Дело №

50RS0№-67

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.о. Люберцы Московской области

19 августа 2025 года

Люберецкий городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Махмудовой Е.Н. 

при секретаре К, 

с участием представителя истца К, представителя ответчика В,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б к ООО "Эссет Менеджмент Солюшнс" К закрытым паевым инвестиционным фондом «Девелопмент и развитие» о взыскании расходов на устранение строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Б обратилась в суд с иском к ООО "Эссет Менеджмент Солюшнс" К закрытым паевым инвестиционным фондом «Девелопмент и развитие", в котором с учетом уточненных исковых требований после проведения судебной экспертизы просила суд:

взыскать расходы на устранение недостатков квартиры в размере 481 635,24 руб.,

неустойку за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере 481 635,24 руб. и неустойку в размере 1% за каждый день просрочки, начиная с 13.08.2025г. по день фактического исполнения, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., 

штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, 

почтовые расходы в размере 1 462,68 руб.

расходы на нотариальное оформление доверенности в размере 2300 руб.

расходы на проведение досудебного исследования в размере 40 000 руб.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения «ПЛМ-КВ-4.1/4-7-322-1/АН-ДКП, а именно 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, г.о. Люберцы, 

<

адрес>. Квартира была передана истцу по акту приема-передачи от 15.11.2024г. В процессе эксплуатации квартирой истцом были обнаружены строительные недостатки. Согласно экспертному заключению ИП П, от 17.01.2025г., стоимость восстановительного ремонта квартиры составляет 949 570 руб. Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков квартиры, которая оставлена ответчиком без удовлетворения. 

Истец Б в судебное заседание не явилась, направила своего представителя К, которая в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика ООО "Эссет Менеджмент Солюшнс" К закрытым паевым инвестиционным фондом «Девелопмент и развитие" в судебном заседании В возражала против удовлетворения иска по доводам письменных возражений, ссылаясь на то, что по условиям договора квартира передавалась истцу в таком состоянии, в каком была на момент приобретения ответчиком у застройщика. У истца была возможность осмотреть квартиру перед ее приобретением. Экспертизой не было выявлено наличие скрытых недостатков, которые не могли быть обнаружены при обычном осмотре. Также указали, что ответчик не является застройщиком многоквартирного дома и не может нести ответственность за те недостатки, которые явились следствием некачественного строительства.

Представители третьих лиц ООО "СЗ "Юг Столицы" и ООО «Первый домостроительный комбинат» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены посредством почтовой связи. 

Суд, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам. 

В силу статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (пункт 5). 

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1). Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2). 

Согласно п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. 

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. 

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между истцом Б и ответчиком ООО "Эссет Менеджмент Солюшнс" К закрытым паевым инвестиционным фондом «Девелопмент и развитие» заключен договор купли-продажи жилого помещения «ПЛМ-КВ-4.1/4-7-322-1/АН-ДКП, а именно 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, г.о. Люберцы, 

<

адрес>. 

Квартира была передана истцу по акту приема-передачи от 15.11.2024г. полностью в качественном состоянии, как она есть на момент подписания акта. 

Как следует из искового заявления, в процессе эксплуатации квартирой истцом были обнаружены строительные недостатки. Согласно экспертному заключению ИП П, от 17.01.2025г., стоимость восстановительного ремонта квартиры составляет 949 570 руб.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков квартиры, которая оставлена ответчиком без удовлетворения. 

Представитель ответчика, не согласившись с предъявленными требованиями в части взыскания денежной суммы для устранения недостатков, ходатайствовал перед судом о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы. 

Определением Люберецкого городского суда Московской области по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза. 

Согласно заключению экспертов АНО "Центральное бюро судебных экспертиз №", по результатам осмотра квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, г.о. Люберцы, 

<

адрес>, выявлены строительные недостатки, которые возникли вследствие ненадлежащего выполнения строительно-монтажных и отделочных работ застройщиком. Выявленные недостатки являются устранимыми, не являются существенными, не препятствуют использованию квартиры по назначению. Стоимость устранения недостатков, возникших в результате нарушения при производстве строительно-монтажных и отделочных работ застройщиком, составляет 481 635,24 руб. 

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, суд не находит оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена по определению суда, для проведения экспертизы суд предоставил эксперту материалы дела с собранными по делу доказательствами в полном объеме, кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, заключение составлено в полном соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, также учитывая, что со стороны участников процесса суду не было представлено каких-либо допустимых и обоснованных доказательств, документально опровергающих выводы эксперта, суд при вынесении судебного решения считает необходимым руководствоваться именно данным заключением. 

Разрешая возникший спор и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, приходит к следующему. 

Между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, впоследствии подписан акт приема-передачи, в котором стороны подтвердили, что ответчик передал, а истец принял квартиру в состоянии, как она есть на момент подписания акта, то есть со всеми имеющимися на тот момент недостатками. 

Согласно п. 2 Акта, обязанность продавца по передаче квартиры выполнена полностью и у покупателя отсутствуют претензии относительно выполнения продавцом данной обязанности. 

Подписанный между сторонами Акт прием-передачи не признан судом недействительным, сторонами не оспаривается. 

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. 

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. 

Каких-либо условий о качестве продаваемой квартиры, качестве отделочных работ и материалов квартиры, договор купли-продажи не содержит. 

Истец знала о состоянии передаваемого ей жилого помещения, и, руководствуясь принципом свободы договора, добровольно согласилась с приобретением такого объекта недвижимости. 

Доказательства несоответствия квартиры условиям договора купли-продажи в материалы дела истцом не предоставлено. 

Квартира, согласно условиям договора приобреталась истцом у ответчика с чистовой отделкой и инженерным оборудованием. В договоре купли-продажи отсутствуют какие-либо обязательства ответчика осуществить в квартире до ее отчуждения истцам какие-либо отделочные работы. Отделка квартиры ответчиком не осуществлялась. Таким образом, спорная квартира отчуждалась ответчиком истцам в том состоянии, в котором она была приобретена у застройщика. 

Согласно выводам судебной экспертизы, все выявленные в заключении недостатки квартиры, по которым определен размер ущерба, возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов и сводов правил, применяемых к объектам долевого строительства на обязательной основе. Однако, как уже изложено, между сторонами спора заключен договор купли-продажи, а не договор долевого участия в долевом строительстве, при том, что сам ответчик застройщиком или лицом, осуществлявшим отделку данной квартиры, не является. 

Необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены/взыскании стоимости устранения недостатков является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре. 

Как следует из текста договора купли-продажи, какие-либо специальные условия о качестве квартиры сторонами согласованы не было. А каких-либо доказательств того, что вследствие обнаруженных в квартире дефектов, истец лишен возможности использования квартиры по назначению - для проживания, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено. 

Договор не содержит условия о том, что качество передаваемой ответчиком истцам квартиры должно соответствовать техническим требованиям, строительным нормам и правилам. Соответственно, при заключении договора покупателем данное обстоятельство как существенное не рассматривалось, а потому, по общему правилу, ему подлежал передаче товар, отвечающий требованиям пригодности для целей его использования. Данные обязательства продавцом были исполнены в полном объеме. 

Таким образом, доказательств того, что квартира не соответствует условиям договора, в материалы дела не представлено. 

В соответствии с п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. 

В тоже время, как следует из заключения экспертизы, недостатки имеют явный характер, могли быть обнаружены до заключения договора. Покупатель имел возможность отказаться от заключения договора, доказательств принуждения к заключению договора, в материалы дела не представлено. Истцом также не представлено доказательств, что ответчик при заключении договора скрыл от нее наличие недостатков. 

До подписания договора купли-продажи квартира была осмотрена истцом, подписан акт приема-передачи жилого помещения. Все недостатки, перечисленные в заключении эксперта, усматривались при визуальном осмотре. Поскольку истец до заключения договора произвели осмотр квартиры, и приняла решение о покупке, заключила договор купли-продажи, следовательно, состояние и качество соответствовало обычно предъявляемым к ней требованиям (в том числе требованиям, предъявляемым истцом), что на основании п. 2 ст. 469 ГК РФ является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. 

Доказательств того, что недостатки делают квартиру непригодной для использования, в материалы дела также не представлено, экспертом не установлено. 

Принятие квартиры по акту приема-передачи покупателем, а также отсутствие каких-либо скрытых недостатков, которые нельзя было обнаружить при обычном способе приемки, свидетельствует о том, что квартира соответствует обычно предъявляемым требованиям. 

Таким образом, приняв от ответчика в собственность на основании акта спорную квартиру в ее качественном состоянии, как она есть на момент ее передачи, истцы тем самым согласились с приобретением ими в собственность данного жилого помещения в его качественном состоянии с вышеперечисленными незначительными, видимыми ими недостатками. 

С учетом изложенного, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что спорная квартиры была передана ответчиком истцам в качестве, соответствующем условиям заключенного между ними договора, полностью пригодном для целей ее использования. 

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускается осуществлением гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. 

При таких обстоятельствах, суд считает, что в удовлетворении исковых требований о взыскании стоимости устранения недостатков квартира, а следовательно, и вытекающие из данного требования, остальные требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов следует отказать. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд: 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Б к ООО "Эссет Менеджмент Солюшнс" К закрытым паевым инвестиционным фондом «Девелопмент и развитие» о взыскании расходов на устранение строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда штрафа, судебных расходов – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Н. Махмудова

Мотивированное решение составлено 25.08.2025г.