РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 ноября 2025 года 

<

...>

Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе председательствующего судьи Осиповой Е.П., 

при помощнике судьи Варбанской Н.А., 

с участием представителя истца, по доверенности,

ответчика ФИО2. действующего также как представителшь ФИО7, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело ...RS0... (производство ...) по иску ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о взыскании уплаченного аванса, неустойки, процентов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратилась в суд с иском к ответчикам о взыскании уплаченного аванса, неустойки, процентов.

В обоснование своих требований указала, что ... между истцом и ответчиками ИП ФИО2, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 (продавцы) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № ..., по условиям которого продавец и покупатель обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи на следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок, расположенный по адресу: ...., .... ...., площадь участка: 35 471,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешённое использование: благоустройство территории; кадастровый ..., по цене 8 940 000 рублей 00 копеек, из которых продавцу ФИО2 - 7 140 000 рублей 00 копеек, продавцам ФИО5, ФИО6, ФИО7 по 600 000 рублей 00 копеек с оплатой согласно графику: в день подписания предварительного договора путем перечисления денежных средств в размере 3 000 000 рублей 00 копеек в качестве авансового платежа на расчетный счет продавца ИП ФИО2. Оставшаяся денежная сумма в размере 5 940 000 рублей 00 копеек оплачивается покупателем ежемесячно частями, не позднее 10 числа каждого месяца, а размере не менее 500 000 рублей 00 копеек. Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее 01.06.2026г. Согласно п. 1.4. предварительного договора продавец гарантирует, что на момент подписания основного договора выделяемый земельный участок либо доля в нем не заложена, не арестована, не является предметом исков и не обременена обязательствами третьих лиц. Согласно данным ЕГРН ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрированы. В настоящее время истцу стало известно о наличии ограничений в отношении приобретенного имущества, поскольку по земельному участку проходит ЛЭП, в результате чего участок попадает в охранную зону инженерных коммуникаций с особыми условиями использования территории, что делает его использование по назначению невозможным.

Учитывая, что продавец ИП ФИО2 осуществляет покупку и продажу земельных участков в качестве своей экономической деятельности, а приобретение истцом земельного участка было связано с личными семейными нуждами, полагает применимым к спорным отношениям положения Закона о защите прав потребителей. ... в адрес ответчиков было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества ... от 03.02.2025г., и возврате уплаченного аванса в размере 3 000 000 рублей. Согласно отчету от отслеживании отправления, оно получено ответчиком .... ... ответчикам была нарочно вручена претензия с требованием вернуть уплаченный аванс и уведомлением о возникновении оснований для начисления неустойки. Ответы на уведомление и на претензию не поступали. Таким образом, предварительный договор купли-продажи считается расторгнут с 16.05.2025г., и обязанность ответчиков по возврату аванса считается просроченной с .... С указанного момента подлежит начислению неустойка в размере 30 000 рублей за каждый день просрочки на основании ст. 22 ФЗ о ЗПП. Поскольку авансовый платеж был осуществлён по договору в пользу продавцов без разделения пропорционально их долям, их обязанность по возврату денежных средств и оплате неустойки является солидарной.

Истец просила взыскать солидарно с ИП ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в пользу ФИО4 уплаченный по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества ... от ... аванс в размере 3 000 000 рублей, неустойку за нарушение срока возврата уплаченной по договору суммы в размере 30 000 рублей за каждый день просрочки, начиная с ... до фактического возврата суммы аванса.

В ходе рассмотрения гражданского дела истец, в лице представителя, исковые требования уточнила, просит взыскать солидарно с ИП ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в пользу ФИО4 уплаченный по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества ... от ... аванс в размере 3 000 000 рублей, неустойку за нарушение срока возврата уплаченной по договору суммы в размере 30 000 рублей за каждый день просрочки, начиная с ... до фактического возврата суммы аванса, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ... по ... в размере 311 178,08 рублей. В уточнении к иску истец ссылается на нормы главы 60 – неосновательное обогащение.

В ходе рассмотрения гражданского дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ПАО «Россети Волга».

Представитель истца, действующий на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, привел доводы, изложенные в иске, в дополнениях к иску.

Ответчик ФИО2, действующий также как представителя ответчика ФИО7, в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы, изложенные в отзывах на иск.

Ответчики ФИО10, ФИО6 в судебное заседание не явились, предоставили заявления о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие.

Представитель третьего лица ПАО «Россети Волга» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом и своевременно. Просят рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя ПАО «Россети Волга» (л.д. 154-оборот).

Изучив доводы искового заявления, выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие неосновательного обогащения; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст.ст. 11, 12 ГК РФ и ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов и может избрать только тот способ защиты права, который приведет к восстановлению нарушенных прав и охраняемых законом интересов.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ч.1 ст. 421 ГК РФ).

В силу положений п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч. 2).

Согласно ч. 3 ст. 429 ГПК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В отличие от основного договора купли-продажи, при предварительном договоре купли-продажи покупатель не оплачивает стоимость недвижимости, а продавец не передает недвижимость покупателю, но обе стороны обязуются в будущем произвести акт купли-продажи, то есть, предварительный договор заключается с целью закрепить обязательство сторон о заключении в будущем основного договора – о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг - на предусмотренных предварительным договором условиях.

То есть, предварительный договор – это договор о намерении в будущем заключить основной договор.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п.1 ст. 450 Гражданского Кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Договор может быть расторгнут судом по обстоятельствам, определенным Гражданским кодексом (п.2, ст. 450 ГК РФ). 

Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 460 Гражданского кодекса РФ Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Часть вторая ст. 6 и ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В силу статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В силу ст. 67 ч. 3 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ... между истцом и ответчиками ИП ФИО2, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 (продавцы) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № ..., по условиям которого продавец и покупатель обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи на следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок, расположенный по адресу: ...., ...., площадь участка: 35 471,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешённое использование: благоустройство территории; кадастровый ... (л.д. 7).

На момент заключения договора земельный участок принадлежал ответчика на праве общей долевой собственности: 79/100 – ФИО2, 7/100 – ФИО5, 7/100 – ФИО6, 7/100 – ФИО7 (л.д. 7 – оборот, л.д. 10).

Согласно п. 2 договора, стоимость по договору составила: 8 940 000 рублей 00 копеек, из которых продавцу ФИО2 - 7 140 000 рублей 00 копеек, продавцам ФИО5, ФИО6, ФИО7 по 600 000 рублей 00 копеек с оплатой согласно графику: в день подписания предварительного договора путем перечисления денежных средств в размере 3 000 000 рублей 00 копеек в качестве авансового платежа на расчетный счет продавца ИП ФИО2. 

В назначении платежа указано – авансовый платеж по предварительному договору купли-продажи ... ... от ... (НДС не облагается).

Истцом был внесен платеж в размере 3000000 рублей (л.д. 9).

Оставшаяся денежная сумма в размере 5 940 000 рублей 00 копеек оплачивается покупателем ежемесячно частями, не позднее 10 числа каждого месяца, а размере не менее 500 000 рублей 00 копеек (л.д. 7-оборот). 

Согласно п. 1.3 договора, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее 01.06.2026г. 

Согласно п. 1.4. предварительного договора продавец гарантирует, что на момент подписания основного договора выделяемый земельный участок либо доля в нем не заложена, не арестована, не является предметом исков и не обременена обязательствами третьих лиц.

Передача земельного участка продавцами покупателю производится после полной его оплаты.

... истцом в адрес ответчиков было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества ... от 03.02.2025г., и возврате уплаченного аванса в размере 3 000 000 рублей (л.д. 11). 

Согласно отчету от отслеживании отправлений оно получено ответчиком ... (л.д. 12). 

... ответчикам была нарочно вручена претензия с требованием вернуть уплаченный аванс и уведомлением о возникновении оснований для начисления неустойки (л.д. 13). 

Ответы на уведомление и на претензию не поступали, в связи с чем, истец обратилась в суд. 

В иске истец указала, что предварительный договор купли-продажи считает расторгнут с 16.05.2025г., и обязанность ответчиков по возврату аванса считается просроченной с .... Кроме того основание для односторненного расторжения договора считает нарушение ответчиками п. 1.4 договора. 

Поскольку суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле, в данном случае суд должен разрешить возникший спор на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения.

Согласно преамбулы Закона о защите прав потребителей, настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Основные понятия, используемые в настоящем Законе: потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; изготовитель - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, производящие товары для реализации потребителям; исполнитель - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору; продавец - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

К спорным отношениям, возникшим между истцом и ответчиком, не подлежат применению нормы Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», так как отношения возникли в рамках превдарительного договора купли-продажи.

Продавцами в предварительном договоре купли-продажи выступают четыре лица, из которых только ФИО2 является индивидуальным предпринимателем, остальные ответчики являются физическими лицами. Доли в земельном участке были ими приобретены в результате дарения. 

Инициаторами сделки с истцом данные лица не выступали, с предложением о заключении договора купли-продажи и предварительного договора выступал сам истец, что подтверждается перепиской между сторонами.

Также к спорным правоотношениям не подлежат применению нормы ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении.

Учитывая, что основанием возникновения правоотношений является действие, направленное на возникновение, изменения, прекращение правоотношения по договору купли-продажи земельного участка, суд считает необходимым применить к возникшим правоотношениям нормы о предварительном договоре.

Согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. 

Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество. 

Такие данные предварительный договор содержит, предмет договора - земельный участок устанавливается (указаны адрес, площадь, кадастровый номер, вид разрешенного использования). 

Согласно выписке из ЕГРН (л.д. 70-93) участок расположен в землях населенных пунктов, вид разрешенного использования - благоустройство территории. Согласно действующим Правилам землепользования и застройки сельского ...., земельный участок с кадастровым номером* ... расположен в территориальной зоне р2 (зона отдыха и туризма). Градостроительные регламенты Правил землепользования и застройки сельского поселения .... территориальной зоны Р2 не содержат видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для личного использования гражданами (таких как дачное строительство, садоводство, индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство), эта зона предназначена для создания спортивных и гостиничных сооружений. 

Данная информация является общедоступной, истец является собственником смежных земельных участков.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Истец ссылается на то, что участок обременен обязательства третьих лиц, а именно, наличие линии ЛЭП, в связи с чем, участок попадает в охранную зону инженерных коммуникаций с особыми условиями использования территории, что делает его использование по назначению невозможным.

Истец ссылается в иске пункт 1,4 договора, в котором указано, что на момент подписания основного договора выделяемый земельный участок либо доля в нем не заложена, не арестована, не является предметом исков и не обременена обязательствами третьих лиц. 

Сведений об арестах, залоге спорного имущества в материалах дела не имеется.

Охранные зоны и публичные сервитуты - это вещные, а не обязательственные права.

Под обязательствами третьих лиц в данном случае подразумевается, что на момент заключения основного договора у продавца не должно быть неисполненных обязательств, препятствующих передаче участка покупателю либо обязательств перед третьими лицами, имеющими приоритет в приобретении данного участка либо его части (или доли в нем).

В ответе Управления архитектуры и градостроительства администрации м..... на запрос суда указано, что согласно общедоступному геоинформационному порталу «Публичная кадастровая карта» земельный участок с кадастровым номером ... расположен в зоне с особыми условиями использования территории: ЗОУИТ .... - Публичный сервитут. Ограничение: Публичный сервитут в целях размещения объекта регионального значения - объекта электросетевого хозяйства: «Электросетевой комплекс «....», на срок 49 (сорок девять) лет; .... - Публичный сервитут в целях эксплуатации объекта электросетевого хозяйства. Ограничение: Публичный сервитут, цель - эксплуатация объекта электросетевого хозяйства регионального значения - «Электросетевой ’ комплекс ВЛ-НО кВ «Совхозная-1», срок действия - 49 лет. Обладатель публичного сервитута ПАО «Россети Волга»; ЗОУИТ .... - Охранная зона объекта электросетевого хозяйства «Электросетевой комплекс В Л-ПО. Ограничение: Использование «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе: набрасывать на провода и опоры воздушных линий электропередачи посторонние предметы, а также подниматься на опоры воздушных линий электропередачи; размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов; находиться в пределах огороженной территории и помещениях распределительных устройств и подстанций, открывать двери и люки распределительных устройств и подстанций, производить переключения и подключения в электрических сетях (указанное требование не распространяется на работников, занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ), разводить огонь в пределах охранных зон вводных и распределительных устройств, подстанций, воздушных линий электропередачи, а также в охранных зонах кабельных линий электропередачи; размещать свалки.

В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных п. 1, запрещается: складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче¬смазочных, материалов; размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); использовать (запускать) любые летательные аппараты, в том числе воздушных змеев, спортивные модели летательных аппаратов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); осуществлять проход судов с поднятыми стрелами кранов и других механизмов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются: строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружении; горные, взрывные, мелиоративные работы, в том числе связанные с временным затоплением земель; посадка и вырубка деревьев и кустарников; проход судов, у которых расстояние по вертикали от верхнего крайнего габарита с грузом или без груза до нижней точки провеса проводов переходов воздушных линий электропередачи через водоемы менее минимально допустимого расстояния, в том числе с учетом максимального уровня подъема воды при паводке; проезд машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги более 4,5 метра (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 м (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); полевые сельскохозяйственные работы с применением сельскохозяйственных машин и оборудования высотой более 4 м (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

Иная информация в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:32:0104002:1208 в администрации муниципального района Ставропольский отсутствует.

В возражениях третьего лица ПАО «Россети Волга» (л.д. 154), представленных в материалы дела указано, что спорный земельный участок, с кадастровым номером ...., расположен в охранной зоне ВЛ-110 кВ Совхозная-1 (пролет опор 186-188), входящей в состав Электросетевого комплекса ВЛ-110 кВ «Совхозная-1», принадлежащего ПАО «Россети Волга» на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от ... 63-АГ ...). Кроме того, в границах указанного земельного участка расположена опора .... Данная ВЛ-110 кВ построена в 1977 г., с момента постройки объекты не переносились и не реконструировались. Следует учесть, что статьями 104, 106 ЗК РФ предусмотрено, что для безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Территории охранных зон у собственников, землепользователей и арендаторов не изымаются, но их использование по назначению должно осуществляться с соблюдением особых условий. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от ... ... «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон») сведения о ЗОУИТ данного электросетевого комплекса внесены в ЕГРП под реестровым номером ..... Для эксплуатации электросетевого комплекса ВЛ-110 кВ «Совхозная-1» приказом Министерства имущественных отношений .... от ... ... установлен публичный сервитут с реестровым номером .... Просят рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя ПАО «Россети Волга».

В силу ст. 89 ЗК РФ, землями энергетики признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов энергетики и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В целях обеспечения деятельности организаций и объектов энергетики могут предоставляться земельные участки для: 1) размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов; 2) размещения объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.

Правила определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Эксплуатация ВЛ включает использование по назначению (передачи электроэнергии), техническое обслуживание и ремонт данного энергообъекта.

При этом по смыслу статьи 89 ЗК РФ и Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 (ред. от 30.12.2024) "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", охранная зона линейного энергообъекта (к которым относятся ВЛ) устанавливается не для целей использования земельного участка собственником ЛВ, а для обеспечения безопасных условий эксплуатации данного объекта и исключения возможности его повреждения, определение охранной зоны не зависит от волеизъявления собственника земельного участка или сетевой организации, эксплуатирующей ВЛ. Земельные участки в границах охранных зон ВЛ у собственников участков, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не изымаются, устанавливается лишь запрет на осуществление действий, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства. Данные ограничения не исключают возможность его использования в целях выращивания сельскохозяйственных культур. Наличие охранной зоны энергообъекта не исключает возможность установления сервитута для получения полномочий по пользованию чужим земельным участком для целей эксплуатации объекта недвижимости (линейного объекта), не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, и в пределах той части земельного участка, которая занята опорами ВЛ.

Сведения о зарегистрированных правах на недвижимое имущество находятся в открытом и свободном доступе для всех заинтересованных лиц, с момента государственной регистрации права собственности

Частью 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Обязанность продавца при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об ограничениях использования земельного участка установлена специальной нормой - пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом право покупателя требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков возникает лишь в случае в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Публичный сервитут устанавливается в интересах государства, муниципалитета или местного населения, а не в пользу определенных лиц.

Сервитут, как вещное право, а также как ограничение прав и обременение недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в реестре прав на недвижимость ЕГРН; в то время как при установлении публичного сервитута определяются границы его действия, включая ограничения по использованию земельных участков, находящихся в таких границах; сам публичный сервитут не регистрируется в реестре прав ЕГРН, но сведения о границах публичного сервитута вносятся в реестр границ ЕГРН; при внесении сведений о публичном сервитуте в реестре границ ЕГРН указывается в том числе цель и сроки публичного сервитута; в сведениях ЕГРН о земельном участке указывается, что он полностью или частично расположен в границах публичного сервитута.

Публичный сервитут устанавливает границы охранных зон, которые являются не обременением, а ограничением прав на земельный участок. Само по себе наличие охранной зоны не является обременением объектов недвижимости, поскольку это специальная зона с особым режимом использования.

Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежит применению.

Вышеуказанные факты также следуют из возражений третьего лица и ответа на запрос суда.

Таким образом, истцом не предоставлено доказательств того факта, что спорная недвижимость обременена обязательствами третьих лиц.

Суд исходит из того, что истцом не предоставлены доказательства, что ответчиком скрыта какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не был осведомлен и не мог не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности, в деле не имеется.

Отсутствие у истца на момент заключения договора сведений о наличии ЛЭП на спорном земельном участке, какими-либо относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждается, опровергается представленными ответчиком доказательствами.

Кроме того, наличие охранной зоны сетей не подтверждает наличия препятствий в использовании спорного земельного участка, так как само по себе нахождение охранной зоны не лишает истца возможности осуществлять деятельность на земельном участке, а лишь устанавливает определенные ограничения, в частности предписывает получение от эксплуатирующей компании письменного разрешения на строительство, если оно планируется в пределах охранной зоны. 

Охранная зона ЛЭП занимает только часть спорного земельного участка (около 20%), а вид разрешенного использования земельного участка не предполагает капитального строительства.

Истец также не указал, в чем состоят возможные препятствия в пользовании земельным участком, не представил доказательств невозможности размещения проектируемого (при наличии проекта) объекта строительства на земельном участке.

Ответчик предлагал истцу заключение мирового соглашения, в котором предлагал уменьшить цену участка на 21,14 %, что в процентном соотношении условно соответствует площади, занятой на земельном участке с кадастровым номером 63:32:0104002:1208 охранными зонами ЛЭП (л.д. 181).

Мировое соглашение между сторонами не достигнуто.

Согласно выписке из ЕГРН, на спорном земельном участке имеются охранные зоны ЛЭП, сведения о которых были внесены туда с ..., то есть, с момента образования данного земельного участка.

Согласно п.1 ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ), ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется путем внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, изменения указанных сведений в данном реестре и исключения указанных сведений из данного реестра в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Российской Федерации. Ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется на русском языке на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, достоверности и доступности его сведений.

Согласно п. 2 ст. 7 ФЗ Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит (в том числе) из реестра объектов недвижимости, реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость); реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов.

Согласно п. 5 ст. 7 ФЗ, сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются общедоступными (за исключением сведений, составляющих государственную тайну, персональных данных и т.п.).

Таким образом, доводы истца о том, что основанием для возврата аванса является тот факт, что покупателю не были предоставлены сведения из ЕГРН о наличии на спорном объекте ЛЭП, суд считает несостоятельными, т.к. данное обстоятельство зависело и от истца, которая не была лишена возможности ознакомиться с информацией, содержащейся в сведениях ЕГРН.

Кроме того, как указано ответчиком, не оспаривается истцом, и установлено материалами дела, истец и ее дочь уже заключали договоры купли-продажи объектов недвижимости с ответчиком на спорной территории.

Также тот факт, что покупатель знал о наличии на участке ЛЭП и охранных зон ЛЭП, подтверждается следующими обстоятельствами, представленными ответчиком:

- ... был заключен договор купли-продажи земельных участков ... между ИП ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель). (Приложение ...). Представителем покупателя являлась ФИО4 (истец). Предметом договора была купля-продажа двух земельных участков в ...., один из которых (земельный участок с кадастровым номером ...) является смежным с участком ..., ранее составлял с данным участком единое целое и был выделен в отдельный объект для целей заключения договора от ...; второй же участок с кадастровым номером ... расположен в 50 метрах от участка .... Согласно п. 6 договора покупатель осмотрел участки в натуре, ознакомился с характеристиками, правовым режимом земель.

- ... был заключен договор купли-продажи доли в земельном участке ... между ФИО7, ФИО6, ФИО5 (продавец) и ФИО4 (покупатель, она же истец). (Приложение ...). Предметом договора была купля-продажа доли в земельном участке рядом с селом ...., при этом с кадастровым номером ...), в котором покупалась доля, расположен в 500 метрах от участка ..., проезд к нему осуществляется через участок ... Согласно п. 9 договора покупатель осмотрел участок, в котором покупалась доля, в натуре, ознакомился с характеристиками, правовым режимом земель. ... истец, выступая как представитель ФИО3, выкупил остаток долей в данном участку.

В ходе рассмотрения дела установлено и не оспаривалось сторонами, что истец и ее дочь были единственными покупателями земельных участков у ИП ФИО2.

Как указано ответчиком ФИО2 в своих отзывах, истцу, как в рамках предварительного договора, так и ранее, в порядке заключения договоров от 2024 года, передавалась информация о данном участке и смежных ему,: выписки из ЕГРН, схемы, копии правоустанавливающих документов и тп.

Ответчиком ФИО2 в материалы дела предоставлена надлежащим образом заверенная переписка сторон, из которой следует, что истец знаком с местностью, неоднократно получала от ответчика схемы участков путем передачи файлов по мессенджеру WhatsApp. Впервые истец выказал сомнения в возможности оплаты по договору ..., где озвучена информация про отпуск истца на о. Бали, где также проживала дочь истца. Затем ответчику были направлены уведомления о расторжении предварительного договора от ..., где причиной к расторжению договора значилось отсутствие инвесторов. Поскольку от ответчика поступил отказ в расторжении и претензия с необходимостью исполнять условия договора, истец обратилась в суд в рамках ФЗ «О защите прав потребителей».

Суд также учитывает тот факт, что истец в обоснование причин для отсутствия платежей по договору приводила доводы о необходимости отпуска на Бали, об отказе инвесторов от финансирования, затем обнаружение ЛЭП на спорном участке.

Кроме того, в уточненных требованиях истец ссылается на ст. 453 ГК РФ.

В силу ст. 453 ГК РФ, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Однако, земельный участок истцу передан не был, не установлено, что земельный участок является товаром ненадлежащего качества, не указано, каком именно обязательство не исполнено ответчиками.

С иском о расторжении предварительного договора истец к ответчику не обращалась. Срок заключения основного договора не истек.

Из содержания договора не следует, что он содержит основания для одностороннего расторжения договора.

Согласия на расторжение договора ответчики не давали.

Исполнение сторонами принятых на себя по предварительному договору не прекращено не только юридически, но и фактически; договор между сторонами не расторгнут.

Как указано ответчиком, истец, начиная с ... неоднократно нарушал согласованные условия договора об оплате, ссылаясь на различные причины (необходимость поездки в отпуск, отказ инвесторов от финансирования). Заявление о необходимости расторжения договора в связи с наличием ЛЭП было направлено в адрес ответчика только ....

Истцом не представлено ни одного доказательства о нарушении обязательств со стороны ответчиков, а также наличия оснований для одностороннего расторжения договора.

Исходя из вышеизложенного и установленных по делу обстоятельств, проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования истца удовлетворению не подлежат.

В связи с тем, что требование истца о взыскании аванса оставлено без удовлетворения не подлежат удовлетворению и иные требования, а именно, о взыскании неустойки и процентов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд 

Решил:

Исковые требования ФИО4 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.П. Осипова

Решение в окончательной форме изготовлено 02.12.2025 года. 

Судья Е.П. Осипова