ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

дело № 3га-75/2024

21 марта 2024 года

г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе

судьи Верховного суда Республики Башкортостан Старичковой Е.А.,

при секретаре Прокаевой А.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО1 - ФИО2, представителя административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, 

установил:

ФИО1, являясь собственником 25 земельных участков, расположенных в адрес, обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной по состоянию на дату очередной государственной кадастровой оценки 1 января 2022 года, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость объектов недвижимости в результате проведенной государственной оценки не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете № №... от дата, выполненном оценщиком ...

Данное обстоятельство нарушает законные интересы административного истца в части уплаты экономически обоснованного земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости объектов недвижимости. 

Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельных участков на указанную дату согласно Отчету по оценке объектов недвижимости. 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержал заявленные требования, соглашаясь с выводами эксперта по определению рыночных стоимостей объектов недвижимости.

Представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» по доверенностям ФИО3 просила отказать в удовлетворении заявленных требований, поддержав представленные в судебное заседание письменные возражения на экспертное заключение. Также заявила об отсутствии ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, полагая, что у суда имеются основания для назначения дополнительной экспертизы исходя из представленных возражений о некорректно использованных в исследовании аналогов.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, заинтересованных лиц публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Республике Башкортостан, администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заедания, не явились, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, уважительные причины неявки в суд не представили.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав пояснения представителей сторон, допросив эксперта ... ФИО5, исследовав письменные доказательства из материалов административного дела, суд приходит к следующим выводам. 

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические и физические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года № 183 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в Республике Башкортостан – 1 июля 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником земельных участков категории земель промышленности и иного специального назначения с кадастровыми номерами ..., расположенных в адрес, что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах на объекты недвижимости от дата. 

Согласно предоставленным ППК «Роскадастр» в лице филиала по Республике Башкортостан по запросу суда сведениям, земельные участки с кадастровыми номерами ... были поставлены на государственный кадастровый учет 16 марта 2022 года, земельные участки с кадастровыми номерами ... – 30 марта 2022 года, земельные участки с кадастровыми номерами ... - 6 декабря 2022 года, земельный участок с кадастровым номером ... – 8 декабря 2022 года, земельные участки с кадастровыми номерами ... -14 декабря 2022 года. В связи с тем, что вышеуказанные земельные участки были поставлены на государственный кадастровый учет позже 01.01.2022 года, они были включены в Перечень и, соответственно, их кадастровая стоимость не была определена в ходе работ по ГКО 2022 года. Сведения были включены в перечень вновь учтенных и их кадастровая стоимость определена ГБУ РБ ГКО и ТИ и отражена в акте об утверждении кадастровой стоимости от дата № №... (т.1 л.д.195-196).

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по проведенному в 2022 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 13 сентября 2022 года № 1917 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки всех земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Башкортостан, по состоянию на 1 января 2022 года». 

Вышеуказанным приказом и на основании утвержденных приказом удельных показателей кадастровая стоимость земельных участка определена по состоянию на дату государственной кадастровой оценки 1 января 2022 года в следующих размерах:

- с кадастровым номером ... – 4 717 279,08 руб.,

- с кадастровым номером ... – 4 695769,06 руб., 

- с кадастровым номером ... – 4 541 248,1 руб., 

- с кадастровым номером ... – 4 760 518,61 руб.,

- с кадастровым номером ... – 3 791 909,24 руб., 

- с кадастровым номером ... – 3 811 882,83 руб., 

- с кадастровым номером ... – 4 444 453,01 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 643 328 руб., 

- с кадастровым номером ... – 2 444 240,64 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 735 099,5 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 748 413,5 руб., 

- с кадастровым номером ... – 2 284 890,9 руб., 

- с кадастровым номером ... – 2 280 062,12 руб., 

- с кадастровым номером ... – 2 224 970,13 руб., 

- с кадастровым номером ... – 2 040 846 руб., 

- с кадастровым номером ... – 2 112 646,5 руб., 

- с кадастровым номером ... – 4 594 145,19 руб., 

- с кадастровым номером ... – 5 245 688,37 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 633 580,25 руб., 

- с кадастровым номером ... – 5 173 818,28 руб., 

- с кадастровым номером ... – 4 861 045,03 руб., 

- с кадастровым номером ... – 5 976 005,94 руб., 

- с кадастровым номером ... – 5 378 114,3 руб., 

- с кадастровым номером ... – 4 606 656,12 руб., 

- с кадастровым номером ... – 7 613 905,23 руб. 

согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от дата. 

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, административный истец предоставил отчет №... от дата, выполненный оценщиком ... согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2022 года в следующих размерах:

- с кадастровым номером ... – 3 009 000 руб.,

- с кадастровым номером ... – 2 995 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 2 897 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 3 036 000 руб.,

- с кадастровым номером ... – 2 419 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 2 431 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 2 835 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 009 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 559 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 066 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 074 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 457 000 руб., 

- с кадастровым номером ... - 1 454 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 419 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 253 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 297 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 2 930 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 3 533 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 003 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 3 300 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 3 101 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 4 024 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 3 622 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 2 938 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 5 293 000 руб. 

Принимая во внимание расхождение между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, определенной в отчете по оценке, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту ... ФИО5

Согласно заключению эксперта ... ФИО5 №... от дата рыночная стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2022 года в следующих размерах:

- с кадастровым номером ... – 3 272 000 руб.,

- с кадастровым номером ... – 3 257 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 3 183 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 3 302 000 руб.,

- с кадастровым номером ... – 2 713 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 2 727 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 3 114 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 241 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 861 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 296 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 306 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 758 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 755 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 714 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 487 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 522 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 3 220 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 3 771 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 1 234 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 3 552 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 3 373 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 4 241 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 3 859 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 3 196 000 руб., 

- с кадастровым номером ... – 6 091 000 руб. 

Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном ст.ст. 82,84 Кодекса административного судопроизводства РФ, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его достоверным и допустимым, учитывая, что в составе представленного экспертного заключения имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования (стаж оценочной деятельности ... лет, стаж судебного эксперта ... лет), включен в Реестр членов СРО, имеет квалификационный аттестат по оценке недвижимости, а также полиса страхования гражданской ответственности эксперта и экспертной организации... 

Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, соблюдены. Эксперт предупреждена в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки, не имеет противоречий. При сравнительном подходе в качестве объектов-аналогов отобраны три земельных участка из сегмента рынка «сельскохозяйственное использование» с разрешенными видами использования «возделывание сельскохозяйственных культур», «обеспечение сельскохозяйственного производства», расположенные в адрес – аналоги №... и №...) с аналогичными объектам оценки типовыми условиями о доступности необходимых инженерных коммуникаций. Отобранные аналоги выбраны экспертом по значениям основных ценообразующих факторов с проведенным анализом архива объявлений https://ruads.net, https://avito.ru для сельскохозяйственных районов Республики Башкортостан о продаже земельных участков в мае 2020 года, марте-мае 2021 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. В заключении произведены корректировки по площади земельных участков с применением скидки на торг. Поскольку единственный из 25 земельных участков сельскохозяйственного назначения земельный участок с кадастровым номером ... имеет разрешенное использование «коммунальное обслуживание», то есть объект вспомогательного назначения, экспертом проведена соответствующая корректировка по шкале корректировок на вспомогательное назначение земельного участка.

Представленный в возражениях довод представителя административных ответчиков относительно наличия на территории Индустриального парка «Аэропорт» достаточного количества актуальных на дату оценки объявлений о продаже участков с более высокой стоимостью, что, по мнению административных ответчиков, привело к некорректности полученных результатов ввиду использования отобранных экспертом объектов-аналогов по стоимости ниже, суд находит несостоятельным для вывода о недостоверности и необоснованности экспертного заключения, а также его неполноты или неясности для назначения по делу дополнительной экспертизы по соответствующему ходатайству представителя административных ответчиков.

Из заключения эксперта ... ФИО5 №... от дата, а также пояснений эксперта ФИО5 в судебном заседании установлено следующее:

- исчерпывающая характеристика всех 25 объектов недвижимости – земельных участков приведена в экспертном заключении (стр.12-24 заключения); все объекты оценки расположены в адрес), имеют вид разрешенного использования «обеспечение сельскохозяйственного производства»;

- отобранные для исследования объекты-аналоги из выборки земельных участков, состоящей из 47 объектов, описаны по всем значимым характеристикам (стр.47-54 заключения) и расположены также в адрес и находящемся в непосредственной близости адрес. Ввиду низкой ликвидности объектов оценки диапазон поиска экспертом расширен до 3 лет, но с соблюдением требования о не превышении значения экспозиции. Все аналоги отобраны из сегмента «сельскохозяйственное использование» аналогично объектам оценки. Данный фактор является специфическим и определяющим при отборе аналогов.

При этом, как пояснила эксперт, представленные ответчиком в возражениях аналоги более высокой стоимостью продавались согласно объявлениям с учетом возможности смены вида разрешенного использования, с наличием коммуникаций (газ, электричество, водоснабжение), то есть объекты выставлены на продажу с учетом наиболее эффективного использования. В то же время при проведении экспертизы эксперт производил оценку по фактическому использованию объектов оценки, с учетом из разрешенного использования «обеспечение сельскохозяйственного производства».

Какие-либо доводы о некорректности подобранных экспертом для исследования объектов-аналогов административными ответчиками в возражениях не приведены.

Таким образом, доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется. 

Экспертом в соответствии с п.2 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200 соблюдены в полной мере принципы использования всей существенной информации при определении стоимости объектов оценки. 

В соответствии с пунктами 9-10 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 апреля 2022 года N 200, в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов экспертом в полной мере учтена достаточность и достоверность информации по каждому аналогу, использованы наиболее сопоставимые аналоги с применением наименьшего количества корректировок, учтена репрезентативность сделок, совершенных ближе к дате оценки. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 3 272 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 3 257 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, вид разрешенного использования: ... в размере его рыночной стоимости 3 183 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 3 302 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 2 713 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 2 727 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 3 114 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 1 241 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 1 861 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 1 296 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 1 306 000,00 руб. о состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 1 758 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 1 755 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 10137 кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 1 714 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 1 487 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 1 522 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 3 220 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 3 771 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 1 234 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 3 552 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 3 373 000, 00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 4 241 000, 00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 3 859 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 3 196 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 6 091 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 30 ноября 2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Е.А. Старичкова

Мотивированное решение изготовлено 28 марта 2024 года.