 руб., указав, что утвержденная кадастровая стоимость объектов необоснованно завышена. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3, уточнив административные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>:83 и 

<

данные изъяты>:393 соответственно в размере 30 709 700 руб. и в размере 29 184 000 руб., определенных по результатам судебной экспертизы.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО4 поддержала письменные возражения на административное исковое заявление (л.д. 70-78 т. 1); просила в административном иске отказать.

Представители Правительства Калининградской области, администрации городского округа «Город Калининград», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Филиала ППК Роскадастра по Калининградской области в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 с 05 октября 2023 года является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:83, площадью 1082,3 кв.м, расположенного по адресу: №; с 08 августа 2006 года является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:393, площадью 938,7 кв.м, расположенного по адресу: №

Постановлением Правительства Калининградской области от 08 ноября 2023 года № 498-п утверждены по состоянию на 1 января 2023 года результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области.

Данным постановлением Правительства Калининградской области кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>83 установлена в размере 57 504 666,19 руб., нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:393 в размере 49 874923,92, обе кадастровые стоимости внесены в ЕГРН и подлежат применению с 01 января 2024 года.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754. 

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

03 декабря 2024 года ФИО1 обратилась в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>:393 и 

<

данные изъяты>:83, равной их рыночной стоимости, по состоянию на 28 июля 2024 года в размере 28 550 000 руб. и 28 095 000 руб. соответственно, представив отчеты об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 25 ноября 2024 года №Н.2024-06-23/1-1, № Н.2024-06-23/2-1.

Как следует из оспариваемых решений от 26 декабря 2024 года №ОРС-39/2024/001478, №ОРС-39/2024/001479, бюджетное учреждение полагает представленные отчеты об оценке не соответствующими требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности:

- не выполнены требования статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ. 

В разделе 3.1 «Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект» оценщик, приняв во внимание конструктивные характеристики и проектное назначение объекта капитального строительства, отнес его к сегменту рынка производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов». 

В разделе 3.2 «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости» (стр. 39) изложены выводы о том, что оценщик считает, что наилучшее наиболее эффективное использование объекта оценки заключается в его использовании по назначению в качестве офисного помещения, которое находится на территории производственного комплекса и используются для его обслуживания», в то время как объект оценки представляет собой помещение торгового назначения.

В разделе 5 оценщиком определено текущее использование объекта оценки: 1 этаж - торговое помещение, подвал - не используется, так как затапливается, что допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение пользователей отчёта.

В разделе 6.3 «Определение стоимости доходным подходом», в разделе 6.5 «Определение стоимости сравнительным подходом» оценщик при определении арендной ставки за пользование частью объекта оценки (торговое помещение) указывает следующие адреса объектов аналогов: № 3 - 

<

...> - 

<

...>.

Однако в соответствии с данными объявлений об аренде (стр. 98 Отчета) аналог № 3 расположен по адресу: 

<

...>); аналог № 4 (стр. 100) - по адресу: 

<

...>. Указанная оценщиком информация допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение пользователей отчёта.

Не выполнены требования пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

В разделе 3.2 отчета приведена выборка, состоящая из 11 предложений о продаже объектов недвижимости (зданий и помещений торгового, офисного, складского, свободного назначения, расположенных в г. Калининграде, площадью 121 - 3 000 кв.м, пять из которых (здания и помещения) приняты в качестве аналогов при проведении расчетов стоимости части объекта оценки (торговое помещение) сравнительным подходом. Минимальное значение составило 14 445 руб./кв.м, максимальное - 54 065 руб./кв.м, среднее - 36 721 руб./кв.м. При проверке отчета выявлено несоответствие цен использованных в расчетах аналогов фактическому диапазону цен рыночных данных в сегменте рынка объекта оценки в г. Калининграде: помещения торгового назначения (январь - июль 2024), площадью 200 - 3 000 кв.м, диапазон значений которого находится в пределах 20 000 - 150 000 руб./кв.м, среднее - 65 000 руб./кв.м, медианное - 60 000 руб./кв.м. Поскольку сравнительный подход учитывает тенденции рынка, его использование с достаточной степенью достоверности при отсутствии полной рыночной информации не обосновано.

В разделе 6.5 «Определение стоимости сравнительным подходом»» при определении рыночной стоимости части объекта оценки (торговое помещение) не применяет к аналогу № 2 корректировку на этаж расположение, поскольку аналог расположен в подвале; ко всем аналогам не применена повышающая корректировку на местоположение в пределах города.

При определении арендной ставки за пользование частью объекта оценки (торговое помещение) ко всем аналогам не применена повышающая корректировка на местоположение в пределах города.

В разделе 6.5 «Определение стоимости сравнительным подходом»» определении рыночной стоимости части объекта оценки (торговое помещение) применяет к аналогу №2 корректировку на тип здания в размере 0,82 (-18%), указывая, что данный объект аналог является зданием. Однако в соответствии с данными объявления о продаже аналог №2 является помещением, применение корректировки на тип здания не обосновано. Также в соответствии с данными объявления о продаже аналог №2 расположен в подвале, то есть необходимо применить повышающую корректировку на этаж расположения.

Согласно решениям бюджетного учреждения выявленные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем установленная оценщиком рыночная стоимость не может быть принята как достоверная по состоянию на 28 июля 2024 года. 

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1.1 статьи 247 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 КАС РФ.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В целях проверки доводов административных истцов и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту ФИО5

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствуют ли отчеты об оценке № Н.2024-06-23/1-1, № Н.2024-06-23/2-1 от 25 ноября 2024 года, выполненные частнопрактикующим оценщиком ФИО2, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчетах об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки ?

- в случае несоответствия отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчете, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, определить по состоянию на 28 июля 2024 года рыночную стоимость объектов с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>:393, 

<

данные изъяты>:83.

В соответствии с заключением эксперта ФИО5 № 04-03/2025 от 21 марта 2025 года отчеты об оценке № Н.2024-06-23/1-1, № Н.2024-06-23/2-1 от 25 ноября 2024 года, выполненные частнопрактикующим оценщиком ФИО2, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности; в отчетах имеются недостатки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки. По состоянию на 30 октября 2024 года рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:83 определена экспертом в размере 30 709 700 руб., рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:393 определена экспертом в размере 29 184 000 руб. 

Экспертом в заключении указано, что оценщиком не соблюден принцип оценки при составлении отчетов (п. 2 ФСО VI), выводы в отчетах противоречивы и вводят в заблуждение пользователей; выявленные в отчетах неточности, приводящие к искажению рыночной стоимости объектов оценки, описаны экспертом на страницах 27-29 заключения (л.д. 143-145 т.2), По мнению эксперта, итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости, определенная оценщиком, не подтверждена. 

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО5 выводы экспертного заключения подтвердила, дала исчерпывающие ответы на поставленные представителем бюджетного учреждения вопросы.

В соответствии со статьей 284 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 4).

Суд, оценив заключение эксперта ФИО5, сопоставив его содержание с иными доказательствами, содержащимися в материалах дела, приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

При таких обстоятельствах не подлежат удовлетворению требования ФИО1 о признании незаконными решений бюджетного учреждения от 26 декабря 2024 года №ОРС-39/2024/001478, №ОРС-39/2024/001479.

Также не подлежат удовлетворению требования, заявленные к Правительству Калининградской области, которым не разрешались в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявления административного истца об установлении рыночной стоимости объекта.

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Уточненные в судебном заседании административные исковые требования об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы подлежат удовлетворению, поскольку отсутствуют объективные основания полагать искаженной определенную экспертом по состоянию на 28 июля 2024 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:83 в размере 30 709 700 руб., кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:393 в размере 29 184 000 руб.

Эксперт ФИО5 соответствует по уровню образования, квалификации, опыту экспертной работы требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта: в 1979 году ею получено высшее образование по специальности «инженер – строитель», она имеет дипломы о профессиональной переподготовке по специальностям «Оценка предприятия (бизнеса). Оценка недвижимости» (профессия: оценщик), «Кадастровая деятельность», «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» (квалификация: судебный эксперт), прошла учебный курс для судебных экспертов на базе Института подготовки и повышения квалификации экспертов и оценщиков (специальность: судебный эксперт); имеет сертификаты соответствия требованиям системы и сертификации в качестве судебного эксперта в области специальных знаний: «Судебная оценочная экспертиза», а также по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения оценки», срок действия до 2026 года; является членом саморегулируемой организации оценщиков «СМАО», «Союза финансово-экономических судебных экспертов», стаж работы по экспертной специальности с 1994 года, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Судом не установлено нарушение экспертом ФИО5 методологии проведения оценки нежилых помещений, ее профессиональная состоятельность сомнений у суда не вызывает, оснований для назначения повторной, дополнительной экспертиз не установлено.

Оснований для назначения повторной экспертизы суд не усматривает, поскольку выводы эксперта противоречий не содержат, сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не возникло.

Сторона административного истца категорически против назначения повторной экспертизы возражала, приводя доводы о чрезмерном несении физическим лицом – собственником нежилых помещений расходов для защиты своего права на уточнение законным способом одной из основных экономических характеристик объектов недвижимости.

Данные доводы заслуживают внимания, поскольку невозможно по результатам оценочной экспертизы установить единственно верную величину рыночной стоимости объекта исследования, результаты каждой оценки будут разниться, иное противоречило бы природе рынка.

Вместе с тем проведение оценки объекта недвижимости, а затем судебной оценочной экспертизы, а, возможно, повторной судебной экспертизы способно финансово обесценить значение судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что участие налогоплательщиков, прежде всего граждан, в чрезмерно длительных процедурах пересмотра кадастровой стоимости с неясными последствиями, сопровождающееся к тому же издержками, причем неоднократными, на оплату оценочных и экспертных работ, для многих из них весьма проблематично, что само по себе может побуждать их к отказу от защиты своих прав законными средствами, равно как и то обстоятельство, что органы публичной власти имеют перед ними и такие неоспоримые преимущества, как собственный опыт организации кадастровой оценки, участия в анализе ее результатов, разрешении споров, а также располагают для этого необходимыми средствами, особенно если при бюджетном проектировании они будут заранее предназначены для оплаты оценочно-экспертных работ и представительских юридических услуг (Постановление от 5 июля 2016 года № 15-П). 

Допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ указанию в резолютивной части решения подлежит дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта, - 03 декабря 2024 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области о признании незаконными решений от 26 декабря 2024 года №ОРС-39/2024/001478, №ОРС-39/2024/001479 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилых помещений, равной их рыночной стоимости.

Установить по состоянию на 28 июля 2024 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:393 в размере 29184000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:83 в размере 30709700 рублей.

Датой подачи заявлений об установлении рыночной стоимости данных объектов считать 03 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 05 мая 2025 года. 

Судья А.В. Шкуратова