Дело №2-734/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июля 2017 года г. Челябинск 

Тракторозаводский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Шаповал К. И.

при секретаре Лебедевой Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО «Регионснабсбыт» в лицеконкурсного управляющего ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Регионснабсбыт» в лицеконкурсного управляющего ФИО2, ФИО3, с учетом уточнений просила признать недействительным договор купли-продажи от 25 октября 2016 года заключенный между ООО «Регионснабсбыт» в лицеконкурсного управляющего ФИО2 и ФИО3 в части отчуждения недвижимого имущества - помещения № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположенного по адресу № и применить последствия недействительности сделки.

В обосновании исковых требований истец указала, что является собственником нежилых помещений расположенных по адресу 

<

адрес>. После получения выписки из ЕГРП истцу стало известно, что помещение № расположенное по адресу 

<

адрес>, было реализовано с торгов ФИО3 Истец считает, что помещение № представляет собой объединенное в одно помещение общего пользование нежилого здания, поскольку доступ в остальные нежилые помещения осуществляется, через помещение №.

В судебном заседании истец ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 - ФИО4 настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представители ответчика ФИО3 - ФИО5, ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признали.

Представитель ответчика ООО «Регионснабсбыт» в лицеконкурсного управляющего ФИО2 - ФИО7 исковые требования не признал.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснение представителя истца, представителей ответчиков, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, дом № по адресу 

<

адрес> является не жилым и состоит из пяти этажей. 

ФИО1 является собственником нежилых помещений № по адресу 

<

адрес>, на основании договоров купли-продажи от 11.08.2015 года.

На основании договора купли-продажи от 25.10.2016 года заключенного между ООО «Регионснабсбыт» в лицеконкурсного управляющего ФИО2 и ФИО3, ФИО3 является собственником нежилого помещения № по адресу 

<

адрес>. 

В соответствии с техническим паспортом на 01.12.2016 года, экспликацией в помещение № по адресу 

<

адрес> входят тамбуры, лестничные клетки, коридоры.

В обоснование исковых требований истец указывает, что спорное нежилое помещение, является общим имуществом собственников недвижимого имущества, поскольку тамбуры, лестничные клетки, коридоры используются собственниками нежилых помещений для доступа к своему имуществу.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в пп. "а" п. 2 которых предусмотрено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование, включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование.

Из разъяснений указанных норм Конституционного Суда Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О следует, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников, т.е. к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.

Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

В соответствии со ст. 304 ГК Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 166 ГК РФ, в случае если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

Как усматривается из уточненного искового заявления, заявленные истцом требования о недействительным договор купли-продажи от 25 октября 2016 года заключенный между ООО «Регионснабсбыт» в лицеконкурсного управляющего ФИО2 и ФИО3 в части отчуждения недвижимого имущества - помещения № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположенного по адресу 

<

адрес> направлены именно на устранение такого нарушения ее прав, путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности, на которое не могло возникнуть в силу закона.

Данный вывод основан, в том числе, на позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 71 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В то же время, если по состоянию на указанный момент помещения № нежилого дома 

<

адрес> было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом помещение №, не выделено для целей самостоятельного использования и переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом обязанность по доказыванию, что помещение № предназначено для обслуживания всего дома, должна быть возложена на истца, а бремя доказывания того, что спорное помещение № предназначено для самостоятельного использования - на ответчика.

Из технического паспорта на помещение № по адресу 

<

адрес> и из пояснения сторон следует, что доступ в нежилое здание осуществляется через часть помещения №.

В то же время ответчиками не представлены доказательства того, что спорное помещение № дома предназначено для самостоятельного использования.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что фактически указанные помещения не использовались и не могут быть использованы для нужд, не связанных с обслуживанием дома.

Таким образом, спорное нежилое помещение № 

<

адрес> предназначалось для обслуживания дома, по смыслу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК Российской Федерации в таком случае должно применяться гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

С учетом положений п. 1 ст. 6 ГК Российской Федерации к таким отношениям следует применять нормы ст. 289, 290 ГК Российской Федерации, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК Российской Федерации).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК Российской Федерации).

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на нежилые помещения доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

В связи с этим передача в собственность лицу нежилого помещения дома, являющегося общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений.

Следовательно, общее имущество дома не может являться предметом договора купли-продажи от 25 октября 2016 года заключенного между ООО «Регионснабсбыт» в лицеконкурсного управляющего ФИО2 и ФИО3

Таким образом, в силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании также во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поэтому суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Регионснабсбыт» в лицеконкурсного управляющего ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 25 октября 2016 года заключенный между ООО «Регионснабсбыт» в лицеконкурсного управляющего ФИО2 и ФИО3 в части отчуждения недвижимого имущества - помещения № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположенного по адресу 

<

адрес>.

Применить последствия недействительности сделки, отменить государственную регистрацию права собственности ФИО3 недвижимого имущества - помещения № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположенного по адресу 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Тракторозаводский районный суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий