Дело №

73RS0021-02-2025-000330-48

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

р.п. Тереньга 23.01.2026

Ульяновской области

Сенгилеевский районный суд Ульяновской области в составе судьи Яшоновой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Прохоровой Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка основным договором и признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

установил:

ФИО1 обратился в Сенгилеевский районный суд Ульяновской области с исковыми требованиями, уточненными в ходе рассмотрения дела, к ФИО2, М**** о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка основным договором и признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

В обоснование исковых требований указал, что М*** на праве собственности принадлежали земельный участок площадью *** кв.м., кадастровый № и находящееся на нем жилое помещение *** кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

25.11.2019 М*** и истец ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

16.09.2019 супругой М*** – М****** было дано нотариальное согласие на продажу недвижимого имущества.

После 2020 года в связи с 

<

данные изъяты> заболеванием М*** выехал на родину в 

<

данные изъяты>, где умер ********.

Для ведения своих дел на территории Российской Федерации М***. путем выдачи нотариальной доверенности от 13.08.2023 уполномочил своего брата – ответчика ФИО2

В срок до 01.09.2024 ФИО2 действуя в интересах своего брата получил от истца ФИО1 предусмотренные предварительным договором денежные средства в счет оплаты за дом и земельный участок, размер выплаты составил *** руб.

Ввиду смерти М*** стороны не успели заключить договор купли-продажи дома и земельного участка, оформить право собственности на имущество.

Никто из родственников М*** после его смерти своих прав на недвижимое имущество не заявлял, поскольку им достоверно известно о продаже дома и земельного участка истцу.

Истец ФИО1 исполнил свои обязательства по договору. В настоящее время истцу необходимо зарегистрировать в установленном порядке права собственности на приобретенное недвижимое имущество.

Полагает, что заключенный между ФИО1 и М*** договор купли-продажи недвижимого имущества поименованный как предварительный содержит все необходимые условия основного договора купли-продажи.

Согласно заключенного договора истцу ФИО1 с момента подписания договора передано недвижимое имущество, кроме этого он принял на себя обязательства по уплате налогов, осуществление за свой счет эксплуатации и ремонта, а также риск случайной гибели имущества.

ФИО1 оплачена вся оговоренная сторонами стоимость недвижимого имущества.

Просит признать предварительный договор купли-продажи с рассрочкой платежа земельного участка площадью *** кв.м., кадастровый № и находящейся на нем * доли в праве общей долевой собственности жилого дома общей площадью *** кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный 25.11.2019 между М*** и ФИО1 основным договором купли-продажи.

Признать право собственности ФИО5 на земельный участок площадью *** кв.м., кадастровый № и находящуюся на нем * долю в праве общей долевой собственности жилого дома общей площадью *** кв.м., кадастровый №.

Определением суда от 02.12.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены - Филиал ППК «Роскадастр» по Ульяновской области, АО «Имущественная корпорация Ульяновской области», Управление ФССП России по Ульяновской области.

Определением суда от 18.12.2025 произведена замена ответчика М******** на ответчиков ФИО4 и ФИО4, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: ФИО6, ФИО7, ООО ПКО «ЭОС», АО «Банк Русский Стандарт», судебный пристав исполнитель ОСП по Тереньгульскому району УФССП России по Ульяновской области ФИО8.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО9 исковые требования поддержали, пояснив, что после заключения предварительного договора М*** передал ФИО1 ключи от дома. С этого момента истец стал пользоваться земельным участком, засаживать его сельскохозяйственными культурами, и жилым домом. В доме истец сделал ремонт и стал в нем проживать. Кроме этого истец нес расходы по содержанию дома, оплачивал коммунальные услуги. Впоследствии в доме произошел пожар и истец в доме не проживает. Истец выплатил продавцу М*** денежные средства за приобретенное имущество и в настоящее время желает оформить свое право собственности на него.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями согласился, пояснив, что его брат М*** действительно продал и фактически передал принадлежавшие ему дом и земельные участок по адресу: 

<

адрес>, истцу ФИО1 Как представитель своего брата М*** по доверенности он получил от истца денежные средства за проданное недвижимое имущество и передал их брату. М*** умер в **** году, его жена М****** умерла в **** году. У М*** остались дети: ФИО3 и ФИО4 Дети М*** претензий на спорные дом и земельный участок не имеют, им известно, что они проданы истцу. Из-за болезни брата М*** оформить надлежащим образом договор купли-продажи недвижимого имущества стороны договора не смогли.

Ответчики ФИО3 и ФИО4 в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствии. В представленных заявлениях указали, что исковые требования признают, полагают их законными и обоснованными, просят их удовлетворить.

Представители третьих лиц, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, будучи извещенными надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Судом в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав истца, его представителя, ответчика, свидетеля, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется в том числе, путем признания права.

В силу п.п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.п. 1, 5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В п.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в ст.ст. 555 и 942 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Согласно п.1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п.п. 1, 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (п.2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 25.11.2019 между М*** (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор поименованный, как предварительный договор купли-продажи с рассрочкой платежа, в соответствии с которым М*** принял решение продать ФИО1 в собственность жилое помещение общей площадью * кв.м., находящееся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № и земельный участок площадью 600 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (л.д. 21-22).

В данном договоре указано, что продаваемое жилое помещение расположено на первом этаже жилого дома площадью * кв.м. с кадастровым номером №, состоит из трех комнат, кухни, имеет общую площадь * кв.м. Право собственности продавца М*** на жилое помещение подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.11.2019 №, на земельный участок подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.11.2019 №.

Согласно п. 4 договора объект недвижимости продается по цене 400 000 руб., из которых стоимость жилого помещения составляет 100 000 руб., стоимость земельного участка – 300 000 руб.

Согласно п. 5 договора объект недвижимости приобретается покупателем в следующем порядке: часть денежных средств в размере 100 000 руб. передается покупателем за счет собственных средств, наличными, до подписания данного договора; оставшаяся часть денежных средств в размере 300 000 руб. будет передана покупателем за счет собственных средств до подписания основного договора купли-продажи.

Из п. 8 договора следует, что продавец обязуется с момента подписания договора передать объект недвижимости покупателю. Покупатель принимает на себя обязанности по уплате налогов на имущество, а также осуществлять за свой счет эксплуатацию, ремонт, участвовать соразмерно с площадью объекта недвижимости в расходах, связанных с эксплуатацией, ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории. При этом риск случайной гибели объекта недвижимости до момента регистрации права собственности в регистрирующем органе ложится на покупателя.

Приложенными к договору выписками из ЕГРН № от 20.11.2019 и № от 25.11.2019, подтверждается право собственности М*** на * долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, а также право собственности М*** на земельный участок с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д. 11-16).

Согласно уведомления, выданного Управлением Росреестра по Ульяновской области 13.11.2019 №, 13.11.2029 погашены записи об ограничении (обременении) права – запрет на совершение действий по регистрации в отношении объектов недвижимости: здания с кадастровым номером №; земельного участка с кадастровым номером № (л.д.17).

Право собственности М*** на * долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, подтверждается и выписками из ЕРГН, предоставленными по запросу суда на 27.11.2025 (л.д.46-51, 52-56).

Из выписки из ЕРГН на жилой дом с кадастровым номером № следует, что в указанном здании расположены два помещения с кадастровыми номерами: № и №.

Согласно выписки из ЕРГН в отношении помещений с кадастровыми номерами: № и №, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют (л.д.136137, 138-139).

АО «Имущественная корпорация Ульяновской области» на запрос суда предоставила информацию, согласно которой * доля жилого дома по адресу: 

<

адрес>, зарегистрирована за П****, П******, на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан № от 22.11.1993; * доля жилого дома зарегистрирована за С*****, на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан № от 22.11.1993 (л.д.72), что подтверждается также материалами инвентарного дела на указанное домовладение (л.д. 156-170).

Согласно выписок из ЕРГН о переходе права, собственником * доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, до М*** являлась С***** (л.д.57,58), которая на основании договора купли-продажи продала указанные объекты недвижимости М***, что подтверждается договором купли-продажи, содержащимся в инвентарном деле (л.д. 168-170)

Из похозяйственной книги на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, следует, что на домовладение заведено два лицевых счета: на хозяйство с главой М*** и на хозяйство с главой П******, где в качестве членов хозяйства указаны: ФИО6, ФИО7 (л.д.74-75).

К заключенному М*** и ФИО1 договору приложено согласие супруги продавца – М****** от 16.09.2019, из которого следует наличие согласия супруги продавца на продажу доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> (л.д.19-20).

13.08.2023 продавцом М*** была выдана доверенность на ФИО2, которому М*** поручил, в том числе, продать долю жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, а также получить причитающиеся ему денежные средства (л.д.24-26).

Согласно расписки от 01.09.2024 ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства по предварительному договору купли-продажи от 25.11.2019 в размере 400 000 руб. за жилое помещение и земельный участок (л.д.23).

В судебном заседании ответчик ФИО2 подтвердил получение в полном объеме денежных средств М*** за недвижимое имущество, проданное истцу ФИО1, а также фактическую передачу спорного недвижимого имущества истцу ФИО1 после подписании договора 25.11.2019.

Указанные обстоятельства не оспариваются и ответчиками ФИО3 и ФИО4

Допрошенная в судебном заседании свидетель А***** пояснила, что в 2019 году она помогала сторонам в оформлении купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка. На момент подписания указанного договора имелись препятствия в регистрации права собственности истца, поэтому был заключен предварительный договор купли-продажи, но фактически истец после подписания указанного договора вступил во владение и пользование спорным недвижимым имуществом, ему были переданы ключи от дома, впоследствии истец передал продавцу денежные средства за приобретенное имущество. В связи со смертью продавца оформить договор купли-продажи надлежащим образом не представилось возможным.

Учитывая изложенное, суд полагает установленным, что истец ФИО1 со своей стороны исполнил обязательства: уплатил полную стоимость недвижимого имущества, несет расходы по содержанию недвижимого имущества с момента его передачи – 25.11.2019, ответственность за его целостность и сохранность, а М*** осуществил передачу данного имущества истцу во владение и пользование.

Проанализировав содержания заключенного М*** и ФИО1 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор, поименованный предварительным договором, не являлся предварительным договором по смыслу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору, при этом продавцом М*** обязательства по передачи недвижимого имуществ исполнены, а истцом ФИО1 оплата стоимости недвижимого имущества произведена в полном объеме.

Таким образом, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО4 и ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка основным договором и признании права собственности на жилой дом и земельный участок, удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 25.11.2019, заключенный между М*** и ФИО1, основным договором купли-продажи * доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью * кв.м., и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью * кв.м.

Признать за ФИО1, **** года рождения, паспорт Российской Федерации серии № №, право собственности на * долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью * кв.м., и право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью * кв.м.

Прекратить право собственности М***, № года рождения, на * долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Сенгилеевский районный суд Ульяновской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Яшонова Н.В.

Мотивированное решение изготовлено 02.02.2026.