Дело № 3а-100/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 04 апреля 2019 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Епифанцевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит:

- установить кадастровую стоимость нежилого здания кормоцеха с кадастровым номером № на 08.07.2012 в размере рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- установить кадастровую стоимость нежилого здания телятника № с кадастровым номером № на 08.07.2012 в размере рыночной 

<

данные изъяты> рублей, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- установить кадастровую стоимость нежилого здания телятника № с кадастровым номером № на 10.09.2015 в размере рыночной 

<

данные изъяты> рублей, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- взыскать с административного ответчика - правительства Ленинградской области судебные расходы (на оплату услуг представителя; на оплату государственной пошлины).

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником названных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость. С учетом порядка определения налоговой базы, несоответствие кадастровой стоимости объектов налогообложения их рыночной стоимости нарушает права административного истца как собственника данных объектов недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 –ФИО2 отказался от требований в части взыскания судебных расходов (на оплату услуг представителя; на оплату государственной пошлины). В остальном требования административного иска поддержал.

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области и ФГБУ «ФКП Росреестра».

В письменном возражении представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО3 просил требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости оставить на усмотрение суда. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № внесены 11.09.2015. Дата определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости – 10.09.2015.Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № внесены 21.02.2014; дата определения кадастровой стоимости объектов недвижимости -08.07.2012. Данные сведения внесены в соответствии с документом на внесение сведений об изменении объекта недвижимости. Постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области» (в ред. постановления правительства Ленинградской области от 22.01.2014 №5) утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ленинградской области, в том числе определены удельные показатели кадастровой стоимости. Оснований для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости равной рыночной не имеется. 

В письменном отзыве представитель правительства Ленинградской области ФИО4 сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке. 

В судебном заседании представители правительства Ленинградской области ФИО4 оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

В возражении относительно заявленных требований представитель Управления по доверенности ФИО5, указала, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости территории Ленинградской области». Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата формирования перечня объектов оценки) – 08.07.2012 г. Объекты недвижимости с кадастровыми номерами № (кадастровая стоимость – 

<

данные изъяты> руб., исходя из площади 

<

данные изъяты> кв.м. и УПКС 

<

данные изъяты> руб./кв.м.), учетный в ЕГРН 06.07.2012 и № (кадастровая стоимость – 

<

данные изъяты> руб., исходя из площади 

<

данные изъяты> и УПКС 

<

данные изъяты> руб./кв.м.), учтенный в ЕГРН 08.07.2012 г., вошли в перечень объектов оценки и прошли пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением правительства Ленинградской области №257. Объект недвижимости с кадастровым номером №, учтенный в ЕГРН 06.02.2014 г., не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценки. Для определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости применялся Приказ Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 №113. Согласно Постановлению правительства Ленинградской области №257 среднее значение УПКС для нежилых зданий. Расположенных в кадастровом квартале №, определено в размере 

<

данные изъяты> руб./кв.м. В соответствии со ст.24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в Комиссию не является обязательным. Просила рассмотреть административное дело в отсутствие представителя.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание своих представителей не направили, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу статьи 400 НК РФ физические лица являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 названного кодекса, которая к таковому относит в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение (подпункт 6 соответственно пункта 1 названной статьи).

По общему правилу, установленному ч.1 ст.402 НК РФ, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. 

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Нормами данного федерального закона предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Согласно ч.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2016 №257 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области согласно отчету (дата формирования перечня-08.07.2012).

Согласно таблицы 5.4 (приложение к постановлению правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257) среднее значение УПКС для нежилых помещений в кадастровом квартале № составляет 

<

данные изъяты> руб./кв.м. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31.01.2019 г., ФИО1 на праве собственности принадлежит здание телятника №, назначение нежилое здание, общая площадь 

<

данные изъяты> кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31.01.2019 г., ФИО1 на праве собственности принадлежит здание телятника №, назначение: нежилое здание, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31.01.2019 г., указано, что ФИО1 на праве собственности принадлежит здание кормоцеха, назначение: нежилое здание площадью 

<

данные изъяты> кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, д.№б/н, с кадастровым номером №.

Из представленных выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 29.01.2019 г. следует, что дата определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № - 08.07.2012. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет – 

<

данные изъяты> руб.; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет – 

<

данные изъяты> руб. Дата утверждения кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости – 16 августа 2013 г.; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости -16 августа 2013 №; дата внесения сведений в ЕГРН 21.02.2014.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 29.01.2019 г. следует, что дата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № – 10.09.2015; кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 28.01.2019 г. составляет – 

<

данные изъяты> руб.; дата утверждения кадастровой стоимости 10 сентября 2015 г.; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости 10 сентября 2015 г. №б/н.

Отчетом № от 10.12.2018 г., составленным оценщиком ФИО8, являющейся членом Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 08 июля 2012 года установлена в размере 

<

данные изъяты> руб.; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 08 июля 2012 года установлена в размере 

<

данные изъяты> руб.; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 10 сентября 2015 года установлена в размере 

<

данные изъяты> руб.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объектам оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным вариантом использования объектов оценки является использование в качестве зданий для сельскохозяйственного производства.

Для оценки объектов недвижимости отобран затратный и сравнительный походы (в рамках последнего применен метод сравнения продаж). В рамках сравнительного подхода оценщиком произведен расчет рыночной стоимости прав на земельный участок с кадастровым номером № (на котором расположены объекты недвижимости) по состоянию на 08.07.2012. При этом, в качестве объектов-аналогов отобрано четыре объекта, характеристики которых представлены в табл. 24 на стр. 74 Отчета. В рамках проведения оценки земельного участка учтены следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права; условия финансирования; условия продажи; условия рынка; площадь объекта; на категорию и разрешенное использование земель; наличие/отсутствие коммуникаций. В качестве единицы сравнения Оценщиком был выбран 1 кв.м. площади земельного участка. Корректировка проведена: на условия сделки в размере 17% в сторону уменьшения; удаленность от КАД; на площадь. В результате, стоимость земельного участка по состоянию на 08.07.2012, определенная в рамках сравнительного подхода составила 

<

данные изъяты> руб., а стоимость указанного земельного участка по состоянию на 10.09.2015 установлена в 

<

данные изъяты> руб. При проведении оценки в рамках сравнительного подхода объектов оценки были приняты во внимание следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права; условия финансирования; условия продажи; площадь объекта; местоположение объекта; состояние объекта; наличие отсутствие коммуникаций. В качестве единицы сравнения выбран 1 м2 общей площади объекта капитального строительства.

Оценщиком произведен расчет стоимости объекта оценки №№ и 2(с кадастровыми номерами № и № соответственно) в рамках сравнительного подхода. В качестве аналогов отобрано четыре объекта-аналога. Проведена корректировка на условия сделки (скидка к ценам предложений), местоположение, площадь, инженерные коммуникации, на состояние здания. По результатам проведенного расчета оценщиком сделан вывод о том, что стоимость объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 08.07.2012 г. составляет 

<

данные изъяты> руб., стоимость объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 08.07.2012 г. составляет 

<

данные изъяты> руб. Аналогичным способом оценщиком произведен расчет стоимости объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 10.09.2015, стоимость которого определена в 

<

данные изъяты> руб. Оценщиком проведен расчет стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода (метод сравнительной единицы) по установленной процедуре. Проведен расчет величины затрат на создание объектов. Выбор объекта аналога для определения укрупненного стоимостного показателя проводился из объектов соответствующей конструктивной системы с аналогичными предполагаемым к строительству сооружения функциональным назначением. В табл. 38 Отчета приведены удельные веса элементов благоустройства в стоимости санитарно-технических и электротехнических устройств здания. Проведено определение предпринимательской прибыли. Для целей расчетов на дату оценки принято среднее значение диапазона – 10%. По данным Справочника среднее значение прибыли предпринимателя для низкоклассных производственно-складских объектов составило – 14%. Для целей расчетов на дату 09.09.2015 г. принято данное значение. Проведен расчет величины накопленного износа и устареваний. Проведено определение накопленного физического износа, функционального устаревания, определение накопленного внешнего устаревания. Результаты расчета стоимости объектов оценки затратным походом приведены в табл.46 на стр. 108 Отчета. При согласовании результатов оценщик проанализировал все данные, полученные в ходе оценки, и принял окончательное решение о рыночной стоимости прав на объекты оценки. Целью сведения результатов всех используемых методов является определение наиболее вероятной стоимости оцениваемых прав на объекты через взвешивание преимуществ и недостатков каждого из них. Оценщик придал полученным результатам следующие весовые коэффициенты: затратный подход-0,3, сравнительный подход -0,7. учитывая неизбежные погрешности, сопровождающие расчеты, Оценщик принял решение округлить полученный результат.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО8 показала, что ею использовались сравнительный подход (метод количественных корректировок) и затратный подход. Результат полученный в рамках затратного подхода является корректным. Применение объектов-аналогов с иными характеристиками, расположенных в других района Ленинградской области обусловлено недостаточным количеством информации на дату оценки. Применение корректировок из Справочника 2015 г. является допустимым. В Справочниках за 2010-2011 г.г. найти информацию не представилось возможным. Несмотря на то, что суммарная корректировка превышает рекомендуемый размер (30%) значительного влияния на итоговую стоимость данное обстоятельство не влияет.

В подтверждение своей позиции свидетелем представлены письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ленинградской области в срок, установленный ст.24.12 Федерального закона N 135-ФЗ не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить ФИО1 срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости.

С учетом требований ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», кадастровых справок, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № определена по состоянию на 08 июля 2012 г., а кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 10 сентября 2015 года.

Соответственно, по состоянию на указанные выше даты оценщиком в отчете № от 10.12.2018 г., определена рыночная стоимость объектов недвижимости.

В отношении дат, по состоянию на которые оценщиком определена рыночная стоимость объектов недвижимости, у участников процесса возражений не имеется.

Представленный отчет об оценке № от 10.12.2018 г., показания свидетеля ФИО8 подлежат оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика по существу, так как представленный отчет соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке в целом отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

Показания свидетеля ФИО8 являются последовательными и мотивированными. 

Как следует из письменных отзывов лиц, участвующих в деле, пояснений, данных в ходе судебного заседания, достоверность изложенных в отчете об оценке выводов оценщика о размере рыночной стоимости объектов недвижимости, не оспаривается.

Доказательств, опровергающих установленную оценщиком в отчете рыночную стоимость объектов недвижимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, по делу не представлено.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля) надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости в установленном оценщиком размере.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости не заявлено, то суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчета об оценке.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление поступило в комиссию 19 декабря 2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, с кадастровым номером №, площадью 270,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, назначение: нежилое здание, наименование: здание кормоцеха, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 08 июля 2012 года, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, с кадастровым номером №, площадью 1294,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, назначение: нежилое здание, наименование: здание телятника №, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 08 июля 2012 года, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, с кадастровым номером №, площадью 1 222,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, назначение: нежилое здание, наименование: здание телятника №, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 10 сентября 2015 года, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названных объектов недвижимости считать 19 декабря 2018 года. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 10 апреля 2019 года.