Дело №

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июля 2019 года г. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд гор. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Алексеевой О.Г.,

при секретаре Князеве А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2292/2019 по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о расторжении договора и взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с настоящим иском к ФИО3 о расторжении договора и взыскании денежных средств, указав в обоснование иска, что ... между ФИО3 (Продавец) и ФИО1, ФИО2 (Покупатели) был заключен предварительный договор купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка. В соответствии с этим договором стороны обязуются заключить договор купли-продажи, при котором Продавец продает 1/2 доли в праве общей долевой собственности, а Покупатели приобретают 1/2 доли в праве общей долевой собственности, из которых: ФИО1 3/16 доли, ФИО2 1/16 доли в праве общей долевой собственности каждому на жилой дом общей площадью 106,4 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0082026:51 и 1/2 доли в праве общей долевой собственности, из которых: ФИО1 3/16 доли, ФИО2 1/16 доли в праве общей долевой собственности каждому на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0082026:10 площадью 307 кв.м.

В соответствии с п. 2.1.4 настоящего предварительного договора Продавец обязался передать Покупателям отчуждаемый объект без задолженностей по коммунальным платежам.

В соответствии с п. 2.1.2 настоящего предварительного договора Продавец обязался передать Покупателям отчуждаемый объект, не находящийся под арестом, и не обременен залогом и иными правами.

Согласно п.4.1 настоящего предварительного договора Покупатели передают Продавцу денежные средства в размере 50000 руб. в качестве задатка.

В адрес Покупателей поступил счет на оплату электроэнергии. Согласно данному счету задолженность по оплате электроэнергии на сегодняшний день составляет 86423 руб.

Согласно данным сайта ФССП России, в отношении ФИО3 имеется возбужденное исполнительное производство, предметом которого является задолженность по платежам за электроэнергию в размере 82760 руб.

Согласно данным сайта Публичной кадастровой карты России 1А жилого дома с кадастровым номером 61:44:0082026:51 и 1А земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082026:10 находятся под арестом, следовательно, сделки по распоряжению данным имуществом собственник совершать не имеет права.

Уже после подписания предварительного договора купли-продажи при посещении данного жилого дома Покупателями были обнаружены существенные недостатки в жилого помещения, делающего его непригодным для жизни в нем, а именно: отсутствует водопровод, отсутствует отопление, за неуплату задолженности за поставку электроэнергии, ФИО3 прекратили поставку электроэнергии путем отключения ее дома от сети.

Таким образом, данное жилое помещение непригодно для проживания в нем.

Поскольку, в связи с вышеперечисленными обстоятельствами, заключить основной договор невозможно по вине Продавца, то согласно ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Значит, Продавец должен уплатить Покупателю сумму задатка в размере 100000 руб.

01.03.2019 года в адрес ФИО3 была направлена претензия с предложением расторгнуть предварительный договор от 16.02.2019 и выплатить 100000 руб. сумму двойного задатка. По состоянию на сегодняшний день, законные требования истцов не исполнены.

Таким образом, продавцом нарушены условия предварительного договора в части задолженности по платежам, которая составила 86423 руб.; продавцом нарушено преимущественное право покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ; продавец намеривался распорядиться имуществом, которым, в силу наложенного ареста на него, не имел права распоряжаться; продавец намеривался продать долю в жилом доме, непригодную для проживания в нем, не известив покупателей и не указав данного факта в предварительном договоре купли-продажи от 16.02.2019 года.

На основании изложенного истцы просили расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 16.02.2019 года, взыскать денежные средства в размере 100000 руб. сумму двойного задатка, денежные средства в размере 15000 руб. морального вреда в пользу ФИО1, денежные средства в размере 15000 руб. морального вреда в пользу ФИО2, государственную пошлину в размере 3500 руб.

Протокольным определением суда от 09 июля 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся истцов в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебное заседание явилась представитель истцов ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования в части расторжения договора и взыскания морального вреда не поддержала, в остальной части иск подержала, просила удовлетворить. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, в отношении указанного лица дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, об отложении слушания дела не просила, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представила. 

В силу статьи 155 ГПК РФ разбирательство гражданского дела происходит в судебном заседании с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания. При неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства дела решается с учетом требований ст. 167, 233 ГПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

С учетом изложенного суд находит возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отношении ответчика в порядке заочного производства.

Суд, выслушав пояснения истцов и их представителя, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 16.02.2019г. между ФИО3 (продавец) и ФИО2, ФИО1 (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и доли земельного участка, в соответствии с п. 1.1. которого Стороны обязуются заключить договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавец продает 1/4 доли в праве общей долевой собственности, а Покупатели приобретают 1/4 доли в праве общей долевой собственности, из которой: ФИО1-3/16 доли; ФИО2-1/16 доли в праве общей долевой собственности каждому на: жилой дом общей площадью 106,4 кв.м., с кадастровым (условным) номером 61:44:0082026:51 и 1/4 доли в праве общей долевой собственности, из которой: ФИО1 -3/16 доли; ФИО2-1/16 доли в нраве общей долевой собственности каждому на: земельный участок с кадастровым номером 61:44:0082026:10, площадью 307 кв.м., категория земель: Земли населенных пунктов- для эксплуатации домовладения, расположенные по адресу: ..., далее в тексте Объект, в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно п. 1.3. предварительного договора Продавец подтверждает, что продаваемый Объект никому другому не продан, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободен от любых прав и право притязаний требований наследуемых лиц. 

По условиям предварительного договора продавец принимает на себя следующие обязательства (п.п. 2.1. – 2.1.4): 

Произвести отчуждение вышеуказанного объекта Покупателям, свободного от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, не находящегося под арестом и не обремененного залогом или иными правами.

Подписать с Покупателями у нотариуса основной договор купли-продажи указанного объекта в установленной законодательством форме в срок до «02» марта 2019 года включительно.

Передать Покупателям отчуждаемый объект без задолженностей по коммунальным и иным платежам, связанным с правом собственности, а также сняться с регистрационного учета по вышеуказанному адресу и предоставить справку о том, что в указанном в п. 1 объекте никто не зарегистрирован.

По соглашению сторон Продавец обязуется продать, а Покупатели купить указанный объект недвижимости за 1 250 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Расчет между сторонами производится следующим образом: денежную сумму в размере 50 000 рублей Покупатели за счет собственных средств передают Продавцу в качестве задатка в момент подписания настоящего договора 16 февраля 2019 года.

Оставшуюся часть стоимости Объекта в сумме 1 200 000 руб. рублей оплачивается Покупателями за счет собственных средств в момент подписания основного нотариального договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости (п. 4.1. предварительного договора).

В соответствии с п. 5.1. предварительного договора за неисполнение Продавцом обязательств, вытекающих из настоящего договора, приведшее к невозможности заключить основной договор купли-продажи данного объекта недвижимости на условиях, оговоренных в настоящем договоре, Продавец выплачивает Покупателям штрафную неустойку в сумме, равной двукратному размеру полученного задатка.

Денежная сумма в размере 50 000 рублей получена ответчиком в полном объеме, что подтверждается распиской продавца в тексте предварительного договора. 

В установленный предварительным договором срок, основной договор купли-продажи заключен сторонами не был, поскольку у продавца имелась непогашенная задолженность по оплате за электроснабжение в размере 86 423,40 рублей, а также жилой и земельный участок с кадастровым номером находились под арестом.

01.03.2019г. истцами в адрес ответчика была направлена претензия, содержащая требование о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате двойной суммы задатка. Претензия получена ФИО3 12.03.2019г. и оставлена без удовлетворения. 

Материалами дела подтверждается, что согласно счету на оплату за февраль 2019 года ПАО «ТНС энерго Ростов-на-Дону», задолженность по оплате за электроснабжение ФИО3 составляет 86 423,40 рублей, дата последней оплаты – 18.09.2018г.

Согласно ответу Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по РО от 22.07.2019г. №.01.2019 в Едином государственном реестре недвижимости осуществлена государственная регистрация запрета на совершение действий по регистрации в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: ...-на-Дону, ..., кадастровые номера: 61:44:0082026:51, 61:44:0082026:10, на основании ... отдела судебных приставов ...-на-Дону УФССП России по ... о запрете на совершение действий по регистрации № от ..., вынесенном в рамках исполнительного производства №-ИП (Судебный пристав-исполнитель - К.Е. Надыкто).

17.04.2019 в ЕГРН осуществлена государственная регистрация прекращения запрета на совершение действий по регистрации на основании Постановления Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области о снятии запрета на совершение действий по регистрации № от ..., вынесенном в рамках исполнительного производства №-ИП (Судебный пристав-исполнитель - К.Е. Надыкто).

Исследовав и оценив, представленные в материалы дела документы, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в части, по следующим основаниям.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из положений п.п. 1-4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). 

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (п. 4).

В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, суд приходит к выводу о том, что основной договор купли-продажи сторонами не был заключен по вине ответчика, которым в нарушение п. 2.1.2 - 2.1.4 предварительного договора, не исполнено обязательство по отчуждению покупателям вышеуказанного объекта, не находящегося под арестом, без задолженностей по коммунальным и иным платежам, в срок до 02.03.2019г.

Материалами дела подтверждается, что в отношении спорного объекта имелась задолженность по оплате коммунальных услуг, а также запрет на совершение регистрационных действий, прекращение которого имело место уже после наступления срока заключения основного договора, что исключало возможность заключения основного договора. 

Таким образом, принимая во внимание, что за неисполнение договора ответственна сторона продавца, с учетом положений п. 2 ст. 381 ГК РФ и п. п. 5.1. предварительного договора, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов суммы двойного задатка в размере 100 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне в пользу, которой состоялось решения суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче искового заявления истцами была оплачена государственная пошлина, данные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов пропорционально удовлетворённым исковым требованиям, в размере 3200 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199, 233-235 ГПК суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о расторжении договора и взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1, ФИО2 сумму двойного задатка в размере 100 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей, а всего взыскать 103 200 рублей.

В остальной части иска – отказать. 

Разъяснить, что ответчик вправе подать в Ворошиловский районный суд гор. Ростова-на-Дону заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Разъяснить, что заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд гор. Ростова-на-Дону в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05 августа 2019 года.