Дело №2-114/2017

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации 

г. Светлоград 09 февраля 2017 года 

Петровский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи - Черниговской И.А., 

при секретаре – Горбенко Д.А., 

с участием: истца ФИО1, 

представителя ответчика - администрации города Светлограда Петровского района Ставропольского края – ФИО2, действующей по доверенности --- от ***,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» - ФИО3, действующей по доверенности --- от ***,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю – начальника Межмуниципального отдела по Петровскому, Туркменскому и Благодарненскому району Управления Росреестра по СК ФИО4, действующей по доверенности --- от ***

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-114/2017 по исковому заявлению Лукашевич -.- к администрации города Светлограда Петровского района Ставропольского края о признании права собственности на самовольно реконструированный жилой дом, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации города Светлограда Петровского района Ставропольского края о признании права собственности на самовольно реконструированный жилой дом, мотивируя следующим.

12.02.2016 на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, она стала собственницей недвижимого имущества, расположенного по адресу: ..., состоящего из: жилого дома общей площадью -.- кв.м, количество этажей: 1, кадастровый ---, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ---, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 12.02.2016, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** сделана запись регистрации ---; земельного участка из земель населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью -.- кв.м, кадастровый ---, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ---, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ставропольскому краю на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от ***, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** сделана запись регистрации ---.

Покупкой дома занимался её супруг ФИО5 Поэтому какая фактическая площадь дома и отличается ли она от площади дома по данным БТИ, ей известно не было. У них с супругом были доверительные отношения, оформлением документов занимался он. Супруг умер ***, а она решила в приобретенном доме сделать пристройку. Обратилась в БТИ, где узнала, что фактическая площадь дома отличается от инвентаризированной площади приобретенного дома.

На 05.12.2016 согласно технического паспорта жилого дома, выданного Петровским филиалом государственного унитарного предприятия Ставропольского края «Ставкрайимущество» - «БКИ», жилой дом ... состоит из: жилого дома -.-, общей площадью -.- кв.м, пристройки -.-, пристройки -.-, сарая -.-, гаража -.-, погреба -.-, шейки погреба -.-.

Согласно сведений архива учетно-технической документации об объектах государственного учета и технической инвентаризации Ставропольского края стоимость жилого дома составляет -.- руб., что подтверждается справкой об инвентаризационной стоимости объекта капитального строительства --- от ***, выданной Петровским филиалом ГУП СК «СКИ» - «БКИ».

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ за №10, Пленума Верховного Арбитражного Суда РФ за № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что, при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации.

С заявлением о выдаче разрешения на ввод реконструированной квартиры она обратилась в администрацию города Светлограда ***. Ответом --- от *** фактически ей отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию на основании п.6ст.55 Градостроительного Кодекса РФ, т.к. она не имеет возможности предоставить документы, указанные в части 3 настоящей статьи.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружения или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную реконструкцию, постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемых законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании и т.д.

Для установления наличия или отсутствия отступлений от градостроительных и строительных норм и правил при возведении самовольной постройки, решения вопроса создает ли постройка угрозу жизни здоровью граждан, необходимы специальные познания, в связи с чем, она обратилась к специалистам в указанной области.

Ничьи права, как существовавшее раннее домовладение, так и самовольно реконструированное, не нарушает. Угрозу жизни и здоровью граждан самовольная постройка не создает, может быть сохранена для дальнейшей эксплуатации, что подтверждается техническим заключением о соответствии техническим регламентам и СНиПам выполненного ООО «Архпроектстрой», согласно которого жилой дом по ..., находится в хорошем состоянии и удовлетворяет требованиям нормативных документов - техническим регламентам, действующим СП, СНиПам, СанПиНам и др. действующей документации.

Строительство выполнено в соответствии с техническими регламентами и СНиП 2.01.07-85* «Нагрузки воздействия», СНиП 2.0701-89*«Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СНиП 21.01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений» и соответствует градостроительным, санитарным, экологическим нормам и безопасно для жизнедеятельности человека. Общее техническое состояние основных несущих конструкций жилого дома по ..., имеет работоспособное состояние и рекомендуется к вводу в эксплуатацию.

В соответствии с требованиями Гражданского Кодекса РФ статьи 218 право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Недвижимость приобретена за счет кредитных средств, предоставленных Дополнительным офисом Ставропольского РФ АО «Россельхозбанк» --- по кредитному договору --- от ***.

В установленном порядке самовольно реконструированный жилой дом в собственность она оформить не может. В настоящее время ей необходимо надлежащим образом зарегистрировать свое право собственности на указанную недвижимость, но сделать это возможно только о судебном порядке. В связи с этими обстоятельствами она вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

Поэтому истец просит суд: признать за ней - Лукашевич -.- право собственности на самовольно реконструированный жилой дом, общей площадью -.- кв.м, с кадастровым номером ---, расположенного по адресу: ... (л.д.3-6).

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, просила иск удовлетворить. При этом пояснила, что площадь дома по сравнению с указанной в договоре изменилась при прежнем собственнике ФИО6 или ранее, который их об этом при заключении договора купли-продажи в известность не поставил, а определить это визуально не представлялось возможным, поскольку речь идет всего о нескольких метрах. Самостоятельно после покупки дома они в нем ничего не реконструировали. Все выяснилось, когда она сама решила заняться реконструкцией этого дома. Права третьих лиц реконструкция не нарушает, поскольку дом расположен на окраине и соседей не имеет. 

В судебном заседании представитель ответчика администрации города Светлограда Петровского района Ставропольского края ФИО2 просила вынести решение в соответствии с действующим законодательством, возражений не представила.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» - ФИО3 также просила вынести решение в соответствии с действующим законодательством, возражений не представила, пояснив, что изменение площади недвижимости, находящейся в ипотеке у банка, не препятствует им заключить дополнительное соглашение с целью уточнения данного вопроса после принятия судом решения по иску ФИО1 в случае его удовлетворения.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФИО4 просила вынести решение в соответствии с действующим законодательством, возражений не представила.

Выслушав доводы истца, мнение представителей ответчика и третьих лиц, исследовав письменные доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 12.02.2016, заключенного между ФИО6 (продавцом) и ФИО1 (покупателем), и передаточного акта к договору купли-продажи объекта недвижимого имущества от 12.02.2016, истец ФИО1 приобрела в собственность жилой дом общей площадью -.- кв.м, инвентарный --- -.-, этажность: 1, кадастровый (или условный) ---, адрес (местоположение): ..., и земельный участок из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, общей площадью -.- кв.м, кадастровый (или условный) ---, адрес (местоположение): ... (п.1.1) (л.д.8-12,13), что согласуется с представленном истцом свидетельством о государственной регистрации права --- от ***, в котором площадь принадлежащего ей на праве собственности жилого дома КН --- по адресу (местоположение): ..., указана -.- кв.м (л.д.33).

Право собственности истца на земельный участок из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, общей площадью -.- кв.м, кадастровый (или условный) ---, адрес (местоположение): ..., подтверждено свидетельством о государственной регистрации права --- от *** (л.д.34).

Указанная недвижимость приобретена истцом, в том числе за счет кредитных средств, предоставленных Дополнительным офисом Ставропольского РФ АО «Россельхозбанк» --- по кредитному договору --- от *** (п.3.2 договора купли-продажи) (л.д.8-12). В п.2.1 кредитного договора --- от *** площадь приобретенного истцом жилого дома также указана -.- кв.м (л.д.14-19).

Согласно данным кадастрового паспорта здания от 16.10.2012, площадь жилого дома по адресу: ..., с КН ---, -.- года постройки, -.- составила -.- кв.м, из которых -.- кв.м – жилая площадь (л.д.85-86).

Как следует из технической документации, в техническом паспорте на жилой дом по адресу: ..., по состоянию на ***, общая площадью жилого дома -.- составляла -.- кв.м (л.д.22-25).

Однако, согласно данным технического паспорта на жилой дом по адресу: ..., инвентарный ---, изготовленного по состоянию на 05.12.2016, общая площадь жилого дома -.- составляет -.- кв.м., из которых -.- кв.м. – жилая площадь. В состав объекта входит: жилой дом -.-, -.- года строительства, пристройка -.-, -.- года строительства, пристройка -.-, -.- года строительства, гараж -.-, -.- года строительства, сарай -.- -.- года строительства, погреб -.-, -.- года строительства, шейка погреба -.- (л.д.26-31). 

Таким образом, фактически площадь объекта составляет -.- кв.м, то есть площадь объекта увеличена по сравнению с указанной в правоустанавливающем документе. Данные обстоятельства позволяют считать произведенную реконструкцию жилого дома самовольной.

В силу ч.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 г.).

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, для получения которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры.

При этом, из технического заключения о соответствии требованиям технических регламентов и СНиПам жилого по адресу: ..., выполненного 09.12.2016 ООО «Архпроектстрой», следует, что жилой дом (-.-) одноэтажный объём, без подвала, построен в -.- г. и реконструирован в -.- г. (-.-). К жилому дому -.-, пристроены новые помещения с -.- со следующими помещениями: котельная S=-.- кв.м, кухня S=-.- кв.м, коридор S=-.- кв.м. До реконструкции общая площадь жилого дома составляла -.- кв.м, в том числе жилая площадь -.- кв.м. После реконструкции жилого дома общая площадь составила -.- кв.м, том числе жилая площадь -.- кв.м. Высота вновь пристроенных помещений составила -.- м (котельная, кухня, коридор). Пристроенные помещения (-.-) построены на земельном участке, принадлежащем ФИО1 на правах собственности. Фактический износ здания, на момент обследования, составил 45%. Реконструируемый жилой дом состоит из основных и вспомогательных помещений различного назначения общей площадью -.- кв.м. Результаты обследования показали, что, в общем, жилой дом по ... находится в хорошем состоянии и удовлетворяет требованиям нормативных документов - техническим регламентам, действующим СП, СНиПам, СанПиНам и др. действующей документации. Строительство выполнено в соответствии с техническими регламентами и СНиП 2.01.07-85* «Нагрузки воздействия», СНиП 2.0701-89*«Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СНиП 21.01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений» и соответствует градостроительным, санитарным, экологическим нормам и безопасно для жизнедеятельности человека. Общее техническое состояние основных несущих конструкций жилого дома по ... (-.-) – имеет работоспособное состояние и рекомендуется вводу в эксплуатацию (л.д.36-98). 

Суд признает, что данное заключение подготовлено компетентными специалистами ООО «Архпроектстрой», имеющим свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, а именно к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства СРО-П-135-15022010, и сомнений в достоверности представленного заключения у суда не имеется, в связи с чем не имеется оснований для назначения строительной технической экспертизы.

Суд также учитывает, что истец принимала меры к легализации самовольно реконструированного жилого дома по адресу: ..., в частности истец ФИО1 *** обращалась в администрацию г. Светлограда с заявлением на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома по адресу: ..., однако, администрацией города Светлограда Петровского района Ставропольского края от *** (исх. ---) ей было отказано в выдаче разрешения на реконструкцию индивидуального жилого дома, в связи с отсутствием документов, предусмотренных п.3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (л.д.32). 

Таким образом, суд, принимая во внимание заключение о соответствии требованиям технических регламентов и СП объекта капитального строительства, выполненного ООО «Архпроектстрой», учитывая, что самовольно реконструированный жилой дом по адресу: ..., отвечает градостроительным и строительным регламентам, требованиям пожарной безопасности, градостроительным, санитарным, экологическим нормам, приходит к выводу, что сохранение жилого дома -.- с пристройкой -.- по адресу: ..., в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, эксплуатация данного объекта недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, реконструкция жилого дома -.- с пристройками -.- по адресу: ..., произведена на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке, к основным видам разрешенного использования которого относится индивидуальное жилищное строительство, то есть в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта. 

Каких - либо иных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при производстве реконструкции жилого дома -.- с пристройками -.- по адресу: ..., в судебном заседании не установлено. Суду не представлено доказательств того, что реконструированный объект недвижимости не соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

Учитывая, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на реконструкцию с незначительным увеличением площади объекта и отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых истец предпринимала меры, суд находит требования истца законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Ответчик и третьи лица не возражают против удовлетворения требований истца. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 222 ГК РФ, ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Лукашевич -.- к администрации города Светлограда Петровского района Ставропольского края о признании права собственности на самовольно реконструированный жилой дом - удовлетворить.

Признать за Лукашевич -.- право собственности на самовольно реконструированный жилой дом общей площадью -.- кв.м., КН ---, расположенный на земельном участке для индивидуального жилищного строительства кадастровый ---, принадлежащем ФИО1 на праве собственности, по адресу: ...

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации за Лукашевич -.- права собственности на указанную недвижимость в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья И.А. Черниговская