дело № 2-494/2023 

24RS0014-01-2023-000067-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Енисейск 27 октября 2023 года 

Енисейский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Ларионовой Н.М. 

при секретаре Куклиной А.В. 

с участием истцов ФИО1, ФИО2, представителя ответчиков ФИО3, ФИО4 - ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО3 о регистрации договора купли-продажи и переходе права собственности на долю в квартире, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО3 о регистрации договора купли-продажи и переходе права собственности на долю в квартире.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, ФИО3, ФИО3 как продавцами, с одной стороны, и ФИО1, ФИО2 как покупателями, с другой стороны, в простой письменной форме был заключен договор, по условиям которого, продавцы продали покупателям комнату (долю) приватизированной квартиры, площадью 15,75 м2 по адресу: 

<

адрес>2 и прилегающую пристройку снаружи дома (фактическая котельная площадью 8,7 м2, не являющуюся частью жилого помещения) по цене 3000 рублей. Указанный договор подписан сторонами, подписи сторон удостоверены должностным лицом администрации Железнодорожного сельского совета.

Согласно условиям договора, покупатели обязались осуществить оплату по договору в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

При этом ФИО1 и ФИО2 на дату заключения договора и по настоящее время являются собственниками смежной квартиры по адресу: 

<

адрес>1.

Также, согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ, покупатели приняли на себя обязательство выполнить своими силами и за свой счет все работы по фактическому выделению доли квартиры в натуре, в том числе перепланировку квартиры, врезку новой двери, перенос электропроводки, коммуникаций в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Условия сделки сторонами исполнены, денежные средства по договору в размере 3000 рублей за проданную долю квартиры ДД.ММ.ГГГГ получены ФИО6 от истца ФИО1, что подтверждается распиской.

Перепланировка квартир путем присоединения доли к квартире № 1 также была выполнена в сроки, предусмотренные договором.

Ранее, ДД.ММ.ГГГГ между Новокаргинским ЛПХ и ФИО7, ФИО6, действующей от своего имени и в интересах своих детей - ФИО3, ФИО4, ФИО3, был заключен договор передачи жилого помещения в собственность граждан, который ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в администрации Абалаковского сельсовета.

Согласно указанному договору в собственность ФИО7, ФИО6, и их детей в порядке приватизации была передана 1/2 доля жилого дома общей площадью 69,3 м2, в том числе жилой - 28,3 м2. 

До заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, об указанной сделке были извещены ФИО7 и ФИО4, которые дали согласие на ее совершение и в дальнейшем более 21 года претензий к истцам не предъявляли.

Таким образом, все собственники жилого помещения по адресу: 

<

адрес>2 знали о договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, выразили свое согласие на совершение указанной возмездной сделки, что установлено Енисейским районным судом по делу № 2-9/2022.

Волеизъявление продавцов и покупателей на совершение купли-продажи данного объекта было выражено в письменной форме посредством составления единого документа, подписанного сторонами, при этом между ними, как сторонами, было достигнуто соглашение по всем существенным для данного вида договора, условиям.

Договор содержит условие о его предмете (комнате (доле) в составе недвижимого имущества - квартиры), указана стоимость приобретаемого имущества, договор содержит сведения об объекте недвижимости, позволяющие определить его месторасположение (указан адрес местонахождения объекта недвижимости - 

<

адрес>2).

Исходя из буквального толкования условий договора, его предметом является совершение продавцами действий, направленных на продажу комнаты (доли) жилого помещения, указанной площадью 15,75 м2, а также наружной пристройки площадью 8,7 м2.

Таким образом, между сторонами заключен договор купли-продажи доли жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>2, что соответствовало 24,45 м2 (15,75 м2 + 8,7 м2) от общей площади помещения, указанного в техническом паспорте жилого дома по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно указанному техническому паспорту переданная продавцами покупателям комната имеет размеры 4,56 м на 3,45 м, т.е. фактическая площадь комнаты (доли) составляет 15,732 м2. Площадь указанной комнаты согласно техническому плану указана как 15,7 м2.

Согласно п. 2 Приложения N 2 к приказу Росреестра от 23.10.2020 г. N П/0393, площадь здания, площадь помещения определяются на основании натурных измерений такого объекта как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур (с округлением до 0,1 квадратного метра).

Таким образом, округление фактических измерений площадей помещений, в том числе до одной десятой является правомерным.

Стороны при заключении договора самостоятельно измерили указанную комнату, ее длину и ширину, что составило соответственно 4 метра 56 с половиной сантиметра и 3 метра 45 сантиметров, что позволило сторонам округлить полученное значение 15,749 м2 до 15,75 м2 (до сотых), что и было указано в договоре от 14.02.2000 г.

При выполнении обмеров помещений с целью подготовки технического плана возможны ошибки, связанные с погрешностями измерений. Непосредственно выполняются линейные измерения размеров помещений, а площадь помещений является расчетной величиной, которая имеет погрешность, зависимую от погрешностей прямых (линейных) измерений.

Допустимые ошибки измерений линий при технической инвентаризации установлены пунктом 11.10 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения (Приняты Росжилкоммунсоюзом, введены в действие с 01.01.1991 г. и составляют: для линий до 1 м +/-1 см (1:100); для линий до 6 м +/- 3 см (1:150); для линий до 12 м +/- 5 см (1:200); для линий до 24 м +/- 8 см (1:300); для линий до 100 м +/- 30 см (1:400).

Применительно к квартире продавцов все измеряемые линии находятся в пределах от 1 до 6 метров. Следовательно, возможные предельные погрешности измерения не должны превышать 3 см.

В связи с данными нормами площадь помещения, указанная в техническом паспорте, и в договоре от ДД.ММ.ГГГГ являются равнозначными.

Денежные средства за продаваемую долю квартиры были получены продавцами ДД.ММ.ГГГГ в полном объёме, вышеуказанная комната и пристройка переданы покупателям, обязанности по договору сторонами исполнены.

После заключения сделки поведение продавцов давало покупателям основание полагать действительность совершенной сделки, поскольку сделка была удостоверена в администрации поселка, каких-либо претензий и возражений от кого-либо в адрес истцов не поступало. 

С ДД.ММ.ГГГГ истцы открыто, непрерывно и добросовестно владеют долей спорного жилого помещения. После приобретения доли в спорном жилом помещении посредством реконструкции объекта истцами указанная жилая площадь фактически присоединена к принадлежащей им на праве общей долевой собственности квартире общей площадью 59,2 м2.

Пристройка (котельная) площадью 8,7 м2, истцами полностью демонтирована как фактически не относящаяся к недвижимому имуществу (не связана с фундаментом) и находящаяся в аварийном состоянии.

Вследствие реконструкции площадь принадлежащего истцам жилого помещения увеличилась. Согласно новому техническому плану в настоящее время фактически составляет 83,3 м2, как за счет присоединенной доли, так и реконструкции непосредственно квартиры истцов. При этом размеры приобретенной по договору от ДД.ММ.ГГГГ и присоединенной комнаты также составляют 4,56 м на 3,45 м (площадь 15,732 м2).

У истцов отсутствует возможность осуществить регистрацию перехода прав на долю жилого помещения по адресу: 

<

адрес>2, т.к. ФИО6 умерла ДД.ММ.ГГГГ, ФИО7 умер ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Енисейского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, за ответчиком ФИО3 признано право собственности в порядке наследования по закону после смерти ФИО6 на 1/5 долю квартиры по адресу: 

<

адрес>2, о чем истцам стало известно в 2021 году при рассмотрении Енисейским районным судом дела №.

При рассмотрении Енисейский районным судом дела № было установлено, что площадь пристройки (котельной 8,7 м2) частью жилого помещения не является, ее площадь необоснованно включена в общую площадь части жилого помещения Т-вых.

Таким образом, площадь жилого помещения по адресу: 

<

адрес>2 должна быть рассчитана за вычетом площади пристройки, не связанной с фундаментом (69,3 м2 - 8,7 м2), т.е. 60,6 м2.

Решением Енисейского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО3, ФИО4 к ФИО1, ФИО2 о признании сделки от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, применении последствий недействительности сделки, отказано в полном объеме.

Также в производстве Енисейского районного суда находится дело № по заявлению ФИО3 о признании права собственности в порядке наследования на 1/5 долю этой же квартиры, принадлежащей ее отцу ФИО3

Из указанного следует, что ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО3 являются собственниками жилого помещения по адресу: 

<

адрес>2.

Согласно п. 62 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Буквальное толкование заключенного договора от ДД.ММ.ГГГГ, использованная терминология, и последующее исполнение договора в виде передачи истцам спорного помещения площадью 15,732 м2, проведение в данном помещении истцами ремонта, передаче истцом денежных средств покупателю в полном объеме свидетельствует о том, что стороны исполняли обязательства по купле-продаже помещения (доли помещения). Предмет договора между сторонами был определен и согласован.

Истцы полагают, что при рассмотрении искового заявления необходимо исходить из действительной воли сторон и оценивать договор, исходя из буквального значения его содержания.

При этом условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Истцы утверждают, что согласованную продажную цену спорного имущества они уплатили в полном объёме, недвижимость была реально передана во владение истцов, ими проведены все технические работы по обособлению комнаты от 

<

адрес>, в том числе и обеспечивающих коммуникаций, а также ремонт помещения. Истцы пользовалась имуществом и несли бремя его содержания, являются реальными владельцами спорного недвижимого имущества.

Исходя из буквального толкования договора от ДД.ММ.ГГГГ и решения Енисейского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, действия продавцов были направлены на продажу доли фактической площадью 15,732 м2 в жилом помещении фактической площадью 60,6 м2 по адресу: 

<

адрес>2, что соответствовало 26/100 доли спорного жилого помещения.

Спорная доля 26/100 в указанном жилом помещении расположена на земельном участке с кадастровым номером 24:12:0420101:497, принадлежащем на праве собственности истцу ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРП на земельный участок, номер государственной регистрации права 24-24-09/006/2013-474 от ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылаясь на положения ст. ст. 8.1, 131, 218, 164, 165, 425, 551, 556, 558 Гражданского кодекса РФ, истцы просят произвести регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и переход права собственности в пользу ФИО1 и ФИО2 на 26/100 доли в праве долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>2.

Ответчиком ФИО3 представлены возражения на исковое заявление, в которых просит в удовлетворении заявленных требований истцам отказать в полном объеме, указав, что истцы обратились с исковыми требованиями - зарегистрировать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и переход права собственности в их пользу на 26/100 доли в праве долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>2. Заявляя исковые требования, истцы мотивируют основание иска тем, что ими, как продавцами, с одной стороны, и покупателями, с другой стороны, заключен договор, по условиям которого, продавцы продали покупателям комнату приватизированной квартиры, площадью 15,75 м2 по адресу: 

<

адрес>2 и прилегающую пристройку снаружи дома по цене 3000 рублей, указанный договор подписан сторонами, подписи сторон удостоверены должностным лицом администрации Железнодорожного сельского совета. 

Данные обстоятельства изложенные истцом не соответствуют действительности, поскольку договор не был подписан всеми пятью собственниками долевой собственности квартиры, (подписали только трое), хотя на тот момент было пять собственников квартиры по 1/5 доле у каждого, подписан только мамой, несовершеннолетним (на тот период) братом ФИО7 и ФИО3 Собственники долей квартиры - отец ФИО7 и брат ФИО4 договор вовсе не заключали и не подписывали. Кроме того, часть квартиры (комната и пристройка) не могли являться предметом заключения сделки, поскольку действующее законодательство не предусматривает возможности продажи части квартиры, как объекта недвижимости до фактического его раздела в натуре. В договоре указан конкретный объект – комната квартиры, а в исковых требованиях истцы просят зарегистрировать переход права собственности в свою пользу на 26/100 доли в праве долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>. 

Также ФИО3 представлено заявление о взыскании с ФИО2 и ФИО1 в случае отказа в удовлетворении исковых требований, судебные расходы в размере 25000 рублей, которые она была вынуждена нести в связи с участием её представителя при рассмотрении настоящего гражданского дела. 

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснили, что фактически спорная доля жилого помещения находится на земельном участке, принадлежащем истцам, всем собственникам жилого помещения было известно о договоре купли-продажи, никто против сделки не возражал, истцы длительный период пользуются данной частью жилого помещения. Настаивая на действительности договора купли-продажи, просят суд произвести регистрацию перехода права собственности с признанием за истцами права собственности на 26/100 доли жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Также возражали против требований о взыскании судебных расходов, в том числе и по тому основанию, что данные требования являются завышенными. 

Ответчики ФИО3 и ФИО4, уведомленные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явились, доверили представлять свои интересы представителю по доверенности ФИО5 

Представитель ответчиков ФИО3 и ФИО4 – ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, по доводам, приведенным в отзыве на исковое заявление. 

ФИО3, надлежащим образом уведомленный о дате и времени слушания дела в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил, ходатайств об отложении слушания дела не заявлял. 

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, надлежащим образом уведомленное о дате, времени и месте судебного заседания, в суд представителя не направило, в рамках представленных пояснений по иску, заявлено ходатайств о рассмотрении искового заявления в отсутствие представителя.

Суд, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при имеющейся явке. 

Выслушав истцов ФИО2, ФИО1, представителя ответчиков ФИО3 и ФИО4 – ФИО5, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы и возражения сторон, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме ввиду следующего. 

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, в соответствии с договором о передаче жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Новокаргинским ЛПХ, и ФИО7, ФИО6, действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетних детей - ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированным ДД.ММ.ГГГГ в администрации Абалаковского сельсовета, в собственность ФИО7, ФИО6, и их детей в порядке приватизации была передана ? доля жилого дома, состоящая из двух комнат, общей площадью 69,3 кв.м, в том числе жилой – 28,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно пояснениям, представленным третьим лицом Управлением Росреестра, в ЕГРН имеются сведения о помещении с кадастровым номером №, площадью 69,3 кв.м. по адресу: 

<

адрес> данное жилое помещение является квартирой, поставлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, какие-либо права, ограничения (обременения) на данный объект в ЕГРН не зарегистрированы. 

ФИО6 умерла ДД.ММ.ГГГГ, ФИО7 умер ДД.ММ.ГГГГ. 

Решением Енисейского районного суда Красноярского края от 24.10.2017 года, вступившего в законную силу 13.12.2017 года, за ФИО3 признано право собственности в порядке наследования после смерти ФИО6 на 1/5 долю квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Решением Енисейского районного суда Красноярского края от 28 февраля 2023 г., вступившим в законную силу 11 мая 2023 г. за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, признано право собственности в порядке наследования по закону после смерти ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ г.р., умершего ДД.ММ.ГГГГ, на 1/5 долю квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, этаж №, площадью 69,3 кв.м, кадастровый №.

Таким образом, на момент рассмотрения дела судом установлено, что долевыми собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> являются: ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. - 3/5 доли жилого помещения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., - 1/5 доли жилого помещения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. – 1/5 доли жилого помещения. Права собственности в Управлении Росреестра не зарегистрированы. 

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, ФИО3, ФИО3, именуемыми каждый как «продавец», и ФИО1, ФИО2, именуемыми каждый как «покупатель», в рукописном виде составлен договор, по условиям которого, продавцами покупателям продана жилая комната приватизированной квартиры (с северной стороны), площадью 15,75 кв.м, и прилегающая к комнате пристройка снаружи дома по адресу 

<

адрес>2, за 3000 рублей. Также договором предусмотрено, что продавцами покупателям передается безвозмездно в постоянное пользование участок земли, прилегающий с северной стороны квартиры по 

<

адрес>2. Данный договор имеет подписи всех указанных лиц и отметку об удостоверении подписей сторон в администрации Абалаковского сельсовета Енисейского района.

Согласно представленной истцами Ведмеденко в материалы дела расписке, денежные средства в сумме 3000 рублей переданы ФИО1 в счет исполнения условий договора ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ.

Обращаясь в суд с настоящим иском истцы просят произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и переход права собственности по данной сделке в пользу истцов на 26/100 доли в праве долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, мотивировав тем, что продавец ФИО6 умерла, при этом наследник ФИО3, также являющаяся стороной по сделке купли продажи, как собственник 1/5 доли на момент заключения договора купли-продажи, а также иные собственники жилого помещения, в том числе ФИО3, уклоняются от регистрации договора купли-продажи в установленном законом порядке, в связи с чем, на основании ст. 551 ГК РФ истцы обратились с иском в суд, при этом, заявляя требования о признании права собственности на 26/100 жилого помещения истцы исходят из того, что площадь приобретенной ими на основании договора купли-продажи жилой комнаты по отношению к общей площади данной квартиры составляет 26/100 доли. 

В соответствии с нормами п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно части 1 статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Статья 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре.

В соответствии с абзацем 2 статьи 6 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ был принят Государственной думой 17.06.1997 г., официально опубликован в "Российской газете" 30.07.1997 г. 

Согласно пункту 1 статьи 33 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество данный Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Не позднее указанного срока органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны приступить к ведению Единого государственного реестра прав и выдаче информации о зарегистрированных правах.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой, в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Обязательность государственной регистрации права собственности на недвижимость установлена также Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившим в законную силу с 01.01.2017 года.

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

В соответствии с положениями п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу выше приведенной статья 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса (далее - ГК) Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК Российской Федерации) к универсальным правопреемникам продавца.

Проверяя доводы стороны истца о наличии правовых оснований для удовлетворения требований о регистрации перехода права собственности на часть жилого помещения, суд приходит к следующему. 

Как установлено судом, договор от ДД.ММ.ГГГГ о переходе прав по которому просят истцы, совершен в письменной форме. От имени продавцов договор подписали ФИО6, ФИО3, ФИО3 (на момент заключения договора являлся несовершеннолетним, достиг возраста 15 лет). Нотариально договор не удостоверен и не был зарегистрирован в уполномоченном органе. Подписи сторон в договоре удостоверены специалистом администрации Железнодорожного сельского совета. 

При этом, как установлено выше, на момент заключения договора собственниками данного жилого помещения, также являлись ФИО7 и ФИО4, которые своего волеизъявления на продажу жилой комнаты, площадью 15,75 кв.м. не изъявляли, лиц, указанных в договоре купли-продажи в качестве продавцов, полномочиями по совершению от их имени сделки по отчуждению части жилого помещения не наделяли. В судебном заседании представитель ФИО4 – ФИО5, действующий на основании доверенности, настаивал на том, что его доверитель намерения отчуждать жилое помещение не имел, о заключенном договоре не знал. 

Отсутствие волеизъявления всех собственников жилого помещения на отчуждение части жилого помещения (комнаты), несмотря на то обстоятельство, что сделка купли-продажи фактически сторонами была исполнена, свидетельствует о том, что данный договор не может считаться заключенным. В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК и п. 1 ст. 247 ГК распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Кроме того, часть квартиры – комната не могла являться предметом заключения сделки, поскольку действующее законодательство не предусматривало возможности продажи части квартиры, как объекта недвижимости до фактического его раздела в натуре. 

Согласно части 2 статьи 15, части 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В данном случае объектом недвижимого имущества признается квартира в целом, а не комната, входящая в ее состав, что вытекает, в том числе из содержания главы 18 ГК РФ, в статье 289 которой объектом права собственности на жилое помещение признается квартира в многоквартирном доме. До реального раздела квартиры право собственности на комнату возникнуть не может, а существует право общей долевой собственности.

В силу п. 6 ст. 12 действовавшего на момент подписания сторонами договора от 14.012.2000 г. Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает раздел, содержащий информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений. Комнаты не входят в состав зданий, а раздела, содержащего информацию о комнатах, входящих в состав помещений (квартир) и иных объектов здания, не имеется.

Подраздел 1 Единого государственного реестра прав содержит описание объекта недвижимого имущества; формы 1 - 3 соответствуют жилому, нежилому помещению и прочим составляющим здания или сооружения (п. п. 8, 24 подраздел 1 - 3 приложения N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219).

Таким образом, содержание выше указанного договора, предусматривающего продажу комнаты, не соответствовало положениям закона, предусматривающего условия о предмете сделки.

Доводы стороны истца о том, что приобретенная ими комната фактически составляет 26/100 доли жилого помещения, принадлежащего ответчикам, в связи с чем, регистрации подлежит именно доля жилого помещения, не основаны на нормах действующего законодательства, предметом договора купли-продажи являлась комната в жилом помещении, при этом, при разрешении требований о регистрации перехода права собственности, суд дает оценку заключенному договору, в том числе и в части предмета договора купли-продажи, согласованному на момент подписания договора. 

С учетом изложенного, правовых оснований для удовлетворения заявленных истцами исковых требований не имеется. 

Кроме того, ранее истцы обращались с иском в суд к ФИО3, ФИО3, ФИО4 о признании за собою право собственности на 7/20 доли жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 24,45 кв.м, по 7/40 доли - за каждым. По данным требованиям Енисейским районным судом ДД.ММ.ГГГГ постановлено решение, которым в удовлетворении исковых требований было отказано. Решение суда вступило в законную силу. 

Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 указанного кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в данной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО2 и ФИО1 к ФИО3, ФИО3, ФИО4 отказано в полном объеме, ответчики являютмя лицами, в пользу которых состоялось решение суда, в связи с чем, имеют право на возмещение понесенных по делу судебных расходов. 

Разрешая заявление ФИО3 о взыскании с ФИО2 и ФИО1 расходов по оплате услуг представителя в размере 25000 рублей, суд приходит к следующему. 

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ).

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - постановление Пленума от 21 января 2016 г. N 1) разъяснено, что, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ). Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13 указанного постановления Пленума).

Из приведенных положений процессуального закона следует, что обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя. Критерии оценки разумности расходов на оплату услуг представителя определены в разъяснениях названного постановления Пленума.

По настоящему делу состоялось 5 судебных заседаний, представитель ФИО3 – ФИО5 принимал участие в четырех судебных заседаниях, в связи с чем, с учетом сложности дела, количества судебных заседаний, возражений стороны истца, суд полагает необходимым частично удовлетворить требования ФИО3 и взыскать с истцов в солидарном порядке понесенные ФИО3 расходы по оплате услуг предстателя в размере 20000 рублей, полагая, что указанная сумма отвечает требованиям разумности и справедливости. 

Руководствуясь положениями ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО3 о регистрации договора купли-продажи и переходе права собственности на долю в квартире, отказать. 

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в солидарном порядке в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., судебные расходы в размере 20000 рублей. 

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Енисейский районный суд. 

Председательствующий Н.М. Ларионова 

мотивированное решение изготовлено 14 ноября 2023 г. 

Судья Н.М. Ларионова