КОПИЯ

№

Гражданское дело №

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город ФИО4 Томской области 12 сентября 2019 года

Стрежевской городской суд Томской области в составе:

председательствующего судьи Кураш Е.Н.,

при секретаре Артюховой К.В.,

с участием

представителя истца ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика Администрации городского округа ФИО4 – ФИО5, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Муниципальному образованию городской округ ФИО4, представленному Муниципальным Казенным Учреждением Администрации городского округа ФИО4 Томской области о понуждении к заключению соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском, с учетом его уточнений, к Муниципальному образованию городской округ ФИО4, представленному Муниципальным Казенным Учреждением Администрации городского округа ФИО4 Томской области, в котором просит суд обязать ответчика заключить соглашение об уступке прав требований по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, находящийся по адресу: , для размещения объектов торговли.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией городского округа ФИО4 и ФИО6 заключен договор аренды земельного участка по результатам торгов №, расположенного по адресу: , кадастровый №. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. На основании договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ истцом приобретено недвижимое имущество – незавершенный строительством объект, расположенный по указанному адресу. На основании постановления №ж от ДД.ММ.ГГГГ, магазину, строящемуся на спорном земельном участке, присвоен адрес: . В связи с приобретением объекта незавершенного строительства, истец обратился к ответчику с заявлением о заключении с ним договора аренды, однако, получил отказ. Считает отказ незаконным, поскольку в силу действующего законодательства, при отчуждении объекта недвижимости его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Считает, что с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости приобрел право аренды земельного участка.

Истец ФИО2, третье лицо ФИО6, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явились, просили дело рассмотреть в свое отсутствие.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие истца, третьего лица.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 – ФИО3 заявленные требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации городского округа ФИО4 ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Право на судебную защиту гарантировано статьей 46 Конституции Российской Федерации. В силу ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 года все лица равны перед судом. 

Согласно ч.4 ст.15 Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью её правовой системы, а согласно ст.17 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права.

В силу ст. 11 п. 1 Гражданского Кодекса РФ защиту нарушенных прав или оспоренных прав осуществляет суд.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 1 Земельного Кодекса Российской Федерации, одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Согласно закреплённому в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В соответствии со ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Согласно положениям ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право на передачу имущества другим лицам, права владения и пользования имуществом. Право собственности подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (статьи 131, 223 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ, при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Согласно ч.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием городской округ ФИО4, представленным Муниципальным казенным учреждением Администрацией городского округа ФИО4, в лице Мэра городского округа (Арендодатель) и ФИО6 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №.

В соответствии с п. 1.1. договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящийся в территориальной по адресу: , общей площадью 646 кв.м., и обязуется выплачивать Арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Вид разрешенного использования земельного участка – для размещения объектов торговли (л.д.).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: , общей площадью 646 кв.м. (л.д.).

Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о государственной регистрации №.

На основании Постановления Администрации городского округа ФИО4 №ж от ДД.ММ.ГГГГ объекту адресации – магазину, стоящемуся на земельном участке с кадастровым номером 70:20:0000003:3283 присвоен адрес: (л.д.). 

ДД.ММ.ГГГГ Муниципальным казанным учреждением Администрацией городского округа ФИО4 ФИО6 выдано разрешение № на строительство магазина, расположенного по адресу: , общей площадью 317 кв.м., площадь застройки 364,03 кв.м. (л.д.).

ДД.ММ.ГГГГ Муниципальным казанным учреждением Администрацией городского округа ФИО4 ФИО6 выдано разрешение № на строительство магазина, расположенного по адресу: , общей площадью 391,48 кв.м., площадь застройки 283,49 кв.м. (л.д.).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО2 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости – незавершенный строительством объект, степень готовности объекта – 5%, адрес объекта: , кадастровый №. (л.д.).

В соответствии с п.1.3 договора, объект незавершенного строительства расположен на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 70:20:0000003:3283, общей площадью 646 кв.м., вид разрешенного использования: для строительства магазина, находящийся по адресу: , предоставленный продавцу в аренду на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Цена указанного недвижимого имущества составляет 249 000 рублей (п. . договора).

На основании указанного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано право собственности ФИО2. на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: , кадастровый №, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.).

ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием городской округ ФИО4, представленным Муниципальным казенным учреждением Администрацией городского округа ФИО4, в лице Мэра городского округа (Арендодатель) и ФИО6 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым ФИО6 в аренду предоставлен спорный земельный участок, расположенный по адресу: , общей площадью 646 кв.м. Вид разрешенного использования земельного участка – для строительства магазина.

В соответствии с 2.1. договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия настоящего договора устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 обратился в Администрацию городского округа ФИО4 с заявлением о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

На вышеуказанное обращение истца поступил ответ от ДД.ММ.ГГГГ № №, в соответствии с которым ответчик ставит в известность ФИО2 о том, что переуступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, расположенный по адресу: , предоставленного под строительство магазина не представляется возможной (л.д.).

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрен статьёй 39.17 ЗК РФ.

Между тем, в рассматриваемом случае имеет место не предоставление земельного участка в аренду, а перемена лиц в обязательстве, порядок которой регламентирован положениями главы 24 ГК РФ.

Следовательно, положения ст. 39.6 ЗК РФ к настоящим правоотношениям применены быть не могут.

В соответствии с ч.3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нём объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нём объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведённых норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу приведённых норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для её использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимости.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определённость в данных правоотношениях.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости ФИО2 в силу закона приобрел и право аренды земельного участка.

Учитывая изложенное, суд полагает исковое заявление ФИО2 об обязании Администрацию городского округа ФИО4 заключить соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО2 к Муниципальному образованию городской округ ФИО4, представленному Муниципальным Казенным Учреждением Администрации городского округа о понуждении к заключению соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды удовлетворить.

Обязать Муниципальное образование городской округ ФИО4, представленное Муниципальным Казенным Учреждением Администрации городского округа ФИО4 Томской области заключить с ФИО2 соглашение об уступке прав требований по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: , общей площадью 646 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Стрежевской городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Е.Н. Кураш