Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 октября 2024 года 

<

адрес>

Магасский районный суд Республики Ингушетия в составе:

председательствующего судьи Калиматовой З.М., 

при секретаре Саговой Х.Т., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора 

<

адрес> к администрации 

<

адрес>, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записей и о прекращении права собственности на земельные участки, об исключении из государственного кадастра недвижимости записей о разделе земельного участка, об образовании земельных участков и постановке их на кадастровый учёт, о применении последствий недействительности ничтожной сделки путём возврата земельного участка в муниципальную собственность, 

У С Т А Н О В И Л:

прокурор 

<

адрес> обратился в суд с иском к администрации 

<

адрес>, ФИО1, ФИО2 А-Г.М., ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записей и о прекращении права собственности на земельные участки, об исключении из государственного кадастра недвижимости записей о разделе земельного участка, об образовании земельных участков и постановке их на кадастровый учёт, о применении последствий недействительности ничтожной сделки путём возврата в муниципальную собственность земельного участка общей площадью 24410 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, Центральный административный округ, ул. Т.К. Евлоева, рядом с территорией войсковой части №. 

В обоснование своих требований прокурор указал на то, что при проведении проверки соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства установлено, что на основании постановления администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 в аренду выделен земельный участок общей площадью 24410 кв.м. с кадастровым номером 06:05:0100001:2597 из земель населённых пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, Центральный административный округ, ул. Т.К. Евлоева, рядом с территорией войсковой части №. Договор аренды с ФИО1 заключён сроком на шесть лет, вид разрешённого использования «обслуживание автотранспорта», для использования под строительство автостоянки. На земельном участке ФИО1 были возведены два одноэтажных нежилых здания - контрольно-пропускные пункты со степенью готовности 90% площадью 16,2 кв.м. каждое, которые в соответствии с актом от ДД.ММ.ГГГГ снесены. 

До сноса указанных объектов незавершённого строительства ФИО1 обратился в администрацию 

<

адрес> с заявлением о предоставлении данного земельного участка в собственность, ссылаясь на то, что он является собственником объектов недвижимости. 

Постановлением администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № спорный земельный участок передан ФИО1 в собственность за плату, с ним заключён договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

По мнению прокурора, данная сделка является недействительной в силу ничтожности, поскольку ФИО1, обращаясь за выкупом земельного участка, сослался на то, что является собственником двух объектов незавершённого строительства, расположенных на участке, при этом объекты незавершённого строительства в отличие от зданий, строений, сооружений, не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятого ими земельного участка в собственность. 

Кроме того, площадь спорного земельного участка превышает площадь располагающихся на нём объектов недвижимости более чем в 753 раза, что существенно превышает площадь, необходимую для эксплуатации данных объектов.

Отсутствие намерения использовать участок для обслуживания нежилых помещений подтверждает факт их сноса спустя полтора месяца после оформления права собственности на земельный участок. 

В ходе прокурорской проверки также установлено, что неустановленными лицами на указанном земельном участке произведена незаконная вырубка 98 деревьев. 

Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № заключён в нарушение установленного статьями 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации запрета, посягает на публичные интересы, интересы неопределённого круга лиц и государства, в связи с чем является ничтожным.

Постановлением администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № спорный земельный участок разделён на шесть обособленных участков с постановкой их на кадастровый учёт и с присвоением адресов. 

Указанные земельные участки проданы ФИО1 ответчикам ФИО2-Г. М., ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7

Считая отчуждение муниципального земельного участка незаконным, прокурор с учетом уточнений просил суд признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером 06:05:0100001:2597 по адресу: 

<

адрес>, Центральный административный округ, ул. Т.К. Евлоева, рядом с территорией войсковой части №, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между администрацией 

<

адрес> и ФИО1, а также признать недействительными последующие договоры купли-продажи вновь образованных земельных участков, заключённые между ФИО1 как продавцом и покупателями ФИО2-Г. М., ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о регистрации права собственности и прекратить право собственности ответчиков на земельные участки, исключить из государственного кадастра недвижимости записи о разделе земельного участка, об образовании земельных участков и постановке их на кадастровый учёт, применить последствия недействительности ничтожной сделки путём возврата первоначального земельного участка в муниципальную собственность. 

В судебное заседание представитель истца не явился, об уважительности причин неявки суду не сообщил, ходатайство об отложении дела не заявлял. 

Ответчики по делу ФИО1, ФИО3, ФИО2-Г.М., ФИО5, ФИО4, ФИО6, ФИО7 надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении дела не заявляли.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела администрация 

<

адрес>, Управление Росреестра по РИ и Федеральная кадастровая палата в лице филиала в 

<

адрес> в суд своих представителей не направили, ходатайств об отложении дела не заявляли.

Учитывая надлежащее уведомление сторон о времени и месте слушания дела, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, участие которых в судебном заседании в силу ст. 35 ГПК РФ является правом, а не обязанностью. 

Исследовав письменные материалы, суд приходит к следующему. 

В частях 2 и 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных 8 интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землёй определяются на основе федерального закона. 

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 392 данного кодекса. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершённого строительства и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, Гражданский кодекс Российской Федерации относит к недвижимым вещам (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Однако объекты незавершённого строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов. 

Наличие на участке принадлежащих гражданину на праве собственности, зарегистрированных в установленном порядке указанных объектов незавершённого строительства в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает его право на приобретение в собственность данного участка без проведения торгов. 

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы. 

Отказывая в удовлетворении заявленных прокурором 

<

адрес> требований о признании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между администрацией 

<

адрес> и ФИО1, недействительным в силу ничтожности, суды не указали конкретных мотивов, по которым пришли к такому выводу, не дали юридической квалификации оспариваемой сделке и правовой оценки доводам прокурора. 

Согласно материалам настоящего дела по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ администрацией 

<

адрес> в соответствие с постановлением администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № был предоставлен ФИО1 под строительство автостоянки земельный участок, площадью 24410 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, ЦАО, ул. Т.К. Евлоева, рядом с территорией войсковой части №, с разрешенным использованием «Обслуживание автотранспорта». 

На момент предоставления земельного участка в собственность за плату без проведения торгов на участке не имелось принадлежащего на праве собственности ФИО1 здания или сооружения, строительство которого было бы завершено и которое было бы введено в эксплуатацию в установленном законом порядке. 

Позднее на арендованном земельном участке ФИО1 начато строительство двух объектов капитального строительства – зданий контрольно-пропускных пунктов, право собственности на которые зарегистрировано в Управлении Росреестра по РИ на стадии незавершенного строительства. 

Постановлением администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О выкупе земельного участка» спорный земельный участок продан ФИО1 в собственность на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ.

Впоследствии на основании постановления администрации 

<

адрес> № земельный участок с кадастровым номером №, площадью 24410 кв.м. разделен на шесть обособленных участков с присвоением соответствующих адресов.

Из договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 продал земельные участки площадью 1219 кв.м. с кадастровым номером № – ФИО5 за 200 000 рублей. Земельный участок общей площадью 4843 кв.м. с кадастровым номером № – ФИО4, за 200 000 рублей. Земельный участок общей площадью 2414 кв.м. с кадастровым номером № – ФИО2, за 200 000 рублей. Земельный участок общей площадью 2368 кв.м. с кадастровым номером № – ФИО3, за 200 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером 06:05:0100001:2670 площадью 11137 кв.м. продан ФИО7 на основании договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером 06:05:0100001:2667 площадью 2428 кв.м. продан ФИО6 на основании договора купли-продажи. 

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешённое использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка. 

По смыслу указанных норм во взаимосвязи с положениями подпункта 6 пункта статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению с учётом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, № (2021), утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, пункт 53). 

Так, возведение на земельном участке объекта незавершённого строительства, не соответствующего по своему функциональному назначению виду разрешённого использования земельного участка, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечёт возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 земельного кодекса Российской Федерации. 

Более того, по делу установлено и сторонами не оспаривается, что через полтора месяца после предоставления земельного участка в собственность ФИО1 осуществил снос двух объектов незавершённого строительства, располагавшихся на участке. 

В определении от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО8 на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации» Конституционный Суд Российской Федерации пришёл к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. 

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нём объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. 

Из материалов дела видно, что на момент предоставления земельного участка в собственность ФИО1 ему принадлежали на праве собственности два объекта незавершённого строительства контрольно-пропускные пункты площадью по 16,2 кв.м. каждый. 

Площадь предоставленного в собственность земельного участка составляет 24410 кв.м., что во много раз превышает площадь располагавшихся на нём объектов недвижимости. 

При этом указанный земельный участок был выделен ФИО1 в аренду для строительства автостоянки, а не для строительства контрольно-пропускных пунктов как самостоятельных объектов недвижимости. 

Принимая во внимание, что спорный земельный участок не мог быть предоставлен ФИО1 в собственность за плату без проведения торгов, сделка купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией 

<

адрес> и ФИО1 является ничтожной сделкой, как посягающая на публичные интересы, заключённая с нарушением действующего законодательства и права неопределённого круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

Признание недействительным первоначального договора купли-продажи влечёт также недействительность последующих сделок купли-продажи земельных участков, заключённых ФИО1, с одной стороны, и ответчиками ФИО2-Г.М., ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 - с другой, а записи о регистрации права собственности граждан - ответчиков, о разделе первоначального земельного участка, об образовании и постановке на учёт вновь образованных земельных участков подлежат исключению из Единого государственного реестра недвижимости с возращением земельного участка в муниципальную собственность.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление прокурора 

<

адрес> к администрации 

<

адрес>, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 и ФИО6 о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, исключении их из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исключении из государственного кадастра недвижимости записи о разделе земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить. 

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 06:05:0100001:2666 по адресу: 

<

адрес>, Центральный административный округ, ул. Т.К. Евлоева, №, площадью 2414 кв.м., заключенный между ФИО1 и ФИО2 А-Г.М. 

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 06:05:0100001:2665 по адресу: 

<

адрес>, Центральный административный округ, ул. Т.К. Евлоева, № площадью 2368 кв.м., заключенный между ФИО1 и ФИО3

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 06:05:0100001:2669 по адресу: 

<

адрес>, Центральный административный округ, ул. Т.К. Евлоева, №, площадью 4843 кв.м., заключенный между ФИО1 и ФИО4

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 06:05:0100001:2668 по адресу: 

<

адрес>, Центральный административный округ, ул. Т.К. Евлоева, № площадью 1219 кв.м., заключенный между ФИО1 и ФИО5

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 06:05:0100001:2667 по адресу: 

<

адрес>, Центральный административный округ, ул. Т.К. Евлоева, №, площадью 2428 кв.м., заключенный между ФИО1 и ФИО6

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 06:05:0100001:2670 по адресу: 

<

адрес>, Центральный административный округ, ул. Т.К. Евлоева, №, площадью 11137 кв.м., заключенный между ФИО1 и ФИО7

Исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о государственной регистрации права ФИО1 на земельные участки с кадастровыми номерами 06:05:0100001:2597, права ФИО2-Г.М. на земельный участок с кадастровым номером 06:05:0100001:2666; права ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 06:05:0100001:2665; права ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 06:05:0100001:2669; права ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером 06:05:0100001:2668; права ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером 06:05:0100001:2667; права ФИО7 на земельный участок с кадастровым номером 06:05:0100001:2670. 

Исключить из государственного кадастра недвижимости запись о разделе земельного участка с кадастровым номером 06:05:0100001:2597 по адресу: 

<

адрес>, Центральный административный округ, ул. Т.К. Евлоева, рядом с территорией войсковой части №, записи об образовании и постановке на учет земельных участков с кадастровыми номерами 06:05:0100001:2670, 06:05:0100001:2667, 06:05:0100001:2666, 06:05:0100001:2665, 06:05:0100001:2669, 06:05:0100001:2668. 

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - возвратить земельный участок с кадастровым номером 06:05:0100001:2597 по адресу: 

<

адрес>, Центральный административный округ, ул. Т.К. Евлоева, рядом с территорией войсковой части № в муниципальную собственность.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Ингушетия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: 

Копия верна:

Судья Магасского районного суда З.М. Калиматова