Решение

Именем Российской Федерации

08 февраля 2017 г.

Железнодорожный районный суд г. Рязани в составе судьи Орловой И.В.

При секретаре Осетровой Е.А. 

С участием представителя истца ФИО1

Представителя ответчика ООО «Северная компания» ФИО2 

Рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по иску ФИО3 к ООО «Северная компания» о защите прав потребителей, ООО «Северная компания» к ФИО3 о взыскании задолженности, суд

установил:

ФИО3 обратился к ООО «Северная компания» с иском о защите прав потребителей. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого истец принимает участие в финансировании строительства в размере 

<

данные изъяты>., ответчик ( застройщик) обязуется построить многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать истцу на основании акта приема- передачи однокомнатную квартиру №

В соответствии с п. 1 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования; в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку ( пени) в размере одной трехсосотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора, за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка ( пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

Истец указал, что в установленный договором срок квартира ему не передана, в связи с чем просит суд взыскать неустойку за нарушение срока исполнения обязательства в размере 

<

данные изъяты>., компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты> 

В ходе рассмотрения дела дополнил основания иска и увеличил исковые требования. Указал, что согласно п. 1 ст. 7 Федерального закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Ответчик уклонился от обязанности передать участнику долевого строительства, квартиру, соответствующую вышеперечисленным требованиям, а также иным обязательным требованиям в установленный договором срок. В отсутствие каких-либо оснований ДД.ММ.ГГГГ год ответчиком был составлен односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства. По мнению истца, односторонний акт может быть составлен только в случае уклонения участников долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный законом срок при отсутствии претензий к качеству такого объекта. 

От принятии объекта строительства он, ФИО3, не уклонялся, но неоднократно обращался к ответчику с требованием устранить выявленные недостатки квартиры и предоставить проектную документацию, которой должен соответствовать объект долевого строительства. 

Указал, что неоднократно направлял ответчику претензии с указанием недостатков квартиры, однако, меры по устранению недостатков ответчик не принял. 

По уточненному варианту требований просит суд признать недействительным односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства, обязать застройщика передать по двустороннему акту приобретенную ФИО3 квартиру, соответствующую условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, расположенную по адресу: 

<

адрес>, взыскать с ответчика неустойку в сумме 

<

данные изъяты>. за нарушение срока исполнения обязательства, конденсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты>., штраф в соответствии с законом «О защите прав потребителей» в размере 50% от сумм, взысканных судом.

ООО «Северная компания» обратилось с иском к ФИО3 о взыскании задолженности. В обоснование иска указаны аналогичные обстоятельства, связанные с заключением сторонами договора долевого участия строительства жилья. Также истец указал, что п. 13 договора предусмотрено, что если в результате строительно-монтажных работ произойдет увеличение или уменьшение проектной площади квартиры более, чем на 2% от ее размере, указанного в п. 1 настоящего договора, цена договора подлежит изменению сторонами пропорционально разнице между проектной площадью указанной квартиры и суммой общей площади квартиры и площади лоджий (балконов, веранд, террас, кладовых), полученным по данным инвентаризации, о чем стороны подписывают дополнительное соглашение и совершают действия, необходимые для его государственной регистрации. 

Изменение цены договора производится пропорционально стоимости строительства одного квадратного метра проектной площади квартиры, определенной сторонами на момент подписания настоящего договора. Соответственно изменению цены договора, участник производит доплату денежных средств застройщику, либо застройщик производит доплату денежных средств участнику. Размер доплаты или возврата денежных средств определяется сторонами на основании данных обмера, производимых органами технической инвентаризации. 

Пунктом 14 договора установлена обязанность участника подписать дополнительное соглашение об увеличении цены договора в случае увеличения проектной площади квартиры по результатам обмера более, чем на 2 %.

Проектная площадь спорной квартиры составляла 

<

данные изъяты> кв.м., по результатам обмера ДФГУП «Ростехинвентаризация» фактическая площадь квартиры составила 

<

данные изъяты>м.; разница между проектной и фактической площадью квартиры составила 1

<

данные изъяты> Таким образом, в соответствии с п. 13,14 договора участник должен подписать дополнительное соглашение и произвести доплату денежных средств в связи с увеличением площади квартиры в размере 

<

данные изъяты> 

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика сообщение о завершении строительства объекта и о готовности передачи объекта долевого строительства. Ответчик от получения сообщения уклонился.

Согласно п. 14 договора истец ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ответчика уведомление об увеличении цены договора по результатам обмера и подписании дополнительного соглашения. От получения уведомления ответчик отказался. 

Истец просил суд взыскать со ФИО3 денежную сумму в размере 

<

данные изъяты>. за увеличение фактической площади квартиры, расходы по оплате госпошлины в размере 

<

данные изъяты>., расходы по оплате услуг представителя в размере 

<

данные изъяты> 

Определением суда указанные иски объединены в одно производство. В ходе рассмотрения дела ООО «Северная компания» исковые требования уточнила, указав, что в соответствии с п. 16 договора, в случае отказа или уклонения участника от подписания соглашений, актов, иных документов, участник уплачивает по требованию заказчика штраф 5% от цены договора. 

В связи с добровольным удовлетворением требования о взыскании денежной суммы в размере 

<

данные изъяты>. истец от требования отказался, отказ принят судом, производство по делу в указанной части прекращено.

В окончательном варианте ООО «Северная компания» просит суд взыскать со ФИО3 сумму штрафа в размере 

<

данные изъяты>. ( 5% от цены договора) за уклонение от принятия квартиры и подписания акта приема-передачи, судебные расходы на оплату госпошлины в размере 

<

данные изъяты>., связанные со взысканием задолженности в связи с увеличением фактической площади квартиры в размере 

<

данные изъяты>., расходы на оплату услуг представителя в общей сумме 

<

данные изъяты>

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ФИО3 – ФИО1, действующий по доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, требования ООО «Северная компания» не признал.

Представитель ООО «Северная компания» ФИО2, действующий по доверенности, исковые требования ФИО3 не признал, свои исковые требования поддержал.

Выслушав стороны, эксперта, изучив материалы дела, суд находит требования ФИО3 подлежащими отклонению, требования ООО «Северная компания» подлежщими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Частями 1, 2, 3 ст. 7 вышеуказанного Федерального закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона. В силу ст. 8 названного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ФИО3 принимает участие в финансировании строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: 

<

адрес>; в свою очередь, ООО «Северная компания» обязуется после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и полной оплаты участником цены договора передать ФИО3 по акту приема-передачи однокомнатную квартиру №, проектной площадью 

<

данные изъяты>, включающую в себя площадь квартиры – 

<

данные изъяты> и площадь лоджий ( балконов, веранд, террас и иных помещений( - 

<

данные изъяты>, расположенную на пятом этаже указанного дома. 

Цена договора составляет 

<

данные изъяты>., исходя из стоимости одного расчетного квадратного метра квартиры – 

<

данные изъяты>.( п.8).

В случае изменения площади квартиры в сторону увеличения в результате строительно-монтажных работ более, чем на 2% от проектной площади, цена договора подлежит изменению сторонами пропорционально разнице между проектной и фактической площадью. В этом случае участник производит застройщику доплату на основании данных обмера, производимых органами государственной технической инвентаризации ( п. 13, 14).

Срок завершения строительства дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ ( п. 3 договора). При условии полного и надлежащего исполнения участником своих обязательств застройщик обязуется передать участнику квартиру по акту приема-передачи в течение шести календарных месяцев после завершения календарного срока, указанного в п. 3 настоящего договора, и полной оплаты участником цены договора.( п.5).

Таким образом, срок исполнения договора – ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 8 ФЗ «Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующим разрешением. ДД.ММ.ГГГГ застройщик направил ФИО3 уведомление о завершении строительства дома с предложением приступить к принятию квартиры. Указанное уведомление направлено заказным письмом с описью вложения по адресу, указанному ФИО3 в договоре участия в долевом строительстве ( 

<

адрес>), поэтому в силу абз. 2 ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ, данное сообщение считается доставленным, поэтому доводы ФИО3 о неполучении уведомления судом не принимаются. 

Согласно п. 4 договора, застройщиком в квартире до ее передачи участнику выполняются следующие работы: устанавливаются пластиковые окна из профиля ПВХ; оштукатуриваются простой оштукатуривание простой штукатуркой стен, выполненных из кирпича, цементная стяжка пола ( за исключением цементной стяжки в санузлах, ванных туалетах); установка поквартирных газовых котлов; установка радиаторов, подведение электропроводки в соответствии с проектом, обеспечение наличия в квартире точек подключения к горячей, холодной воде и канализации, установка приборов учета, установка входной двери из металла.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился к ответчику с претензией, указав, что квартира имеет следующие недостатки:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

Для подтверждения доводов истца о наличии строительных недостатков, препятствующих принятию квартиры, судом назначена строительно-техническая экспертиза. По заключение экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, строительных недостатков не имеется, квартира, передаваемая ФИО3, соответствует положениями п. 4 договора участия в долевом строительстве. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что застройщик в установленный договором срок возвел объект долевого строительства, в установленном законом порядке и надлежащим образом известил ФИО3 о готовности объекта, вводе его в эксплуатацию и о необходимости принятии жилого помещения по акту приема-передачи. После получения уведомления ФИО3 к принятию объекта не приступил, требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), застройщику также не направил. 

Таким образом, истцом не представлено доказательств наличии у построенного объекта существенных и неустранимых недостатков, препятствующих к принятию им квартиры по акту приема-передачи. 

Согласно разъяснению, данному в п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013: при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства. Суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства).

На основании изложенного, оснований для взыскания неустойки за нарушение срока исполнения обязательства со стороны застройщика, а также компенсации морального вреда не имеется.

Поскольку ФИО3 необоснованно не принимал квартиру по акту приема-передачи, ООО «Северная компания» на основании ч. 6 ст. 8 ФЗ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» ДД.ММ.ГГГГ составила односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. 

Доводы ФИО3 о недопустимости составления одностороннего акта при наличии спора по поводу недостатков квартиры не основан на положениях закона, поэтому требование о признании одностороннего акта недействительным удовлетворению также не подлежит.

Требования ООО «Северная компания» к ФИО3 подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Договором долевого участия в строительстве предусмотрено, что в случае изменения площади квартиры в сторону увеличения в результате строительно-монтажных работ более, чем на 2% от проектной площади, цена договора подлежит изменению сторонами пропорционально разнице между проектной и фактической площадью. В этом случае участник производит застройщику доплату на основании данных обмера, производимых органами государственной технической инвентаризации. Участник обязуется подписать дополнительное соглашение об увеличении цены договора, совершить действия, необходимые для его государственной регистрации, и осуществить доплату денежных средств в течение 14 (Четырнадцати) календарных дней с момента направления уведомления застройщиком участнику об увеличении цены договора по результатам обмера ( п. 13, 14).

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Северная компания» направила в адрес ФИО3 уведомление (предупреждение) об увеличении фактической площади квартиры относительно проектной и необходимости произвести доплату денежных средств в размере 

<

данные изъяты>. Поскольку требование не исполнено, ООО «Северная компания» обратилась ДД.ММ.ГГГГг. с соответствующим иском. В ходе рассмотрения спора требование об уплате денежных средств удовлетворено добровольно, в связи с чем ООО «Северная компания» о иска в указанной части отказалась. При подаче иска ООО «Северная компания» оплачена госпошлина в размере 

<

данные изъяты>., в силу ч. 1 ст. 101 ГПК РФ, указанная сумма подлежит взысканию со ФИО3 в пользу ООО «Северная компания».

На отношения сторон распространяются положения Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», в соответствии с которым условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. ( ч. 1 ст. 16). 

Условие об уплате участником долевого строительства штрафа в размере 5% от цены договора при отказе или уклонении от заключения соглашений, дополнительных соглашений или актов, иных документов, предусмотренных условиями договора, является ничтожным, поскольку противоречит положениям ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и тем самым, ущемляет права потребителя. Поэтому требование об уплате суммы штрафа в размере 

<

данные изъяты>. ( 5% от цены договора) удовлетворению не подлежит.

ООО «Северная компания» понесены расходы на оплату услуг представителя в общей сумме 

<

данные изъяты> ( договор от 23.03.2016г., договор от 18.05.2016г.). С учетом характера и обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, суд считает необходимым снизить сумму расходов, подлежащую взысканию со ФИО3 в пользу ООО «Северная компания» до 

<

данные изъяты>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В исковых требованиях ФИО3 к ООО «Северная компания» о защите прав потребителей – отказать.

Взыскать со ФИО3 к пользу ООО «Северная компания» расходы по оплате госпошлины в размере 

<

данные изъяты>, расходы по оплате услуг представителя в размере 

<

данные изъяты>

В удовлетворении требований ООО «Северная компания» к ФИО3 о взыскании штрафа в размере 

<

данные изъяты>. – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Рязанский областной суд через Железнодорожный районный суд в течение месяца со дня его окончательного изготовления. 

Судья