10RS0011-01-2020-002952-77 Дело № 2-2913/2020 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 мая 2020 года г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Величко С.А.,

при секретаре Галашовой А.Б., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску закрытого акционерного общества «Гера» к ФИО1 о взыскании денежной суммы,

у с т а н о в и л :

ЗАО «Гера» обратилось в Петрозаводский городской суд Республики Карелия с иском к ФИО1 по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № участия в долевом строительстве (далее также - договор) предметом которого являлось строительство истцом жилого помещения с лоджией, расположенного на № этаже жилого дома, проектной площадью № кв.м., проектная площадь лоджии № кв. м., проектная нумерация № строительный адрес объекта: 

<

адрес>. В соответствии с пунктом 1.2. Договора проектная площадь лоджии на момент заключения настоящего договора ДДУ составляла № кв.м., при этом указано, что площадь лоджии квартиры не входит в площадь квартиры. Согласно п. 3.1. ДДУ цена договора в размере 1 900 000 руб. не является твердой и может быть изменена в порядке, предусмотренном п. 3.4. договора, при этом, стороны согласились что стоимость суммы площадей неотапливаемых помещений включая лоджию оплачивается участником ДДУ с понижающим коэффициентом. В соответствии с разрешением от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом введен в эксплуатацию, а квартира передана дольщику ФИО1 по акту приема-передачи. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним общая площадь переданной квартиры составляет № кв.м., а площадь лоджии № кв.м. Исходя из того, что площадь лоджии, передаваемая дольщику, не включается в общую площадь квартиры, нежилое неотапливаемое помещение в виде лоджии площадью № кв.м. ФИО1 истцу по настоящему делу считается неоплаченной. При этом, с учетом понижающего коэффициента расчет стоимости лоджии составит 247385,77 руб. и выполнен следующим образом 1 900 000 руб. (стоимость квартиры) /№ кв. м. (площадь жилого помещения) х 0,9 (понижающий коэффициент) х № кв. м. (площадь лоджии). ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика было направлено претензионное письмо, в котором истец просил в добровольном внесудебном порядке оплатить денежную сумму в размере 247385,77 руб. Претензионное письмо было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, однако ответа не претензионное письмо со стороны ответчика не последовало. На основании вышеизложенного истец просит взыскать в свою пользу с ответчика денежную сумму в размере 247 385,77 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины.

Представитель истца в судебное заседание после перерыва, объявленного судом ДД.ММ.ГГГГ, не явился, просил о рассмотрении дела в их отсутствие, заявленные требования поддерживают.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание после перерыва, объявленного судом ДД.ММ.ГГГГ, также не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие; при даче пояснений в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ указал на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований.

Исследовав письменные материалы дела, а также материалы гражданского дела №, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (здесь и далее нормы закона приведены в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 5 указанного Федерального закона установлено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (п.1). По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Исходя из п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора в силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГПК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Гера» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) был заключен договор № участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства в силу п. 1.2. указанного договора является квартира с лоджией, расположенная на четвертом этаже жилого дома, проектная площадь № квадратных метров, проектная площадь лоджии, которая не входит в площадь квартиры № квадратных метров, проектная нумерация № строительный адрес: 

<

адрес> 

Пунктом 1.3. договора предусмотрено, что общая площадь объекта долевого строительства является условной, подлежит уточнению после освидетельствования объекта в РГЦ «Недвижимость». Площадь лоджий и балконов не подлежит включению в итоговую жилую площадь квартиры, указанную в свидетельстве о праве собственности и кадастровом паспорте, как жилая площадь в силу ст. 15 ЖК РФ. 

Договором (абц. 3 п. 3.1 договора) также предусмотрено, что несоответствие площадей после постановке объекта на технический учет в ГУП РК РГЦ «Недвижимость» не является основанием для пересмотра цены договора и перерасчета сумм, подлежавших оплате в случае, если отклонения от площади не будут превышать 5% (пяти процентов) 

Пунктом 3.2 договора установлено, что стоимость объекта долевого строительства (цена договора) составляет 1900000 руб. (п. 3.2 договора). 

С учетом вышеприведенных правил толкования договора от ДД.ММ.ГГГГ, установив буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, суд приходит к выводу о том, что лоджия не входит в состав квартиры, однако входит в состав объекта долевого строительства (п. 1.2 договора), стоимость которого установлена в размере 1900000 руб. Таким образом, согласованной сторонами стоимостью объекта долевого строительства охватывается и стоимость лоджии. Доводы истца об обратном нельзя признать обоснованными.

Свои обязательства по оплате объекта долевого строительства в сумме 1900000 руб. ответчик выполнил надлежащим образом, что сторонами не оспаривалось. Указанное обстоятельство установлено также решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ, по гражданскому делу № по иску ФИО1 к ЗАО «Гера» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда. 

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, суд приходит к выводу о прекращении обязательства ответчика по оплате объекта долевого строительства, в состав которого входит и спорная лоджия, в связи с его надлежащим исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ). 

Оснований для изменения цены объекта долевого строительства ввиду выявленного несоответствия площадей после постановки объекта на технический учет в ГУП РК РГЦ «Недвижимость» на основании абц. 3 п. 3.1 договора, судом также не усмотрено. 

Так, согласно данным технической характеристики квартиры (Приложение № к договору) общая площадь квартиры – № кв.м, в том числе: комната – № кв.м, кухня – № кв.м, ванная с туалетом – № кв.м, коридор – № кв.м; лоджия (балкон) – № кв.м. Общая проектная площадь объекта долевого строительства (квартира с лоджией) составила № кв.м. (№ кв.м. + № кв.м.).

В соответствии со сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости, содержащимися в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках зарегистрированных правах на объект недвижимости, площадь квартиры составляет № кв.м., лоджии (балкона) – № кв.м. Общая площадь объекта долевого строительства (квартира с лоджией) составила № кв.м. (№ кв.м. + № кв.м.). 

Таким образом, поскольку отклонение фактической площади объекта долевого строительства от предусмотренного договором составляет 2,22 % (100-44,1/45,1х100), то есть менее пяти процентов, оснований для пересмотра цены договора и перерасчета сумм, подлежавших оплате ответчиком, не имеется.

С учетом изложенного требования истца нельзя признать законными и обоснованными, в их удовлетворении суд полностью отказывает.

В силу ст. 98 ГПК РФ судебные расходы истцу возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 56, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении иска закрытого акционерного общества «Гера» к ФИО1 о взыскании денежной суммы отказать. 

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Величко

Решение изготовлено в окончательной форме 05.06.2020