УИД 58OS0000-01-2024-000155-83 Дело № 3а-59/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2024 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М. 

при секретаре Морозовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Пензгорстройзаказчик» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконными решений и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

12 июля 2024 года в Пензенский областной суд поступило административное исковое заявление акционерного общества «Пензгорстройзаказчик» (далее – АО «Пензгорстройзаказчик», административный истец, общество) об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») от 3 июня 2024 года №, № (далее также – решения об отказе в установлении рыночной стоимости, оспариваемые решения) и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 81 259 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: зоны отдыха, расположенного относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>,

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 63 248 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями, расположенного относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере равном их рыночной стоимости.

Требование мотивировано тем, что необоснованный отказ административного ответчика в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, содержащийся в оспариваемых решениях от 3 июня 2024 года, затрагивает права административного истца, как правообладателя объектов недвижимости, поскольку земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд признать незаконными указанные выше решения об отказе в установлении рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 17 апреля 2024 года в размере равном их рыночной стоимости, а именно: для земельного участка с кадастровым № - 124 561 000 рублей; для земельного участка с кадастровым № – 154 711 000 рублей на основании отчёта об оценке от 24 апреля 2024 года № (далее – отчёт об оценке), выполненный частнопрактикующим оценщиком В

Определением Пензенского областного суда от 1 августа 2024 года производство по настоящему делу приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для решения вопроса о соответствии названного отчёта об оценке требованиям действующего законодательства, федеральным стандартам оценки, а также об определении рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 17 апреля 2024 года.

После проведения судебной экспертизы административное дело вместе с заключением эксперта АНО "П" И от 16 августа 2024 года № (далее также – заключение эксперта) поступило в суд.

Определением Пензенского областного суда от 20 августа 2024 года производство по делу возобновлено.

По ходатайству представителя административного истца АО «Пензгорстройзаказчик» ФИО1 изменён процессуальный статус административного ответчика Министерства государственного имущества Пензенской области на заинтересованное лицо.

В судебном заседании от представителя административного истца АО «Пензгорстройзаказчик» ФИО1 поступило заявление об уточнении требований административного искового заявления в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости по результатам заключения эксперта по состоянию на 17 апреля 2024 года, а именно: 158 536 300 рублей - для земельного участка с кадастровым №; 169 884 100 рублей - для земельного участка с кадастровым №.

Представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО2 возражала против удовлетворения требования о признании незаконными решений об отказе в установлении рыночной стоимости, при вынесении решения в части определения кадастровой стоимости спорных земельных участков полагалась на усмотрение суда. 

Заинтересованные лица Министерство государственного имущества Пензенской области, Управление Росреестра по Пензенской области, публично-правовая компания «Роскадастр» (далее – ППК «Роскадастр»), администрация г. Пензы, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей заинтересованных лиц Министерства государственного имущества Пензенской области ФИО3, Управления Росреестра по Пензенской области ФИО4, ППК «Роскадастр» ФИО5 поступили отзывы на административное исковое заявление, содержащие просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.

С учётом надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела, мнения явившихся в процесс лиц, участвующих в деле, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 175-197, 199).

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена на основании приказа Министерства государственного имущества Пензенской области от 15 ноября 2022 года № 462-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтённых в Едином государственном реестре недвижимости на территории Пензенской области земельных участков», и составила по состоянию на 1 января 2022 года для земельного участка с кадастровым № – 176 924 408 рублей 11 копеек, для земельного участка с кадастровым № – 268 048 818 рублей 88 копеек, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 июля 2024 года №, № (том 1 л.д. 160, 162).

Согласно приведённым выпискам сведения об указанной кадастровой стоимости объектов недвижимости внесены в ЕГРН 10 января 2023 года, дата, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость, 1 января 2022 года.

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости. 

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ). 

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 названного Закона кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).

Из материалов дела следует, что у АО «Пензгорстройзаказчик» (до преобразования - МУП «Пензгорстройзаказчик») на праве постоянного (бессрочного) пользования находятся земельные участки с кадастровыми №, №, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16 июля 2024 года №, № (том 1 л.д. 154-155, 156-157).

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Учитывая приведённые обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, в связи с чем он вправе обратиться с соответствующим заявлением.

Как следует из обстоятельств дела, 3 мая 2024 года административный истец обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости 2 земельных участков в размере их рыночной стоимости, представив отчёт об оценке, выполненный частнопрактикующим оценщиком В (том 1 л.д. 55-149).

Решениями ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 3 июня 2024 года №, № в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчётах об оценке объектов недвижимости недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 35-41, 42-48).

Проанализировав действующее законодательство, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые административным истцом решения являются законными и обоснованными.

Согласно подпункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Согласно заключению эксперта отчёт об оценке, подготовленный частнопрактикующим оценщиком В, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, сведения, изложенные в указанном отчёте, не являются полными и достоверными, допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке и при проведении расчёта рыночной стоимости, присутствуют существенные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости. 

Суд, исследовав заключение эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, не оспаривая заключение эксперта, в том числе в названной части, каких-либо возражений суду не представили.

Заключение эксперта является полным и ясным, в нём отсутствуют противоречия. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт об оценке спорных земельных участков по состоянию на 17 апреля 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком В подготовлен с использованием неполных и недостоверных сведений, содержит ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемые решения приняты уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствуют положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление АО «Пензгорстройзаказчик» о признании их незаконными в этой части не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

По результатам проведённой судебной экспертизы из представленного в материалы дела заключения эксперта следует, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 17 апреля 2024 года составляет: 158 536 300 рублей - для земельного участка с кадастровым №, 169 884 100 рублей - для земельного участка с кадастровым № (том 2 л.д. 1-33).

Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости согласно результатам проведённой экспертизы. 

Суд, исследовав заключение эксперта в части определения рыночной стоимости земельных участков, принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Экспертом обоснованно установлено, что объекты оценки входят в сегмент земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку, в связи с чем анализ рынка проводился в отношении данной группы земельных участков.

В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектами исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемых объектов недвижимости. В частности, были сделаны корректировки снижение цены в процессе торгов - для всех объектов-аналогов при оценке всех объектов недвижимости; на дату предложения - для всех объектов-аналогов при оценке всех объектов недвижимости; на разрешённое использование - для всех объектов-аналогов при оценке объекта недвижимости с кадастровым №, для объектов-аналогов № и № при оценке объекта недвижимости с кадастровым №; на местоположение - для объекта-аналога № при оценке всех объектов недвижимости; на инфраструктуру окружение (района) - для объектов-аналогов №, № и № при оценке всех объектов недвижимости; на площадь - для всех объектов-аналогов при оценке всех объектов недвижимости; на наличие коммуникаций - для всех объектов-аналогов при оценке всех объектов недвижимости; на конфигурацию, форму, рельеф - для объектов-аналогов №, № и № при оценке всех объектов недвижимости, после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемых объектов.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайства о назначении повторной экспертизы по делу не заявлено, сторона административного истца уточнила требования с учётом заключения судебной экспертизы.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что рыночную стоимость спорных объектов недвижимости следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта по состоянию на 17 апреля 2024 года, а именно: с кадастровым № – 158 536 300 рублей, с кадастровым № – 169 884 100 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости следует считать 3 мая 2024 года – день обращения АО «Пензгорстройзаказчик» в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Административный истец не ставит перед судом вопрос о распределении судебных расходов, понесённых им, при этом при назначении по делу судебной экспертизы внёс на депозит Пензенского областного суда в счёт её оплаты денежную сумму в размере 100 000 рублей. В сопроводительном письме директор АНО "П" К просит возместить расходы на проведение экспертизы в указанном размере. При таких обстоятельствах внесённая административным истцом на депозит суда денежная сумма подлежит перечислению организации.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление акционерного общества «Пензгорстройзаказчик» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка», о признании незаконными решений и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить частично. 

В удовлетворении требования о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 3 июня 2024 года №, № об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости на основании отчёта об оценке от 24 апреля 2024 года №, выполненного частнопрактикующим оценщиком В, отказать.

Установить кадастровую стоимость земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, по состоянию на 17 апреля 2024 года, а именно:

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 81 259 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: зоны отдыха, расположенного относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> – 158 536 300 (сто пятьдесят восемь миллионов пятьсот тридцать шесть тысяч триста) рублей;

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 63 248 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями, расположенного относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, 

<

адрес> – 169 884 100 (сто шестьдесят девять миллионов восемьсот восемьдесят четыре тысячи сто) рублей.

Датой подачи заявления акционерного общества «Пензгорстройзаказчик» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной считать 3 мая 2024 года.

Перечислить с депозитного счёта Пензенского областного суда денежные средства в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, поступившие от акционерного общества «Пензгорстройзаказчик» за проведение судебной экспертизы по следующим реквизитам: получатель: АНО "П", ИНН: №, КПП: №, ОГРН: №, ОКПО: №, расчетный счёт: №, в 

<

данные изъяты>, БИК: №, к/счёт: №.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 30 августа 2024 года.

Судья Е.М. Шелахаева