Дело № 2-1-427/2025

УИД:64RS0030-01-2025-000768-84

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

24 сентября 2025 года город Ртищево

Ртищевский районный суд Саратовской области в составе: 

председательствующего судьи Артюх О.А.,

при секретаре Кондрашовой Т.Г.,

с участием представителя ответчика ФИО1- ФИО2 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1 о взыскании денежных средств, 

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском, с учетом увеличения требований к ФИО1 о взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований указал, что между ФИО1, именуемая «Продавец», и ФИО3 именуемый «Покупатель» 25 ноября 2024 года был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно условий которого «Продавец» обязуется продать, а «Покупатель» купить следующий объект недвижимого имущества: - 1/3 доли земельного участка (10 га), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, земельный участок для сельскохозяйственного производства (далее «Участок»), общей площадью 30 га, по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, поле V, участок 5, кадастровый номер №. Стороны договорились о том, что стоимость доли составляет 400000 рублей. Покупатель произвел уплату цены доли земельного участка на расчетный счет «Продавца» по платежному поручению № 20 от 13 января 2025 года. При этом Стороны в п.4 договора отразили, что в счет обеспечения исполнения, взятого на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи недвижимости «Покупатель» перечисляет денежные средства в размере 400000 рублей на расчетный счет «Продавца». Пунктом 6 Договора установлено, что Продавец гарантирует, что до совершения настоящего Договора указанное недвижимое имущество никому другому не продано, не заложено, в споре под арестом и запретом не состоит, не подарено, не отчуждено иным способом, судебного спора о нем не имеется, свободно от прав третьих лиц. Ответчик устно сообщила, что не продаст указанный земельный участок Покупателю, т.к. имеет намерение продать его другому лицу. Пунктом 9 Договора установлено, что «В случаи одностороннего отказа, либо уклонению «Продавца» от заключения договора купли-продажи (основного договора), а также при осуществлении «Продавцом» действий, препятствующих заключению основного договора, «Покупатель» имеет право требовать от «Продавца» уплаты штрафа в размере двукратной суммы авансового платежа, выплаченного «Покупателем» в соответствии пунктом 4 и всех произведенных в соответствии пунктом 5 настоящего предварительного договора, а также компенсации своих затрат и понесенных убытков, сумма которых определяется согласно калькуляции «Покупателя». За период с 25 ноября 2024 года по текущее время ответчик так и не передал указанный земельный участок. Разумный срок передачи земельного участка истек. В адрес ответчика 16 апреля 2025 года была направлена претензия с предупреждением воздержаться от противоправного поведения. 17 апреля 2025 года был зарегистрирован переход права доли ответчика на крестьянское фермерское хозяйство «Агрос» (далее-КФХ «Агрос»). По условиям пункта 9 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2024 года Покупатель имеет право требовать от Продавца уплаты штрафа в размере двукратной суммы авансового платежа, выплаченного Покупателем, т.е. суммы в размере 800000 рублей.

Просил взыскать с ответчика в свою пользу штраф в размере 800000 рублей и аванс по предварительному договору от 25 ноября 2024 года в размере 400000 рублей.

В судебное заседание истец ФИО3 извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, не явился, о причинах неявки не сообщил.

В судебном заседании представители истца ФИО4, ФИО6 поддержали заявленные требования, просили исковые требования удовлетворить. 

В последующем в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. 

В судебное заседание поступило заявление об уточнении (увеличении) исковых требований, в котором истец просит взыскать штраф в размере 800000 рублей и аванс по предварительному договору от 25 ноября 2024 года в размере 400000 рублей.

С согласия представителя ответчика ФИО1-ФИО2, действующего на основании доверенности, с учетом поступившего заявления об уточнении требований, рассмотрение дела продолжено.

Ответчик ФИО1, извещенная надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражал относительно заявленных требований, с учетом уточнения (увеличения) указал, что ФИО3 правом на приобретение земельных долей не обладал, в связи с чем, предварительный договор, заключенный между ФИО3 и ФИО1 от 25 ноября 2024 года, являются ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий в виде взыскания с ФИО1 предусмотренных договором штрафных санкций. Полагает, что при наличии обязанности заключения сделки по продаже земельной доли с КФХ «Агрос», обладающим преимущественным правом покупки, действия ФИО1 не могут быть признаны нарушающими права истца, в связи с чем, отсутствуют основания для взыскания с ответчика штрафных санкций. В части уточненных требований о взыскании аванса по предварительному договору в размере 400000 рублей дополнил, что 17 апреля 2025 года ФИО1 возвратила ФИО3 денежные средства в размере 400000 рублей за предварительный договор купли-продажи, что подтверждается платежным поручением № 660 от 17 апреля 2025 года. Просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица КФХ «Агрос» ФИО5, возражала относительно заявленных требований, в удовлетворении которых просила отказать.

В последующем, в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела, извещена надлежащим образом. 

Иные лица (третьи лица), извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствии не просили.

Суд на основании положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) определил о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ФИО1, именуемой «Продавец», и ФИО3 в лице представителя ФИО9, действующего по доверенности от 29 октября 2024 года (именуемым «Покупатель») 25 ноября 2024 года был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости (далее- Договор), по которому «Стороны» договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимости, согласно которому «Продавец» обязуется продать, а «Покупатель» купить следующий объект недвижимого имущества: -1/3 (10 га) земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, земельный участок для сельскохозяйственного производства, общей площадью 30 га, по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, поле V, участок 5, кадастровый номер № (п.1, п.п. 1.1 Договора). «Стороны» договорились о том, что стоимость доли, составляет 400000 рублей (п.3 Договора).

В соответствии с п. 4 Договора, «Покупатель» произвел уплату цены доли земельного участка 400000 рублей на расчетный счет «Продавца» по платежному поручению № 20 от 13 января 2025 года, что не оспаривалось стороной ответчика.

16 января 2025 года ФИО1 оформила на имя ФИО8, доверенность на право продажи принадлежащей ей 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: 

<

адрес>, поле V, участок 5, с кадастровым номером №, за цену и на условиях по своему усмотрению, либо выделить единолично или в составе группы собственников земельные участки и т.д.. 

Из доводов представителя ответчика следовало, что инициатором заключения сделки и передачи денег являлся истец. ФИО1 не обладает специальными познаниями в области совершения сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, в свою очередь интересы ФИО3 представлял юрист, который не разъяснил ФИО1 особенности и правовые основания заключения сделки. Представитель ФИО3 при заключении сделки ввел ФИО1 в заблуждение относительно правовой природы данного акта, кроме того, настоял на необходимости совместного визита к нотариусу, где ей было предложено подписать доверенность на распоряжение указанной долей, и завещание на долю которые впоследствии ею отменены.

Представитель истца указывал, что ФИО1 добровольно, без какого-либо давления со стороны истца подписала доверенность на распоряжение долей и завещание на нее. 

В ходе судебного заседания, судом достоверно установлено, что доверенность выдана на гражданина ФИО8, являющегося представителем ФИО3, при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости (1/3 доли земельного участка) от 25 ноября 2024 года, что в свою очередь свидетельствует о том, что доверенность была выдана лицу, представляющего интересы ФИО3.

Согласно завещания от 16 января 2025 года ФИО1 завещала из принадлежащего ей имущества 1/3 долю в праве общей собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, поле V, участок 5, либо выделенный в счет этой земельной доли земельный участок, ФИО3.

Распоряжением от 15 апреля 2024 года ФИО1 отменила выданную ею 16 января 2025 года доверенность и завещание, что следует из материалов дела.

15 апреля 2025 года ФИО1 заключила договор купли-продажи спорной земельной доли из земель сельхозназначения с КФХ «Агрос», что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10 июля 2025 года.

Претензией от 16 апреля 2024 года истец просил вернуть двукратную сумму авансового платежа, полученную при оформлении Предварительного договора купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2024 года в размере 800000 рублей.

Условиями предварительного договора купли -продажи недвижимости от 25 ноября 2024 года, заключенного между ФИО1 и ФИО3 установлена ответственность продавца на нарушение принятых обязательств.

Так, в соответствии с п.9 Договора от 25 ноября 2024 года, в случае одностороннего отказа, либо уклонения «Продавца» от заключения договора купли-продажи (основного договора), а также при осуществлении «Продавцом» действий, препятствующих заключению основного договора, «Покупатель» имеет право требовать от «Продавца» уплаты штрафа в размере двукратной суммы авансового платежа, выплаченного «Покупателем» в соответствии с пунктом 4 и всех произведенных в соответствии с пунктом 5 настоящего предварительного договора, а также компенсации затрат и понесенных убытков, сумма которых определяется согласно калькуляции «Покупателя».

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

По смыслу приведенных норм гражданского законодательства условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

Согласно п.5 Договора от 25 ноября 2024 года настоящий «Договор» вступает в силу с момента его подписания и действует до подписания «Сторонами» основного договора (до 25 января 2029 года), т.е. срок заключения основного договора определен до 25 января 2029 года. 

После заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости, со стороны покупателя и ФИО1 не заявлялось, о необходимости совершения каких-либо действий для оформления основного договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

В соответствии пунктом 25 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации, или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В силу положений пункта 1 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также статьями 13 и 14 этого же закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Если участников общей долевой собственности пять или меньше -к предварительному договору купли-продажи должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение прав лиц, имеющих преимущественное право покупки.

Таким образом, перед заключением предварительного договора, условия которого являются предметом основного договора, требовалось известить заинтересованных лиц о предстоящей сделке, что сделано не было. 

Как считает ответчик, без проведения указанной процедуры, заключение предварительного договора ничтожно.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. 

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21 июля 2022 года № 1817-С, установленные законодателем в статье 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» особенности правового регулирования оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения направлены на соблюдение баланса частных и публичных интересов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30 января 2009 года № 1-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2009 года № 1504-О-О, от 23 апреля 2013 года № 534-С, от 20 июля 2021 года № 1581-0). При этом круг субъектов, указанный в оспариваемой норме в качестве обладающих правом на приобретение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения, какой-либо неопределенности не содержит и соответствует как природе права общей долевой собственности, так и публичным интересам в сфере продовольственной безопасности государства, заключающимся в необходимости сохранения сложившихся в сельском хозяйстве технологических и производственных связей и в предоставлении определенных преимуществ в данной сфере лицам, имеющим необходимый опыт ведения сельского хозяйства на конкретных земельных участках и осуществившим мероприятия по их освоению (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 года № 2789-С).

Оспаривая действительность договора купли продажи земельной доли от 25 ноября 2024 года, ФИО1 указывала на его ничтожность, так как сделка совершена с нарушением преимущественного права покупки.

Согласно пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. 

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. 

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (пункт 4).

Правила данной статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены (пункт 5).

Без предварительной процедуры извещения иных участников общей долевой собственности, исполнить условие предварительного договора по заключению основного договора с иным лицом, не являющегося участником общей долевой собственности на земельный участок, будет невозможно. 

Такое условие предварительного договора (пункт 1- «Стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли- продажи недвижимости, согласно которому продавец обязуется продать, а покупатель купить объекты недвижимого имущества», пункт 8 – «Покупатель приобретает право общей долевой собственности на вышеуказанные доли земельного участка с момента государственной регистрации перехода права общей долевой собственности в установленном законом порядке», спорного договора) будет являться невыполнимым, так как не пройдет государственную регистрацию перехода права собственности.

Возможность отчуждения доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения лицу, не являющемуся участником долевой собственности, закон связывает либо с выделением земельного участка в счет своей доли с соблюдением порядка предусмотренного законом (если число участников общей долевой собственности более пяти), либо с предварительным извещением заинтересованных лиц о преимущественном праве покупки (если число участников общей долевой собственности пять и менее).

Из вышеизложенного следует, что для случаев продажи доли в праве общей собственности в нарушение права преимущественной покупки последствием является не аннулирование сделки, а право заменить в этом договоре покупателя (статья 250 ГК РФ).

Когда объектом долевой собственности является участок сельскохозяйственного назначения, подлежат правила о ничтожности сделок (часть 4 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

Как установлено пунктом 2 статьи 168 ГК РФ, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По условиям заключенного между сторонами предварительного договора от 25 ноября 2024 года предметом сделки является земельная доля в праве общей долевой собственности.

Как следует из материалов дела, на момент заключения предварительного договора число участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:30:220108:58 менее пяти. Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Доказательств, соблюдения прав лиц, имеющих преимущественное право покупки, на момент заключения предварительного договора купли-продажи, в материалах дела не имеется.

При этом, заключенный сторонами предварительный договор не предусматривал никаких действий продавца ФИО1, которые продавец должна совершить для заключения основных договоров, и что именно она должна была быть инициатором заключения основного договора.

Напротив, из доводов ответчика следует, что по настоянию истца ответчиком его представителю была выдана доверенность на распорядительные функции в отношении предмета договора, впоследствии отмененная. После заключения предварительного договора купли-продажи, со стороны покупателя, ответчику не заявлялось, о необходимости совершения каких-либо действий, для оформления основного договора.

Доказательств обратного стороной истца, не предоставлено.

Истец с учетом увеличения исковых требований заявил о взыскания с ответчика аванса по предварительному договору от 25 ноября 2024 года в размере 400000 рублей.

В тоже время стороной ответчика в судебное заседание предоставлено платежное поручение № 660 от 17 апреля 2025 года о возврате ФИО1 ФИО3 за предварительный договор купли-продажи 400000 рублей.

Доводы стороны истца о том, что ответчик за период с 25 ноября 2024 года, по текущее время так и не передал спорные земельные участки несостоятельны и опровергаются текстом спорного договора.

Так, согласно пункта 7 предварительного договора купли-продажи от 25 ноября 2024 года, «продавец продал и передал, а покупатель купил и принял указанное в пункте 1 договора недвижимое имущество, доказательством чего является подписание настоящего договора. Передаточный акт дополнительно сторонами составляться не будет».

Из указанного следует, что истец при подписании договора получил имущество, являвшегося его предметом, что подтвердил подписью в договоре. Стороной истца доказательств обратного не предоставлено.

Кроме того, исходный земельный участок был обременен пролонгированным правом аренды КФХ «Агрос». При этом обстоятельстве, до прекращения или расторжения договора аренды, либо до выдела долей, истец не мог вести самостоятельную деятельность на исходном земельном участке.

Суд приходит к выводу, что ФИО1 не уклонилась от заключения основного договора купли-продажи с истцом, а исполнила требования закона. В силу закона она не могла отказать участнику общей долевой собственности КФХ «Агрос» в продаже доли, как и не могла исполнить условия предварительного договора, в силу его ничтожности.

В связи с тем, что исполнить обязательство перед истцом о продаже ему имущества по предварительному договору ответчик не могла в силу закона, суд приходит к выводу, что для удовлетворения требований о взыскании неустойки по норме статьи 330 ГК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, нет правовых оснований.

Любая недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью, а следовательно, права и обязанности сторон по такой сделке признаются изначально не возникшими. 

Таким образом, недействительным является и условие договора о неустойке. Поскольку выплата неустойки как следствие признания сделки недействительной для каких бы то ни было случаев, законом не предусмотрена, оснований для выплаты штрафа в данном случае не имеется.

Суд обращает внимание, что последствия недействительности ничтожной сделки могут быть применены только по требованию стороны сделки, либо лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, в том случае, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Вывод суда о ничтожности договора купли-продажи земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения от 25 ноября 2024 года основан на возражениях ФИО1 о ничтожности сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО3 требований о взыскании с ФИО1 денежных средств, в связи с нарушением ею условий предварительного договора, суд не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 -198, 199 ГПК РФ, суд, 

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1 о взыскании денежных средств, отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ртищевский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья 

Мотивированное решение изготовлено 29 сентября 2025 года.