Дело № 2-3315/2023 

УИД 59RS0004-01-2023-003153-26 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 ноября 2023 года г. Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Гладковой О.В.,

при секретаре судебного заседания Быстровой А.Д.,

с участием представителя истца – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации города Перми о взыскании выкупной стоимости за нежилое помещение,

у с т а н о в и л:

ФИО2 с учетом уточненных исковых требований обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании выкупной стоимости за нежилое помещение. 

В обоснование заявленных исковых требований указала, что является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

Адрес>. ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом 

<

Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Дом включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2025 годы. Расселение дома установлено распоряжением до ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время расселено несколько квартир. Во внесудебном порядке истцу отказано в выплате возмещения со ссылкой на то, что в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрена процедура изъятия нежилых помещений. Учитывая, что фактически процедура, предусмотренная ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, выполнена, дом признан аварийным и подлежащим сносу, что влечет невозможность использования истцом своего нежилого помещения, имеются правовые основания для взыскания выкупной стоимости. Техническое состояние конструкций дома не соответствует требованиям надежности и безопасности частей здания и объекта в целом, создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Просит взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г.Перми в пользу истца выкупную цену за нежилое помещение по адресу: 

<

Адрес>, в том числе: рыночную стоимость в размере 2 238 300 руб., убытки в сумме 103 500 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 608 200 руб.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. 

Представитель истца – ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика администрации г.Перми, третьего лица Управления жилищных отношений администрации г.Перми – ФИО3, действующая на основании доверенностей, в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, указала, что с заключением судебной строительно-технической экспертизы ознакомлена, возражений по экспертизе не имеет. 

Суд, руководствуясь положениями ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

Реализация прав собственников нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, признанных в установленном законом порядке аварийными и подлежащими сносу, специальными нормами права не урегулированы. Вместе с тем, такой порядок предусмотрен в отношении собственников жилых помещений, который установлен положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Суд считает, что данный порядок также применим и в части разрешения возникших правоотношений по настоящему делу.

В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу права собственников в таком доме подлежат защите в соответствии с положениями ст. 32 ЖК РФ.

Как следует из материалов дела, истец ФИО2 является собственником подвальных помещений, назначение: нежилое, общей площадью 98,1 кв.м, в подвале здания общежития, номера на поэтажном плане №, расположенных по адресу: 

<

Адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. I л.д. 68).

Право собственности ФИО2 на указанное нежилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (т. I л.д.13, 66-67).

ДД.ММ.ГГГГ заключением межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ выявлены основания для признания помещений №№ в многоквартирном доме по адресу: 

<

Адрес>, непригодными для проживания, так как в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания, произошло ухудшение эксплуатационных характеристик междуэтажных и чердачных перекрытий, приводящее к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций (т. I л.д.105).

Согласно заключению ООО «Проектно-экспертная компания «Гарант», выполненному ДД.ММ.ГГГГ (т. I л.д. 107-139), по результатам обследования строительных конструкций жилого дома по адресу: 

<

Адрес> сделаны следующие выводы: выявлены дефект и повреждения, оказывающие существенное влияние на техническое состояние отдельных конструкций и здания в целом. Пребывание людей в помещениях здания по адресу: 

<

Адрес>, является опасным для жизни, вследствие состояния близкого к полной потери несущей способности несущих конструкций здания. Затраты на капитальный ремонт экономически нецелесообразны. На основании анализа полученных в результате обследования данных установлено: техническое состояние здания в целом оценено как аварийное, состояние фундаментов – аварийное, прочность кладки стенового ограждения составляет 2,31-2,34 МПа, прочность раствора кирпичной кладки стенового ограждения здания составляет 1,4-1,6 МПа, что не соответствует требованиям, предъявляемым к конструкциям данного типа, прочность бетона фундаментов находится в пределах 8,75-9,961 МПа, что не соответствует требованиям, предъявляемым к конструкциям данного типа, влажность древесины строительных конструкций здания не соответствует требованиям, предъявляемым к конструкциям данного типа, остаточный ресурс здания составляет 4 года, по результатам проведенных наблюдений сделан вывод, что имеется отклонение по вертикали от проектного положения у конструкций здания, превышающее допустимые. Несущие и ограждающие конструкции здания не соответствуют требованиям нормативно-технической документации в строительстве. Состояние отдельных конструкций оценено следующим образом: фундаменты – в аварийном состоянии, перекрытия – в аварийном состоянии, стеновое ограждение – в аварийном состоянии, внутренние перегородки – в аварийном состоянии, конструкции полов – в ограниченно-работоспособном состоянии, оконные проемы – в ограниченно-работоспособном состоянии, балконы – в аварийном состоянии.

Заключением межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании рассмотренных документов, копии технического паспорта и технического заключения ООО «Проектно-экспертная компания «Гарант» по результатам обследования строительных конструкций многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

Адрес>, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение о выявлении оснований для признания многоквартирного дома 

<

Адрес> аварийным и подлежащим сносу (т. I л.д. 106).

Начальником Управления жилищных отношений администрации г. Перми принято распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ № о признании многоквартирного дома 

<

Адрес> аварийным и подлежащим сносу, собственникам помещений указано освободить жилые помещения и снести аварийный дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления, срок отселения граждан предусмотрен до ДД.ММ.ГГГГ (т. I л.д. 104).

Разрешая заявленные исковые требования, суд приходит к следующим выводам.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

На основании вышеприведенных положений жилищного законодательства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что при признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, изъятию подлежат не только жилые помещения, но и нежилые помещения, поскольку их самостоятельное использование в данном случае становится невозможным, и в данном случае положения ст. 32 ЖК РФ подлежат применению к возникшим спорным правоотношениям.

Учитывая, что распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ № собственникам помещений многоквартирного дома 

<

Адрес> указано освободить жилые помещения и снести аварийный дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления, срок отселения граждан установлен до ДД.ММ.ГГГГ (т. I л.д. 104), в соответствии с заключением ООО «Проектно-экспертная компания «Гарант» (т. I л.д.107-139) пребывание людей в помещениях здания по адресу: 

<

Адрес>, является опасным для жизни, вследствие состояния близкого к полной потери несущей способности несущих конструкций здания, признание спорного дома аварийным и подлежащим сносу лишает истца возможности использования, принадлежащего ему имущества, суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании возмещения за нежилое помещение, принадлежащее истцу, подлежат удовлетворению.

При разрешении вопроса о размере возмещения, суд исходит из следующего.

В обоснование исковых требований ФИО2 представлен отчет частнопрактикующего оценщика ФИО 1 от ДД.ММ.ГГГГ № согласно которому размер возмещения за подвальное помещение, нежилого назначения, площадью 98,1 кв.м, этаж: подвал здания общежития, номера на поэтажном плане 25, 26, 36, 37, 38, расположенных по адресу: 

<

Адрес>, составляет 3 735 598 руб., в том числе: рыночная стоимость объекта – 2 300 000 руб., упущенная выгода – 1 336 998 руб., услуги специалистов по поиску другого объекта недвижимости – 96 600 руб., оформление права собственности на другой объект недвижимости – 2 000 руб. (т. I л.д. 20-53).

По ходатайству администрации г. Перми (т. I л.д. 71) на основании определения Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза (т. I л.д. 169-170).

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы эксперта ООО «Проспект» ФИО 2 № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта оценки – подвальных помещений, назначение: нежилое, общей площадью 98,1 кв.м, в подвале здания общежития, номера на поэтажном плане №, расположенных по адресу: 

<

Адрес>, с учетом доли общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом составляет 2 238 300 руб., убытки – 103 500 руб. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ основным конструкциям дома было 40 лет. Следовательно, на дату первой приватизации многоквартирный дом 

<

Адрес> нуждался в проведении как минимум выборочного (частичного) капитального ремонта. Учитывая, что срок службы жилого здания 68 лет меньше нормативного 100 лет, можно сделать предположение, что капитальный ремонт не проводился, и его отсутствие привело к ускоренному физическому износу здания. Срок службы зданий III группы капитальности составляет 100 лет. На дату первой приватизации ДД.ММ.ГГГГ дому было 40 лет, износ предположительно составляет 38%. В настоящее время дому 68 лет, он является аварийным и не подлежит восстановлению. С высокой долей вероятности, отсутствие капитального ремонта могло привести к снижению надежности здания, а вовремя проведенные капитальные ремонты продлить срок службы в удовлетворительном состоянии. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на момент первой приватизации с учетом положений ст. 190.1, ч. 1 ст. 166 ЖК РФ составляет 608 200 руб. (т. II л.д. 20-120).

Суд приходит к выводу, что имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается факт необходимости проведения капитального ремонта в многоквартирном доме в период его эксплуатации с момента перехода здания в собственность администрации г. Перми и отсутствием такого ремонта, ответчиком доказательств отсутствия необходимости проведения капитального ремонта не представлено, доказательств того, что капитальный ремонт в доме проводился ответчиком в материалы дела не представлено, вместе с тем из имеющегося в материалах дела технического паспорта на здание усматривается, что капитальный ремонт в доме не проводился, в связи с чем обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя до приватизации помещений в доме, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена.

При определении размера возмещения суд полагает возможным принять за основу заключение судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом ООО «Проспект» ФИО 2, поскольку она отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, содержит оценку стоимости нежилого помещения с учетом доли в праве собственности на земельный участок, убытков, в том числе расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Выводы эксперта, данные в заключении мотивированы, соответствуют требованиям части 2 статьи 86 ГПК РФ, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, а само заключение выполнено экспертом ФИО 2, обладающей специальными познаниями в указанной области, заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, проведено с осмотром нежилого помещения. 

Экспертом ФИО 2 соблюдены все параметры проведения оценки в данном случае, был применён сравнительный метод, где объекты взяты примерно такой же площади; учтены местоположение, техническое состояние, время предложения продажи, благоустройство нежилого помещения. Стоимость нежилого помещения определена экспертом с учетом стоимости доли в праве общей собственности на земельный участок, что соответствует требованиям ст. 32 ЖК РФ, экспертом в заключении мотивированы применение объектов-аналогов и объем работ по капитальному ремонту.

Учитывая изложенное, размер возмещения за подвальные помещения, назначение: нежилое, общей площадью 98,1 кв.м, в подвале здания общежития, номера на поэтажном плане 25, 26, 36, 37, 38, расположенные по адресу: 

<

Адрес>, составляет в общей сумме 2 950 000 руб., в том числе: рыночная стоимость нежилого помещения – 2 238 300 руб., убытки – 103 500 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 608 200 руб.

Выплата возмещения в пользу собственника свидетельствует об исполнении органами местного самоуправления обязанности, предусмотренной ст. 32 ЖК РФ, в связи с чем решение суда после выплаты возмещения за аварийное жилое помещение будет являться основанием для прекращения права собственности истца, и возникновения права собственности муниципального образования и внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Экспертом ООО «Проспект» ФИО 2 представлено заявление о взыскании судебных расходов за производство судебной строительно-технической экспертизы в сумме 30 000 руб. (т. II л.д. 19).

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертом ООО «Проспект» ФИО 2, об определении стоимости возмещения за нежилое помещение принято судом в качестве доказательства размера выкупной цены. 

Доказательств оплаты производства экспертизы со стороны ответчика в материалы дела не представлено. 

Суд считает, что произведенные расходы, связанные с рассмотрением дела, являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку выводы эксперта являлись предметом оценки суда, положены в основу при принятии решения по делу.

На основании изложенного, расходы на проведение экспертизы в пользу ООО «Проспект» в сумме 30 000 руб. подлежат взысканию с муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г.Перми.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

взыскать с муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г.Перми 

<

данные изъяты> возмещение в пользу ФИО2 

<

данные изъяты> за изымаемое нежилое помещение, общей площадью 98,1 кв.м, этаж – подвал, номера помещений №, кадастровый №, в размере 2 950 000 руб. с учетом доли в праве долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Решение суда после выплаты выкупной цены является основанием для прекращения права собственности ФИО2 

<

данные изъяты> на нежилое помещение, общей площадью 98,1 кв.м, этаж – подвал, номера помещений №, кадастровый №, доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом, и возникновения права муниципальной собственности.

Взыскать с муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г.Перми 

<

данные изъяты> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Проспект» 

<

данные изъяты> расходы по оплате судебной строительно-технической экспертизы в сумме 30 000 рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>