дело 2-1420/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 ноября 2019 года г. Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Ж.В. Афанасьевой,

при секретаре О.А Крутиковой,

с участием:

представителя ФИО7 А.А. Антонова,

представителя ФИО8 Д.ФИО3,

представителя ФИО9 Е.ФИО5,

третьего лица ФИО6,

помощника прокурора М.А. Борисовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО8 о взыскании задолженности по договору аренды, пени, выселении из жилого помещения; иску ФИО8 к ФИО9, ФИО7 о признании недействительными договоров купли – продажи жилого дома и земельного участка, применении последствий недействительности сделок, восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности на жилой дом и земельный участок, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО7 обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь в обоснование иска следующее. 

11.05.2018 собственник ФИО7 (Арендодатель) заключил с ФИО8 (Арендатор) договор аренды жилого дома с земельным участком с преимущественным правом выкупа, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Срок аренды установлен соглашением сторон до 11.05.2019 включительно. Арендная плата за весь период действия договора с 11.05.2018 по 11.05.2019 определена в размере 1 000 000 руб. и надлежит оплате Арендатором в течение 45 календарных дней с момента подписания Договора, то есть не позже 25.06.2018 (п.4.1. Договора).

По условиям заключенного договора и в соответствии с Актом приема-передачи недвижимого имущества от 11.05.2018 Арендодатель передал Арендатору в аренду:

- жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей — 1), общая площадь 447,7кв.м., инв. № П-З77/А, лит. А, адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый номер №, находящийся в собственности Арендодателя (запись в Едином государственном реестре недвижимости № № — № от 16.10.2017.).

- земельный участок, на котором расположен жилой дом, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1478 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира жилой дом, расположенный в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, кадастровый номер №, находящийся в собственности Арендодателя (запись в ЕГРН № № — № от 16.10.2017). В нарушение условий договора арендная плата за весь период аренды Арендатором -Ответчиком не внесена. В срок с 25.06.2018 года по 11.05.2019 года имеется просрочка в ее уплате в количестве 320 дней. Договором аренды установлено, что в случае нарушения Арендатором срока внесения арендной платы Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки до даты полного погашения задолженности (п.6.1.). С учетом просрочки оплаты арендной платы 320 дней, размер пени составляет 320 000 руб. В связи с неисполнением договорных обязательств просит суд выселить ФИО8 из занимаемого им помещения в виде жилого дома, назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей — 1), общая площадь 447,7 кв.м., инв. № П-З77/А, лит. А, адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый номер №, находящийся в собственности ФИО7 (запись в ЕГРН № №-№ от 16.10.2017) с земельным участком, на котором расположен жилой дом, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1478кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира жилой дом, расположенный в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, кадастровый номер №, находящийся в собственности ФИО7 (запись в ЕГРН № №- № от 16.10.2017); взыскать с ФИО8 арендную плату с 11.05.2018 по 11.05.2019 включительно в размере 1 000 000 руб., а также пени за просрочку арендной платы в размере 320 000 руб., а всего 1 320 000руб. и возврат государственной пошлины в размере 15 100руб. за подачу настоящего искового требования, а всего 1 335 100руб.

Ответчик, возражая против удовлетворения первоначально иска, в свою очередь заявил иск к ФИО7 и ФИО9 о признании сделок ничтожными и применении последствий их недействительности, указав следующее. Для осуществления предпринимательской деятельности им (ФИО8) неоднократно привлекались заемные средства под залог недвижимого имущества-жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, принадлежащих ему на праве собственности. При обсуждении условий очередного займа с займодавцем ФИО10, последний предложил в качестве обеспечения возврата заемных денежных средств оформить договор купли-продажи имущества ФИО8 на мать ФИО10 - ФИО9 После погашения займа, право собственности на жилой дом должно было перейти обратно к ФИО8 Таким образом договор купли-продажи от 17.06.2011 является формой обеспечения выданного займа и фактически являлся договором залога. Доказательством притворности договора купли-продажи от 17.06.2011 является нереально низкая стоимость продажи (50 000 рублей за земельный участок, 950 000 рублей за жилой дом). Кроме того, доказательством притворности договора купли-продажи от 17.06.2011 является то, что в нарушение условий его п.10 покупатель ФИО9 расчет за приобретенный дом не производила, сумму в 1000000руб., указанную как стоимость продажи, продавцу не передавала. Какие-либо документы о произведенных расчетах по данному договору отсутствуют. Акт приема-передачи имущества составлен лишь для вида, ФИО9 никогда спорный дом не передавался, она никогда даже не заходила на территорию земельного участка, занимаемого домом. На протяжении более 8 лет, с момента заключения договора купли-продажи от 17.06.2011 в жилом доме проживает ФИО8 со своей семьей, что подтверждается фактом регистрации и проверок оружия, принадлежащего ФИО8, показаниями соседей, местным участковым инспектором. Все расходы, связанные с содержанием жилого дома и земельного участка, коммунальные платежи оплачивает ФИО8 Поскольку после перехода права собственности на спорный жилой дом и земельный участок, ФИО9 не приобретала два из трех компонентов, составляющих право собственности – владение и пользование, то, следовательно, стороны договора не имели намерения создать правовые последствия, соответствующие сделки и данный договор является мнимым. При наличии приведенных выше признаков притворности сделки, ФИО8 полагает, что имеется достаточно оснований, чтобы признать договор купли-продажи от 17.06.2011 мнимым. Поскольку первоначальная сделка по приобретению ФИО9 спорного дома и земельного участка является ничтожной, то и последующая сделка по отчуждению недвижимого имущества, заключенная с ФИО7 является ничтожной, в силу ст. 167, 170 ГК РФ, у ФИО9 не возникло право собственности на спорный дом и земельный участок. В мае 2018 к нему обратился ФИО7, который сообщил, что приобрел у ФИО9 спорный дом с земельным участком и потребовал, чтобы ФИО8 освободил дом и выселился из него. До выяснения спорной ситуации между ФИО8 и ФИО7 11.05.2018 был заключен договор аренды с правом выкупа жилого дома с земельным участком. Таким образом, только в мае 2018 ФИО8 узнал, что ФИО9, имевшая титульные права на спорный жилой дом, распорядилась им, продав ФИО7, чем нарушила права ФИО8 Одновременно, в мае 2018 стало известно, что надлежащим ответчиком по иску о защите нарушенного права, наряду с ФИО9, является также ФИО7 Руководствуясь положениями ст. 181 ГК РФ ФИО8 ходатайствует о восстановлении срока исковой давности по иску к ФИО9 и ФИО7 о применении последствий недействительности ничтожной сделки-договоров купли-продажи от 17.06.2011 и 09.10.2017. Просит суд установить ничтожность договора купли-продажи от 17.06.2011 (признать недействительным), заключенного между ФИО8 и ФИО9; установить ничтожность договора купли-продажи от 09.10.2017 (признать недействительным), заключенного между ФИО9 и ФИО7; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования записей о правах собственности ФИО9 и ФИО7 на земельный участок площадью 1478 кв.м. с кадастровым номером № и жилой дом площадью 447,7 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес> и исключить указанные записи из ЕГРП на недвижимое имущество; восстановить в ЕГРП на недвижимое имущество записи о праве собственности ФИО8 на земельный участок площадью 1478 кв.м. с кадастровым номером № и жилой дом площадью 447,7кв.м. инвентаризационный номер П-З77/а, литер А, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Определением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 25.07.2019 года указанные гражданские дела объединены в одно производство.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО11, ФИО10, ФИО12, ФИО13, ФИО6

В судебное заседание ФИО7 не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в заявлении просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ФИО7 – ФИО14 поддержал требования своего доверителя, просил их удовлетворить, в удовлетворении требований ФИО8, считает необходимым отказать, просил применить последствия пропуска срока исковой давности по требованиям ФИО8 и отказать в иске в полном объеме.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Его представитель ФИО15 возражал против удовлетворения требований ФИО7, просил удовлетворить требования ФИО8

Представитель ФИО9 – ФИО16, действующая на основании доверенности, просила отказать в удовлетворении иска ФИО8 в полном объеме и применить последствия пропуска срока исковой давности. 

Помощник прокурора Оренбургского района Оренбургской области М.А. Борисова полагает требования ФИО7 подлежащими удовлетворению, поскольку основаны на норме права и обоснованы, а в удовлетворении требований ФИО8 просила отказать, ввиду их необоснованности.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования ФИО13, ФИО10, ФИО12 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в письменных отзывах с требованиями ФИО8 не согласны, в удовлетворении просили отказать.

ФИО6, следуя письменным пояснениям от 08.11.2019, поддерживая требования ФИО7, в удовлетворении требований ФИО8 просит отказать.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о дне слушании дела извещены надлежащим образом, но в судебное заседание явку представителя не обеспечили, о причинах неявки не сообщили, мнение по иску не представили.

Суд, анализируя представленные по делу доказательства, доводы и возражения представителей сторон, третьего лица, оценив их с позиции ст.67 ГПК РФ, разрешая исковые требования ФИО8, приходит к следующему:

В соответствии с положениями статей17,40 КонституцииРоссийской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи1Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со статьями421,422 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).

Часть 2 статьи170 ГК РФ, устанавливает, что притворная сделка, то есть сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ч. 1 ст.549 ГК РФпо договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья130).

В силу ч. 1 ст.807 ГК РФпо договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Судом установлено и из материалов дела следует, что на основании заключенного с ФИО17 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ФИО8 приобрел в собственность жилой дом, литер А, 2-этажный (подземный этажей 1), общей площадью 447,7кв.м. и земельный участок с кадастровым № №, площадью 14778кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>. Стоимость договора составила 1000000руб. (из которых 50 00руб. за земельный участок, 950000руб. за жилой дом). Дата регистрации права собственности зарегистрировано 04.12.2009 № №, в ЕГРН внесена запись о регистрации права в отношении жилого дома № №, в отношении земельного участка № №.

Далее, 17.06.2011 согласно условиям, заключенного с ФИО9 договора купли-продажи, ФИО8 продал вышеуказанное недвижимое имущество ФИО9 Стоимость договора составила 1000000руб. (из которых 50 000руб. за земельный участок, 950000руб. за жилой дом). Данный договор имеет силу передаточного акта. Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество зарегистрировано 22.06.2011, в ЕГРН внесены соответствующие регистрационные записи № №, № №, выданы свидетельства о праве собственности №, №.

В материалы дела представлена копия расписки на сумму 1000000руб., составленная ФИО8 17.06.2011 в присутствии свидетелей ФИО21., ФИО22., что опровергает доводы ФИО8, изложенные в иске о том, что расчет по указанной сделки с ним не произведен.

Кроме того, суд опровергает доводы ФИО8 о том, что доказательством притворности сделки купли-продажи от 17.06.2011 является нереально низкая стоимость продажи (50 000 рублей за земельный участок, 950 000 рублей за жилой дом), поскольку сам ФИО8 незадолго до заключения договора приобрел указанную недвижимость по аналогичной цене. 

Таким образом, расчет между сторонами оспариваемого договора купли – продажи от 17.06.2011 года произведен в полном объеме.

При этом суд не принимает в качестве доказательств доводы, изложенные в письменных пояснениях ФИО9, ФИО12, ФИО10, ФИО13 о том, что фактически действительная стоимость заключенного договора купли-продажи от 17.06.2011 года составила 22200 000руб., из которых 1 000 000 руб. был передан по расписке, а остальные денежные средства были перечислены ФИО8 через ФИО13, поскольку допустимыми письменными доказательствами данные обстоятельства не подтверждаются, стороной ФИО8 опровергаются.

Действительно ФИО8 представлен в материалы дела договор займа, заключенный между ним и ФИО13 22.06.2011 года, по которому первый получил от последней денежную сумму в размере 21200000 руб. в долг на срок один год.

Денежные средства в размере 21200000 руб. по указанному договору поступили со счета ФИО13 на счет ФИО8 22.06.2011 года.

На протяжении 2011-2012 года ФИО8 на счет ФИО13 в счет исполнения обязательств по указанному договору займа поступили денежные средства в размере 2969943 руб., 29 коп.

Вместе с тем, указанные обстоятельства не дают оснований к выводу о том, что денежные средства в размере 21200000 руб. были перечислены ФИО13 на счет ФИО8 в счет исполнения обязательств по договору купли – продажи жилого дома и земельного участка от 17.06.2011 года, а последующее частичное погашение займа являлось арендной платой за проживание ФИО8 в спорном жилом доме, а лишь подтверждает наличие правоотношений между ФИО8 и ФИО13

Исследуя обстоятельства и характер сложившихся спорных правоотношений ФИО8 и ФИО9 суд приходит к следующему.

Ст.431 ГК РФопределяет, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст.431 ГК РФне позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующие пояснения сторон.

По убеждению суда, установленные обстоятельства дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом поведения сторон ФИО8 и ФИО9, совершивших фактические действия по исполнению обязательств по договору купли-продажи, в том числе, получение согласия супругов на продажу/покупку недвижимого имущества, составление ФИО8 расписки в подтверждение получения оплаты стоимости договора, оплата ФИО9 стоимости приобретаемого имущества, проведение государственной регистрации перехода права собственности, достоверно свидетельствуют о том, что фактически заключённый 17.06.2011 между сторонами договор купли-продажи непосредственно был направлен на создание соответствующих правовых последствий по отчуждению ФИО8 и принятию ФИО9 спорного недвижимого имущества. Сторонами совершены все юридически значимые действия по исполнению условий заключенного договора, новым собственником ФИО9 произведена оплата и имущество принято, прежний собственник ФИО8, передав объекты недвижимого имущества, получил денежные средства за проданное имущество и распорядился ими по-своему усмотрению. В частности, была погашена регистрационная запись об ипотеки № № от 09.03.2011 в отношении объектов недвижимости жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> в ОАО «СКБ-Банк».

Характер временности передачи спорного имущества во владение ФИО9, наличие условий и обязательств его возврата предыдущему собственнику ФИО8 из материалов дела не следует, судом не установлены, стороной ФИО8 не доказаны.

Кроме того, аргумент ФИО8 о том, что спорный договор от 17.06.2011 был заключен лишь с целью прикрыть сделку займа с ФИО10 материалами дела также не подтверждается, надлежащего доказательства в обоснование данного обстоятельства не представлено.

Важно отметить, что статьей 808 ГК РФ, в редакции, действующей на дату заключения сделки 17.06.2011 года, установлены требования к форме договора займа: договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение требований о форме совершения сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

При этом договор займа является реальным и в соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона, лицо, участвующие в деле, должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку для возникновения обязательства по договору займа требуется фактическая передача кредитором должнику денежных средств именно на условиях договора займа, то в случае спора значимыми обстоятельствами являются факт передачи должнику предмета займа и то, что между сторонами возникли отношения, регулируемые главой 42 ГК РФ, и факт надлежащего исполнения обязательств по возврату займа либо безденежность займа.

В соответствии с ч. 2 ст. 71 ГПК РФ, при непредставлении стороной письменного договора займа или его надлежащим образом заверенной копии вне зависимости от причин этого (в случаях утраты, признания судом недопустимым доказательством, исключения из числа доказательств и т.д.) сторона лишается возможности ссылаться в подтверждение договора займа и его условий на свидетельские показания, однако вправе приводить письменные и другие доказательства, в частности расписку заемщика или иные документы. К таким доказательствам может относиться, в частности, платежное поручение, подтверждающее факт передачи одной стороной определенной денежной суммы другой стороне. 

Таким образом показания ФИО23., допрошенного судом в качестве свидетеля о том, что в период заключения договора купли продажи 17.06.2011 года, он был свидетелем передачи крупной суммы денежных средств от ФИО10 ФИО8, не могут подтверждать факт заключения договора займа между указанными сторонами и более того доводы ФИО8 о притворности договора купли – продажи от 17.06.2011 года, прикрытие им договора залога спорных объектов недвижимости, который был заключен в обеспечение исполнения обязательств по договору займа, поскольку, исходя из вышеуказанных норм права, показания свидетелей являются недопустимым доказательством. 

Иных безусловных доказательств факта заключения ФИО8 и ФИО10 соглашения о займе либо совершения действий, подтверждающих наличие именно заемных обязательств между указанными лицами, суду не представлено. 

В связи с чем, оснований полагать, что между ФИО8 и ФИО10 возникли отношения, регулируемые главой 42 ГК РФ, у суда не имеется.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Обращаясь в суд с иском, ФИО8 просит признать заключенный им договор купли-продажи недействительным, прикрывающим сделку по займу денежных средств у ФИО10 с залогом недвижимости в пользу ФИО9 и восстановить его право собственности на недвижимое имущество в виде жилого дома и земельного участка, признать недействительной сделку между ФИО9 и ФИО7

Таким образом, по данному делу юридически значимым обстоятельством является воля всех участников сделок - ФИО8, ФИО9, ФИО7, направленная на достижение одних правовых последствий.

Каких-либо сведений о том, что воля всех сторон заключенных сделок была направлена на достижение одних правовых последствий (заключение договора займа с залогом недвижимого имущества), материалы дела не содержат. 

Более того, из анализа указанных норм права притворной сделку можно признать ту, которая заключена между одними теми же сторонами, как совершенной сделки, так и той которую стороны в действительности имели ввиду заключить.

Вместе с тем, ФИО8 ссылается на то, что в действительности им был заключен договор займа между ФИО10 на сумму 22200000 руб., не предоставив в материалы дела ни одного допустимого доказательства в обоснование данного обстоятельства, и спорные объекты недвижимости были переданы им в залог матери ФИО10 - ФИО9 в счет обеспечения исполнения обязательств по договору займа.

Доводы ФИО8 о том, что спорные объекты недвижимости никогда не переходили во владение и пользование как ФИО9, так и ФИО7, последние не требовали выселения его из жилого дома, опровергаются п. 11 договора купли-продажи спорных объектов недвижимости от 17.06.2011 года, согласно которому ФИО9 приняла от ФИО8 жилой дом и земельный участок, а также договором купли – продажи от 09.10.2017 года, согласно которому ФИО7 принял от ФИО9 указанные объекты и последующими действиями самого ФИО8 по заключению с ФИО7 договора аренды объектов недвижимости с правом последующего выкупа от 11.05.2018 года, фактически констатирующего право собственности последнего на жилой дом и земельный участок и, соответственно, отсутствие своего права собственности.

Кроме того, право собственности на жилой дом и земельный участок на котором он расположен не влечет за собой обязательное вселение и проживание в нем.

Доводы ФИО8 о том, что он на протяжении всего времени после заключения оспариваемого договора нес бремя содержания недвижимого имущества: оплачивал коммунальные платежи, производил строительные и отделочные работы, не влечет признание недействительным договора купли-продажи, поскольку ФИО8 проживал в спорный период в жилом доме и ввиду этого и оплачивал коммунальные услуги.

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства в совокупности с пояснениями представителей сторон, суд приходит к выводу о том, что доводы ФИО8 о недействительности договора купли-продажи 17.06.2011 года, заключённого между ФИО8 и ФИО9, как совершённого с целью прикрыть другую сделку, а именно договор залога спорной недвижимости в целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа с ФИО10, не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

ФИО8 не доказаны основания для признания спорного договора купли-продажи недействительной сделкой.

Одновременно ФИО8 заявлены также требования о признании сделки с ФИО9 недействительной ввиду ее мнимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Вместе с тем, условия договора купли-продажи исполнены сторонами, спорное имущество передано от продавца к покупателю, которая в свою очередь приняла это имущество, между сторонами произведены все необходимые расчеты, переход права собственности осуществлен в установленном законом порядке, выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Факт проживания ФИО8 в проданном им жилом доме не противоречит закону и не свидетельствует о мнимости сделки, поскольку покупатель ФИО9, как собственник жилого помещения вправе по своему усмотрению осуществлять принадлежащие права собственника, в том числе разрешать проживать или нет в спорном жилом помещении.

Кроме того, заявляя о недействительности сделки одновременно и по мотиву ее мнимости и притворности, ФИО8 не учтено, что правовые последствия признания договора недействительным в силу его ничтожности как мнимой сделки отличны от правовых последствий признания договора недействительным в силу его ничтожности как притворной сделки, в связи с чем законодателем в рамках одной правовой нормы установлена самостоятельность каждого из указанных оснований для признания сделки недействительной, данные требования являются взаимоисключающими.

Принимая во внимание, что ФИО8 не представлено доказательств мнимости договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного между ним и ФИО9, суд приходит к выводу об отказе в иске и по данному основанию.

Кроме того, согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. 

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Представителем ФИО9 заявлено ходатайство о применении срока исковой давности по требованиям ФИО8 о признании сделки недействительной.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ, в редакции, действующей на дату заключения оспариваемого договора, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Как следует из материалов дела, исполнение спорного договора купли-продажи от 17.06.2011 началось с момента передачи объектов недвижимости, по условиям договора, договор является передаточным актом, т.е. 17.06.2011 (п. 11 договора).

Поскольку исковые требования ФИО8 поданы в суд 10.07.2018, трехлетний срок исковой давности им пропущен.

В силу ст. 205 ГК РФ, в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Вместе с тем, заявление ФИО8 о восстановлении срока давности не подлежит удовлетворению в связи с отсутствием уважительных причин для пропуска срока.

Приведенные обстоятельства не препятствовали истцу обратиться в суд с иском в пределах срока давности.

Вместе с тем, с иском о признании недействительной сделки от 17.06.2011 года ФИО8 обратился со значительным пропуском срока и лишь после предъявлений требований ФИО7 о его выселении из спорного жилого дома. 

Кроме того, доводы ФИО8 о том, что о нарушении своего права собственности на спорные объекты недвижимости он узнал лишь в 2018 году, когда с ФИО7 был заключен договор аренды, являются несостоятельными, поскольку заключая 17.06.2011 года и лично подписывая договор купли-продажи недвижимости, являясь государственным служащим, ФИО8 осознавал фактический характер сделки.

При таких обстоятельствах, суд отказывает в иске ФИО8 о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17.06.2011 года недействительным, также ввиду истечения срока исковой давности. 

Судом установлено, что ФИО9 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> проданы ФИО7 на основании заключенного договора купли-продажи от 09.10.2017. государственная регистрация права собственности осуществлена 16.10.2017 за регистрационными записями № №-№, № №-№.

11.05.2018 между ФИО7 и ФИО8 заключается договор аренды жилого дома с земельным участком с правом выкупа. По условиям данного договора ФИО7 передал, а ФИО8 принял в аренду жилой дом и земельный участок, на котором расположен жилой дом, по адресу: 

<

адрес> на срок до 11.05.2019 включительно. Арендная плата за весь период аренды составляет 1000000руб. и оплачивается в течении 45 календарных дней с момента подписания договора. Между сторонами оформлен и подписан акт приема-передачи недвижимого имущества. По условиям договора в течение срока аренды арендатор имеет преимущественное право выкупа арендованного имущества за 18000000руб., из которых 16400000руб. составляет стоимость жилого дома, 1600000руб. стоимость земельного участка.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в иске ФИО8 о признании сделки договора купли-продажи от 17.06.2011, заключенного между ФИО8 и ФИО9 по мотивам недоказанности оснований для признания спорного договора купли-продажи недействительной сделкой, суд также считает не подлежащими удовлетворению исковые требования в части признания недействительным последующего договора купли – продажи спорного недвижимого имущества, заключенного между ФИО9 и ФИО7 от 09.10.2017 по тем же основаниям.

Более того, согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в п. 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В данном случае ФИО8, заключив 11.05.2018 года договор аренды спорного жилого дома и земельного участка с ФИО7, тем самым подтвердил право собственности последнего и не считал свои права в отношении объектов недвижимости нарушенными и давал основание арендодателю считать действительными, как договор аренды, так и сам договор купли – продажи спорной недвижимости и отсутствие своего права собственности на объекты недвижимости.

Разрешая исковые требования ФИО7, суд приходит к выводу об их законности и находит подлежащими удовлетворению по следующим правовым основаниям.

Согласно ч. 1 и ч. 3 ст.11Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) к судебным способам защиты жилищных прав отнесены признание жилищного права и прекращение или изменение жилищного правоотношения.

Согласно ч. 4 ст.3ЖК РФ никто не может бытьвыселениз жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежитвыселениюпо требованию собственника на основании решения суда.

Согласно ч.1 ст.671 ГК РФпо договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение заплатуво владение и пользование для проживания в нем.

Из ст. 674 ГУ РФ следует, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Однако стороны могут договориться о найме помещения и в устной форме, но в этом случае при возникновении спора не смогут для подтверждения условий договора ссылаться на свидетельские показания.

В силу п.3 ст.678 ГК РФнаниматель обязан вноситьплатуза жилое помещение в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вноситьикоммунальныеплатежи.

Из материалов дела следует, что с 11.05.2018 право пользования ФИО8 спорным жилым помещением возникло на основании договора найма жилого помещения. Срок договора найма жилого помещения истек 11.05.2019, ФИО7 собственник жилого помещения не выразил намерения продлить или заключать договор найма с ФИО8 на новый срок, направив ему письмо с требованием об освобождении жилого помещения.

Требования собственника ФИО18 не исполнены, ответчик ФИО18 проживает в жилом помещении.

Факт проживания ФИО18 в спорном жилом помещении подтверждается самими исковыми требованиями ФИО8, а также объяснениями его представителя ФИО15, данными в ходе судебного заседания 11.09.2019 года. 

При таких обстоятельствах, последующее оспаривание факта проживания ФИО8 его же представителем ФИО15 в судебном заседании 08.11.2019 года расценивается судом как злоупотреблением своим правом.

Кроме того, представителем ФИО8 представлены доказательства оплаты на протяжении всего 2019 года коммунальных услуг за спорное домовладение, что также подтверждает проживание в нем.

С истечением срока найма, согласованного сторонами при заключении договора, т.е. с 11.05.2019 право пользования ФИО8 жилым домом и земельным участком прекращено, ФИО8 не освободил жилой дом, продолжает проживать в нем, что свидетельствует об обоснованности заявленных исковых требований ФИО7 овыселенииФИО8 из спорного жилого помещения.

Согласно справке администрации МО Пригородный с/с Оренбургского района Оренбургской области от 16.06.2011 б/н в доме по адресу 

<

адрес> никто не зарегистрирован по месту жительства, пребывания, Ответчик ФИО8 зарегистрирован по адресу: 

<

адрес>.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии у ФИО8 в настоящее время каких-либо правовых оснований для дальнейшего проживания и использования спорного жилого помещения.

При указанных обстоятельствах исковые требования ФИО7 овыселенииФИО8 без предоставления другого жилого помещения обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона.

Как было установлено в ходе рассмотрения дела, установлено, что 11.05.2018 между ФИО7 и ФИО8 был заключен договор аренды жилого дома с земельным участком с правом выкупа. По условиям данного договора ФИО7 передал, а ФИО8 принял в аренду жилой дом и земельный участок, на котором расположен жилой дом, по адресу: 

<

адрес> на срок до 11.05.2019 включительно. Арендная плата за весь период аренды составляет 1000000руб. и оплачивается в течении 45 календарных дней с момента подписания договора. Между сторонами оформлен и подписан акт приема-передачи недвижимого имущества. По условиям данного договора в течение срока аренды арендатор имеет преимущественное право выкупа арендованного имущества за 18000000руб., из которых 16400000руб. составляет стоимость жилого дома, 1600000руб. стоимость земельного участка.

Из показаний сторон и материалов дела усматривается, что ФИО8 обязательства по внесениюплатыпо договору найма жилого дома с земельным участком с правом выкупа не исполнял с даты заключения договора, при этом ФИО8 со своей семьей продолжают проживать в указанном жилом доме, в результате чего образовалась задолженность в размере 1000 000руб. в качестве основного долга по арендным платежам и пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день прострочки начиная с 25.06.2018 по 11.05.2019 в размере 132000руб. Контррасчет по сумме задолженности по данному договору ФИО8 не представлен.

Таким образом, суд считает, что исковые требования ФИО7 овзысканиис ответчика задолженности поаренднойплатеи пени в размере 132000руб. за период с 25.06.2018 по 11.05.2019, подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФстороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Следовательно, в пользу ФИО7 с ФИО8 подлежит взысканию государственная пошлинав сумме 15 100руб., оплаченная при подаче искового требования.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО7 к ФИО8, удовлетворить.

Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО7 задолженность по договору аренды жилого дома с земельным участком от 11.05.2018 года за период с 11.05.2018 года – 11.05.2019 года в размере 1000000 (один миллион) руб.; пеню за период с 25.06.2018 года – 11.05.2019 года в размере 320000 (триста двадцать тысяч) руб.; расходы по оплате госпошлины в размере 15100 руб.

Выселить ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, из жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении иска ФИО8 к ФИО9, ФИО7 о признании недействительными договоров купли – продажи жилого дома и земельного участка, применении последствий недействительности сделок, восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности жилой дом и земельный участок, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд Оренбургской области в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья: Ж.В. Афанасьева

Решение в окончательной форме будет изготовлено 18.11.2019.