Судья ФИО Дело 

<

данные изъяты>

50RS0

<

данные изъяты>-11

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<

данные изъяты> 22 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Смышляевой О.В.,

судей ФИО, ФИО,

при ведении протокола помощником судьи ФИО

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-55/2025 по иску ФИО к ФИО о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки, и встречному иску ФИО к ФИО о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества и взыскании судебных расходов,

по апелляционной жалобе ФИО на решение Егорьевского городского суда 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты>

заслушав доклад судьи ФИО,

объяснения явившихся лиц

установила:

ФИО обратилась в суд с иском к ФИО и с учетом уточнений просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

данные изъяты> 2 микрорайон 

<

данные изъяты>, назначение: жилое, этаж 4, общей площадью 46,0 кв.м., кадастровый 

<

данные изъяты>, аннулировать запись о регистрации права собственности на квартиру за ФИО

В обоснование иска первоначально указала, что 

<

данные изъяты> она под воздействием мошенников, продала ФИО принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: 

<

данные изъяты> 2 микрорайон 

<

данные изъяты>, назначение: жилое, этаж 4, общей площадью 46,0 кв.м., кадастровый 

<

данные изъяты>, за 2 450 000 рублей. Квартира принадлежала ей на праве собственности, что подтверждается договором передачи жилого помещения в собственность граждан от 

<

данные изъяты>, зарегистрированным фондом имущества 

<

данные изъяты>, регистрационный 

<

данные изъяты>-ФЖ и свидетельства о государственной регистрации права от 

<

данные изъяты>, запись регистрации в ЕГРН 

<

данные изъяты>. Она старый человек, проживает одна, является пенсионеркой по старости. Ей на момент совершения сделки исполнилось 82 года. Под воздействием мошенников она перестал понимать значение своих действий и не могла ими руководить, однако желания продавать квартиру не имела. В июле 2024 года ей поступил телефонный звонок, звонил мужчина, который представился сотрудником службы безопасности Центробанка по имени Максим, который ей сообщил, что ее квартира была продана мошенниками, и чтобы ее вернуть она должна самостоятельно оформить продажу своей квартиры, а деньги, полученные от продажи квартиры, передать службе безопасности Центробанка, чтобы они могли их вернуть новым покупателям ее квартиры. Тем самым она вернет квартиру в свою собственность. Максим звонил ей каждый день и настаивал, чтобы она продала свою квартиру. Она никаких объявлений о продаже квартиры не давала и полагает, что Максим разместил объявление о продаже от ее имени. 

<

данные изъяты> к ней пришел мужчина по фамилии ФИО и согласился купить ее квартиру. Затем он со своей супругой ФИО повезли ее составлять договор купли-продажи квартиры в МФЦ, договорились на сумму 2 450 000 рублей. По требованию Максима в этот же день она открыла банковский счет в ВТБ банке. ФИО хотел положить ей деньги в ячейку в Сбербанке, но Максим ей сказал, что деньги надо положить на карту ВТБ. Тогда ФИО снял деньги в Сбербанке и зачислил их на ее счет в ВТБ. Деньги он ей положил на карту через банкомат, вставляя туда купюры, и так внес всю сумму в размере 2450000 рублей. Карту она передала Максиму и сообщила ему ПИН-код. Укалала также, что в уточненном иске, что считает, что данная сделка совершена под влиянием обмана, поэтому должна быть признана недействительной. 

<

данные изъяты> СО ОМВД России по городскому округу Егорьевск возбуждено уголовное дело 

<

данные изъяты> по признакам состава преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ, лица, его совершившие, не установлены. Мошенники, склонившие ее к продаже квартиры, являются третьим лицом, заинтересованным в совершении данной сделки. Рыночная стоимость аналогичных квартир составляла на момент продажи 4000000 рублей, а продана значительно дешевле.

ФИО предъявила встречные исковые требования к ФИО о признании добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: 

<

данные изъяты> 2 микрорайон 

<

данные изъяты>, назначение: жилое, этаж 4, общей площадью 46 кв.м, кадастровый 

<

данные изъяты>. ФИО, в свою очередь, обратилась с требованиями встречного иска (т.1 л.д.60) к ФИО о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, в иске указав, что 

<

данные изъяты> между нею и ФИО был заключен договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, 

<

данные изъяты>, 2 микрорайон, 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

данные изъяты>. По согласованию сторон квартира была приобретена за 2450000 рублей. Расчет произведен полностью в момент подписания договора, имеется расписка о получении денежных средств. Цена квартиры в размере 2450000 рублей соответствовала рыночной стоимости похожих квартир на момент подписания данного договора. Спорная квартира была полностью оплачена покупателем, денежные средства полностью получены продавцом. Данные обстоятельства дела не оспариваются. 

<

данные изъяты> Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии была произведена государственная регистрация перехода права по договору, сделка прошла государственную регистрацию, ФИО является юридическим и фактическим собственником данной квартиры. На момент совершения сделки 

<

данные изъяты> ФИО была не лишена и не ограничена в дееспособности; под опекой, попечительством, патронажем не состояла; по состоянию здоровья могла самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдала заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения; у нее отсутствовали обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях вследствие тяжелых обстоятельств. Ответчик на момент заключения сделки являлся единственным собственником данной квартиры, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 

<

данные изъяты>, в связи с чем, истец по встречному иску просит признать ее добросовестным приобретателем спорной квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, 

<

данные изъяты>, 2 микрорайон, 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

данные изъяты>, отказать в удовлетворении исковых требований ФИО о признании сделки недействительной, и взыскать с нее расходы на оплату государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Решением Егорьевского городского суда 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты> в удовлетворении иска ФИО к ФИО о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 

<

данные изъяты> и применении последствий недействительности сделки, отказано. Встречный иск ФИО к ФИО о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества и взыскании судебных расходов по оплате госпошлины, удовлетворен. ФИО признана добросовестным приобретателем квартиры с кадастровым номером 50:30:0010102:2785, расположенной по адресу: 

<

данные изъяты>, 2 микрорайон 

<

данные изъяты>. Взыскано ФИО в пользу ФИО судебные расходы по оплате госпошлины в размере 3000 рублей.

ФИО подала апелляционную жалобу на решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, неправильное применение норма материального и процессуального права.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся в судебное заседание суда апелляционной инстанции лиц, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Приведенным положениям закона и разъяснениям постановления Пленума Верховного суда РФ принятое судом решение не соответствует.

В силу п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании п.1 ст.177 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Согласно п.2 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Судом установлено в ходе рассмотрения дела, что квартира, расположенная по адресу: 

<

данные изъяты>, 2 микрорайон, 

<

данные изъяты>, принадлежала на праве собственности ФИО, на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан от 

<

данные изъяты> и свидетельства о государственной регистрации права от 

<

данные изъяты>, запись регистрации в ЕГРН 

<

данные изъяты> (т. 1 л.д. 10-12).

<

данные изъяты> между продавцом ФИО и покупателем ФИО заключен договор купли-продажи указанной квартиры, по условиям которого цена отчуждаемой квартиры составила 2 450 000,00 рублей (т. 1 л.д. 13-15), которые уплачиваются продавцу в момент подписания настоящего договора (п. 4 договора).

Денежные средства в размере 2450000 рублей получены ФИО от ФИО в полном объеме, о чем свидетельствует расписка (т. 1 л.д. 16).

<

данные изъяты> в ЕГРН внесены сведения о государственной регистрации права собственности ФИО на квартиру по адресу: 

<

данные изъяты>, 2 микрорайон, 

<

данные изъяты> (т.1 л.д.25-27). Таким образом, в настоящее время собственником спорного жилого помещения является ФИО

Постановлением следователя СО ОМВД России по городскому округу 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> возбуждено уголовное дело 

<

данные изъяты> по признакам состава преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ, потерпевшей по данному уголовному делу признана ФИО (т.1 л.д.19).

Из данного постановления следует, что в неустановленное следствием время с июля 2024 года по 

<

данные изъяты> неустановленное следствием лицо, находясь в неустановленном следствием месте, совершало телефонные звонки с мобильного телефона и путем обмана, под предлогом совершения мошеннических действий с ее недвижимостью, склонило ФИО к продаже своей квартиры, после чего совершило хищение денежных средств ФИО на общую сумму 2450000 рублей, тем самым причинив последней материальный ущерб в особо крупном размере.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что договор отвечает требованиям действующего законодательства, расчет между сторонами произведен полностью, переход права собственности на квартиру по оспариваемому договору купли-продажи зарегистрирован в Управлении Росреестра. Тот факт, что истец ФИО признана потерпевшей по уголовному делу, возбужденному по признакам совершенного в отношении нее преступления, не является безусловным основанием для признания оспариваемой сделки недействительной и применении последствий. Исходя из того, что договор купли-продажи является реальным, исполненным в соответствии с его целью, в отсутствие доказательств незаконности действий со стороны покупателя ФИО при заключении оспариваемой сделки, суд пришел к выводу об отказе ФИО в удовлетворении исковых требований к ФИО о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры. Также указано судом, что ФИО не представлено сведений о том, что покупатель квартиры ФИО имела умысел на обман ФИО при заключении договора купли-продажи квартиры, влияла на принятие ФИО решения о заключении сделки, а также могла распознать, что при совершении договора купли-продажи недвижимости от 

<

данные изъяты> истец находилась под влиянием мошенников, поскольку все ее действия по отчуждению жилого помещения являлись последовательными, не одномоментными (в период с июля 2024 года по сентябрь 2024 года), ее волеизъявление на продажу квартиры было четко выражено, условия сделки с покупателем оговорены, ФИО самостоятельно установила продажную стоимость квартиры в размере 2450000 рублей, денежные средства в указанной сумме ФИО получила лично, переход права собственности на объект недвижимости был зарегистрирован в Управлении Росреестра. При этом указание истца на то, что сделка по отчуждению квартиры совершена ею под влиянием обмана со стороны мошенников, которые заверили ее, что квартира в последующем ей будет возвращена, не является основанием для признания сделки недействительной, поскольку отсутствуют доказательства того, что другая сторона сделки ФИО знала или должна была знать о таком обмане.

В части доводов встречного иска ФИО о признании добросовестным приобретателем спорной квартиры, суд нашел их обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции и полагает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в первоначальном иске истец указала, что в момент совершения договора купли-продажи, находясь под влиянием мошенников, не понимала значении своих действий и не могла ими руководить.

Учитывая отсутствие в деле отказа ФИО от исковых требований по данным основаниям, судебная коллегия удовлетворила ее ходатайство о назначении повторной судебной психолого-психиатрической экспертизы, и назначила повторную судебную психолого-психиатрическую экспертизу для определения состояния ФИО в момент совершения оспариваемой сделки, поручив ее проведение штатным экспертам ФГБУ «НМИЦ психиатрии и наркологии им. ФИО» Минздрава России. Из заключения комиссии судебных экспертов от 

<

данные изъяты> следует, что у ФИО имеется, а также отмечалось на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 

<

данные изъяты> психическое расстройство – легкое когнитивное расстройство в связи со смешанными заболеваниями (сосудистая и дисметаболическая патология) – F06.78. по МКБ-10. Помимо этого в июле 2024 года возникло, отмечалось и на момент заключения договора 

<

данные изъяты>, а также сохраняется на момент проведения обследования психическое расстройство – смешанная тревожная и депрессивная реакция, обусловленная расстройством адаптации (F43.22 по МКБ-10). Способность к целостной критической оценке происходящего, прогнозированию последствий собственных действий и смысловому восприятию существа сделки 

<

данные изъяты> у ФИО была нарушена. В тот период времени она не могла самостоятельно, свободно и осознанно принимать решения. В период 

<

данные изъяты> у ФИО имелось «такое состояние», обусловленное возникшим психическим расстройством на фоне имеющегося психического расстройства в сочетании с «зависимым состоянием». Поэтому в исследуемый период ФИО по своему психическому состоянию с учетом индивидуально-психологических особенностей и эмоционального состояния не была способна к полноценной смысловой оценке ситуации, осознанию юридических особенностей сделки, адекватному прогнозу последствий своих действий и не могла понимать значение своих действий и руководить ими.

Оценивая заключение судебных экспертов, судебная коллегия полагает данное доказательство допустимым, поскольку высокий уровень специальных познаний экспертов в области психологии и психиатрии не вызывает сомнений, заключение составлено по результатам исследования представленных материалов дела, медицинских документов и результатов непосредственного обследования ФИО, выводы в полной мере мотивированы, исследовательская часть подробно экспертами изложена.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что основания заявленных ФИО на основаниист.177 ГК РФ требований нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения настоящего дела, не опровергнуты доказательствами со стороны ФИО, в связи с чем требования должны быть удовлетворены, поскольку имеются предусмотренные законом основания для признания договора недействительным, так как в момент его заключения, ФИО не понимала значения своих действий и не могла ими руководить.

Применяя последствия признания сделки недействительной, необходимо возвратить квартиру по адресу: 

<

данные изъяты>, 2-й микрорайон, 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

данные изъяты> в собственность ФИО, аннулировать запись о регистрации права собственности на квартиру за ФИО, и взыскать с с ФИО в ее пользу денежные средства в размере 2450000 рублей.

С учетом изложенного встречные исковые требования ФИО к ФИО о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества не являются обоснованными и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.199, 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Егорьевского городского суда 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты> отменить. Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО к ФИО о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

данные изъяты>, 2-й микрорайон, 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

данные изъяты>, аннулировать запись о регистрации права собственности на квартиру за ФИО.

Возвратить квартиру по адресу: 

<

данные изъяты>, 2-й микрорайон, 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

данные изъяты> в собственность ФИО.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Взыскать с ФИО в пользу ФИО денежные средства в размере 2450000 рублей.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО к ФИО о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, взыскании судебных расходов отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15.01.2026