3а-205/2025 (3а-949/2024) 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 апреля 2025 года г. Оренбург

Оренбургский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дорохиной Т.С.,

при секретаре Благодарской О.С.,

с участием прокурора Воронина Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Север» об оспаривании решений Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

установил:

ООО «Север» обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является собственником объектов недвижимости:

- помещения с кадастровым номером №, назначение нежилое, наименование: нежилое помещение №1, площадью 4 465,5 кв.м., расположенного по адресу: (адрес)

- здания с кадастровым номером №, назначение нежилое, наименование: здание, площадью 11 463 кв.м., расположенного по адресу: (адрес)

- помещения с кадастровым номером №, назначение нежилое, площадью 22 208,6 кв.м., расположенного по адресу: (адрес)

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 79 270 973,09 рублей, определенная по состоянию на 1 января 2023 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 46 678 000 рублей по состоянию на 23 мая 2024 года.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 246 388 514,89 рублей, определенная по состоянию на 1 января 2023 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 135 824 000 рублей по состоянию на 23 мая 2024 года.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 410 903 295,11 рублей, определенная по состоянию на 1 января 2023 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 218 222 000 рублей по состоянию на 23 мая 2024 года.

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2024/000587 от 6 ноября 2024 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании представленного отчета № 01-06/24 от 8 октября 2024 года оценщика РОВ. 

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2024/000588 от 6 ноября 2024 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании представленного отчета № 01-06/24 от 8 октября 2024 года оценщика РОВ

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2024/000586 от 6 ноября 2024 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании представленного отчета № 01-06/24 от 8 октября 2024 года оценщика РОВ

Полагая, что указанные обстоятельства нарушают права и интересы, поскольку влекут увеличение налоговых обязательств, административный истец просит суд признать незаконными решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2024/000587, № ОРС-56/2024/000588, № ОРС-56/2024/000586 от 6 ноября 2024 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № и № в размере их рыночной стоимости по состоянию на 23 мая 2024 года.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц. 

Изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, выслушав заключение прокурора, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ООО «Север» является собственником объектов недвижимости:

- помещения с кадастровым номером №, назначение нежилое, наименование: нежилое помещение №1, площадью 4 465,5 кв.м., расположенного по адресу: (адрес)

- здания с кадастровым номером №, назначение нежилое, наименование: здание, площадью 11 463 кв.м., расположенного по адресу: (адрес)

- помещения с кадастровым номером №, назначение нежилое, площадью 22 208,6 кв.м., расположенного по адресу: (адрес)

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10 ноября 2024 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 79 270 973,09 рублей.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10 ноября 2024 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 246 388 514,89 рублей.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10 ноября 2024 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 410 903 295,11 рублей.

Установленная кадастровая стоимость применяется, в том числе для целей налогообложения в соответствии с нормами, установленными земельным и гражданским законодательством в Российской Федерации.

Таким образом, административный истец обладает правом на оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Порядок определения результатов кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации и Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ, постановлением Правительства Оренбургской области от 27 декабря 2022 года № 1514-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению на территории Оренбургской области положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, дата перехода - 1 января 2023 года.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 27 сентября 2016 года № 683-п государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Постановлением Правительства Оренбургской области от 27 сентября 2023 года № 958-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Оренбургской области по состоянию на 1 января 2023 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 79 270 973,09 рублей. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 246 388 514,89 рублей. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 410 903 295,11 рублей.

8 октября 2024 года ООО «Север Плаза» в соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ обратилось в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № в размере их рыночной стоимости, предоставив отчет № 01-06/24 от 8 октября 2024 года оценщика РОВ в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 23 мая 2024 года определена в размере 46 678 000 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 23 мая 2024 года определена в размере 135 824 000 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 23 мая 2024 года определена в размере 218 222 000 рублей.

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2024/000587 от 6 ноября 2024 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 56:44:0337004:402 на основании представленного отчета оценщика РОВ

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2024/000588 от 6 ноября 2024 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 56:44:0114001:925 на основании представленного отчета оценщика РОВ

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2024/000586 от 6 ноября 2024 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 56:44:0337004:1009 на основании представленного отчета оценщика РОВ

Согласно решениим ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» отчет не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки.

В ходе рассмотрения дела определением Оренбургского областного суда от 13 января 2025 года была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено частнопрактикующему оценщику СБВ

На разрешение эксперта поставлены вопросы: о соответствии отчета об оценке № 01-06/24 от 8 октября 2024 года оценщика РОВ требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, правильности определения в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости и об определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № и № по состоянию на 23 мая 2024 года.

Согласно заключению эксперта № 235С/25 от 6 марта 2025 года отчет № 01-06/24 от 8 октября 2024 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. В отчете об оценке рыночная стоимость объекта оценки определена неправильно. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 23 мая 2024 года составляет 52 430 000 рублей. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 23 мая 2024 года составляет 161 058 000 рублей. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 23 мая 2024 года составляет 265 103 000 рублей.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, а также размер рыночной стоимости объектов недвижимости.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконными решений ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» №ОРС-56/2024/000587, №ОРС-56/2024/000588 и №ОРС-56/2024/000586 от 6 ноября 2024 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчетах об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности.

Таким образом, при рассмотрении заявления административного истца у ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» имелись предусмотренные законом основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика.

Поскольку оспариваемые решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» соответствуют нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушают, оснований для признания их незаконными не имеется.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведенную в заключении эксперта величину рыночной стоимости объектов недвижимости, и сведений о их рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 23 мая 2024 года в размере 52 430 000 рублей (№), 161 058 000 рублей (№) и 265 103 000 рублей (№), определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административный истец обратился в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости 8 октября 2024 года, датой подачи заявления следует считать 8 октября 2024 года.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Север» об оспаривании решений Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером №, назначение нежилое, наименование: нежилое помещение №1, площадью 4 465,5 кв.м., расположенного по адресу: (адрес), равной его рыночной стоимости по состоянию на 23 мая 2024 года в размере 52 430 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, назначение нежилое, наименование: здание, площадью 11 463 кв.м., расположенного по адресу: (адрес), равной его рыночной стоимости по состоянию на 23 мая 2024 года в размере 161 058 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером №, назначение нежилое, площадью 22 208,6 кв.м., расположенного по адресу: (адрес), равной его рыночной стоимости по состоянию на 23 мая 2024 года в размере 265 103 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 8 октября 2024 года. 

В удовлетворении административных исковых требований в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Оренбургский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Оренбургского

областного суда Т.С. Дорохина

В окончательной форме решение изготовлено 6 мая 2025 года.

Судья Оренбургского

областного суда Т.С. Дорохина