Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

11 июля 2018 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Арсеньевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1220/2018 по административному исковому заявлению ФИО2 к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства в размере равной их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства в размере равной их рыночной стоимости, мотивируя тем, что ему на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 178 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под зданием утепленной стоянки, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- объект капитального строительства – нежилое здание (утепленная стоянка), с кадастровым номером №, площадью 1 809 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость указанных выше объектов недвижимости определена в соответствии с удельными показателями, утвержденными Постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области», а также Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области», и составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года – 2 202 182 рубля;

- объекта капитального строительства – нежилое здание (утепленная стоянка), с кадастровым номером № по состоянию на 24 июля 2013 года – 6 886 483 рубля 11 копеек.

ФИО2 не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью принадлежащих ему объектов недвижимости, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога и налога на имущество физических лиц.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на отчеты об оценке от 5 марта 2018 года № и №, подготовленные независимым оценщиком ИП ФИО1, согласно которым рыночная стоимость указанных выше объектов недвижимости составляет: 

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года – 1 135 404 рубля 74 копейки;

- объекта капитального строительства – нежилое здание (утепленная стоянка), с кадастровым номером № по состоянию на 24 июля 2013 года – 2 489 674 рубля 58 копеек.

При таких обстоятельствах, ФИО2 полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в судебном порядке.

На основании изложенного, административный истец просит суд:

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 178 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под зданием утепленной стоянки, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1 135 404 рубля 74 копейки;

- установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилое здание (утепленная стоянка), с кадастровым номером №, площадью 1 809 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 2 489 674 рубля 58 копеек.

В судебном заседании представитель административного истца адвокат Мамбетов М.Г., действующий на основании доверенности от 28 ноября 2017 года № и ордера от 27 июня 2018 года №, административные исковые требования поддержал, сославшись на доводы, изложенные выше. 

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области и Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии с положениями ст.ст. 150 и 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело без их участия.

Представители Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области ФИО3 и Администрации городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области ФИО4 возражают против удовлетворения административного иска, полагают, что ФИО2 не представлены объективные доказательства расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости. Представленные административным истцом отчеты об оценке от 5 марта 2018 года № и №, подготовленные независимым оценщиком ИП ФИО1, являются недопустимыми доказательствами, поскольку, согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате. Однако, в указанных выше отчетах об оценке отсутствуют сведения о наличии о оценщика – ИП ФИО1, квалификационного аттестата по соответствующему направлению оценочной деятельности.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором, в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости нежилого здания, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Представители Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области и Администрации городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области также представили письменные отзывы на административный иск, в которых просят отказать в удовлетворении заявленных требований.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованных лиц, проверив дело, полагает административный иск ФИО2 к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства в размере равной их рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 178 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под зданием утепленной стоянки, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- объект капитального строительства – нежилое здание (утепленная стоянка), с кадастровым номером №, площадью 1 809 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>,

что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 12 ноября 2012 года, а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 15 декабря 2017 года № и №.

Кадастровая стоимость указанных выше объектов недвижимости определена в соответствии с удельными показателями, утвержденными Постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области», а также Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области», и составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года – 2 202 182 рубля;

- объекта капитального строительства – нежилое здание (утепленная стоянка), с кадастровым номером № по состоянию на 24 июля 2013 года – 6 886 483 рубля 11 копеек,

что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 ноября 2017 года № и от 15 февраля 2018 года №.

ФИО2, будучи собственником спорных объектов недвижимости, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц, зачисляемого в бюджет городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области. Налоговой базой для исчисления названных налогов является кадастровая стоимость объектов недвижимости. 

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником указанных выше объектов недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему земельного участка и объектов капитального строительства в размере их действительной рыночной стоимости.

Считая кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости завышенной, 3 апреля 2018 года ФИО2 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и объекта капитального строительства – нежилое здание (утепленная стоянка), с кадастровым номером №. Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 25 апреля 2018 года № административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Ввиду этого обращение ФИО2 в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка и нежилого здания в размере их рыночной стоимости по состоянию на дату установления кадастровой стоимости, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

По смыслу заявленных административным истцом требований, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование своих требований представлены отчеты об оценке от 5 марта 2018 года № и №, подготовленные независимым оценщиком ИП ФИО1, согласно которым рыночная стоимость указанных выше объектов недвижимости составляет: 

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года – 1 135 404 рубля 74 копейки;

- объекта капитального строительства – нежилое здание (утепленная стоянка), с кадастровым номером № по состоянию на 24 июля 2013 года – 2 489 674 рубля 58 копеек.

Исследовав отчеты об оценке от 5 марта 2018 года № и №, подготовленные независимым оценщиком ИП ФИО1, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также – отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта недвижимости, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.

Согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка объектов капитального строительства с кадастровыми номерами № и № выполнена на даты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2013 года и на 24 июля 2013 года соответственно.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчетах об оценке выводы оценщика в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объектов недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчетам об оценке документами. 

Согласно письменному отзыву оценщика ИП ФИО1 на решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 25 апреля 2018 года №, по первому замечанию указано, что отчеты содержат Приложение 1, в котором приведены копии материалов, используемых Оценщиком. Кроме того, в разделе 7.1.2 Отчетов приведен Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов оценки. Экранные копии о продаже объектов-аналогов, используемых для расчета стоимости объектов оценки, приведены на стр. 44-45 Отчета от 5 марта 2018 года № и на стр. 44-46 Отчета от 5 марта 2018 года №.

В отношении второго замечания Комиссии оценщик указал, что Отчеты содержат раздел 8 «Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость». Для определения стоимости недвижимости оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, а именно рынок земельных участков Самарской области под производственные объекты или производство и рынок нежилых зданий Самарской области производственно-складского назначения.

По третьему замечанию Комиссии оценщик полагает, что в Отчете №, объектом оценки по которому является земельный участок, сегментом рынка выбраны земельные участки производственного назначения, расположенные на территории Самарской области, поскольку на оцениваемом земельном участке находится нежилое здание производственно-складского назначения. Из представленного сегмента в Отчете № выбраны 4 объекта-аналога, наиболее подходящие к объекту оценки по максимальному количеству параметров, которые корректировались с учетом выявленных оценщиком отличий в характеристиках оцениваемого объекта и аналога. Обоснование выбора объектов-аналогов указано оценщиком на стр. 42 Отчета от 5 марта 2018 года №. 

Из объяснений по четвертому замечанию Комиссии следует, что, по мнению оценщика, диапазонные корректировки для земельных участков под строительство административных и торговых объектов могут применяться для оценки земельных участков под строительство производственных объектов, поскольку эти корректировки носят усредненный характер. Кроме того, земли под размещение производственных объектов также можно условно отнести к землям под строительство объектов коммерческого использования, следовательно, корректировки будут схожими.

По пятому замечанию оценщиком разъяснено, что в Отчете № указано на отсутствие каких-либо коммуникаций на земельном участке (лист 11), в соответствии со справкой, предоставленной Заказчиком. На страницах 7 и 6 Отчета оценщиком допущена опечатка. Следовало указать, что количественные характеристики объекта с 1 января 2013 года до момента осмотра не изменились, соответственно, качественные характеристики (проведение электроснабжения) могли измениться. Кроме того, земельный участок оценивается как условно свободный, т.е. без учета коммуникаций, следовательно, данная неточность, допущенная в Отчете, не оказывает никакого влияния на итоговую стоимость объекта оценки.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленные административным истцом отчеты об оценке от 5 марта 2018 года № и №, подготовленные независимым оценщиком ИП ФИО1, об определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и №, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

В связи с этим, суд полагает возможным принять отчеты об оценке от 5 марта 2018 года № и №, подготовленные независимым оценщиком ИП ФИО1, в качестве надлежащих доказательств, подтверждающего величину рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № по состоянию на 1 января 2013 года и на 24 июля 2013 года соответственно и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанных отчетов.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка и нежилого здания равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года и на 24 июля 2013 года соответственно, подлежат удовлетворению.

Доводы представителей Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области ФИО3 и Администрации городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области ФИО4 о том, что снижение кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений налогов в бюджет городского поселения Нефтегорск не имеют правового значения по настоящему административному делу, поскольку ФИО2, реализуя свои права, гарантированные земельным законодательством и законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему земельного участка и нежилого здания в размере их рыночной стоимости.

Также, суд полагает несостоятельными доводы представителей Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области ФИО3 и Администрации городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области ФИО4 о том, что представленные административным истцом отчеты об оценке от 5 марта 2018 года № и №, подготовленные независимым оценщиком ИП ФИО1, являются недопустимыми доказательствами по настоящему административному делу, по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ) оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», для лиц, являющихся членами саморегулируемых организаций оценщиков по состоянию на 1 января 2017 года, положения части третьей статьи 4 и абзаца третьего части второй статьи 24 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) применяются с 1 апреля 2018 года.

Из материалов настоящего административного дела усматривается, что по состоянию на 1 января 2017 года оценщик ФИО1 являлся членом Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Международная палата оценщиков». 

Более того, оценка спорных объектов недвижимости была произведена независимым оценщиком ИП ФИО1 на основании договоров оказания услуг оценщика от 6 февраля 2018 года № и №. Работы по указанным выше договора были приняты заказчиком по актам от 19 марта 2018 года и от 18 марта 2018 года соответственно.

Следовательно, на момент проведения работ по оценке спорных объектов недвижимости и составления отчетов об оценке от 5 марта 2018 года № и № ФИО1 обладал полномочиями, компетенцией и квалификацией оценщика. 

Согласно положениям абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов настоящего административного дела следует, что датой обращения ФИО2 в суд является 7 июня 2018 года, а датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 3 апреля 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ФИО2 к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства в размере равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 178 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под зданием утепленной стоянки, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1 135 404 рубля 74 копейки.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилое здание (утепленная стоянка), с кадастровым номером №, площадью 1 809 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 2 489 674 рубля 58 копеек.

Дата подачи ФИО2 заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 3 апреля 2018 года, дата подачи заявления в суд – 7 июня 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 12 июля 2018 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.