44OS0000-01-2021-000135-57 

Дело № 3а-227/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 августа 2021 года, город Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего Колесова Р.Н.,

при секретаре Полищук Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АНТОС» к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «АНТОС» обратилось в суд с указанным административным иском по тем основаниям, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: пекарня, площадью 1 260,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 21 108 260,58 руб.

Однако в соответствии с отчетом об оценке № Е20-N-075 от 25 ноября 2020 года с учетом дополнений № 1 от 15 апреля 2021 года, выполненным оценщиком ООО «ЭстиКом» ФИО2, рыночная стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки определена в размере 13 621 498 руб. 

Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, что нарушает права административного истца как плательщика налога, который рассчитываются исходя из кадастровой стоимости.

Административный истец обращался с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, однако решением № 1452 от 23 декабря 2020 года оно было отклонено.

Просит установить кадастровую стоимость указанного выше объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «АНТОС» ФИО1 административные исковые требования уточнила в соответствии с дополнениями ООО «ЭстиКом» № 2 от 20 августа 2021 года к отчету№ Е20-N-075, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 18 354 347,71 руб.

Представитель административного ответчика администрации Костромской области ФИО3 возражений относительно заявленных административных исковых требований с учётом уточнения не заявила.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области, представители заинтересованных лиц департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, администрации городского округа город Волгореченск Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно заявленных требований не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела ООО «АНТОС» на праве собственности принадлежит объект капитального строительства с кадастровым номером № назначение: нежилое, наименование: пекарня, площадью 1 260,3 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 21 108 260,58 руб. 

В силу положений статей 373 и 374 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и с учетом Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденного приказом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 25 декабря 2020 года №103-од, налоговая база по принадлежащему административному истцу объекту недвижимости определяется как его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на объём налоговых обязательств ООО «АНТОС», а, следовательно, затрагивают его права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет № Е20-N-075 от 25 ноября 2020 года и дополнения № 1 от 15 апреля 2021 года, выполненные оценщиком ООО «ЭстиКом» ФИО2, согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 13 621 498 руб. 

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена оценщиком с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов (весовые коэффициенты 0,6, 0,2 и 0,2 соответственно).

При этом при использовании сравнительного подхода (метод сравнения продаж) оценщиком проведен анализ рынка предложений, путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те из них, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Рассчитывая стоимость объекта оценки доходным подходом (метод капитализации) оценщик в соответствии со сведениями об объектах-аналогах и корректировками по ряду ценобразующих факторов рассчитал среднюю арендную ставку, исходя из которой в последующем установил чистый операционный доход и стоимость объекта недвижимости.

Используя затратный подход (метод сравнительной единицы), оценщик, используя укрупненные показатели восстановительной стоимости, рассчитал размер затрат на создание объекта, а также его физический износ, исходя из которых и определил рыночную стоимость.

В ходе рассмотрения дела оценщиком подготовлены дополнения № 2 от 20 августа 2021 года к отчету № Е20-N-075 от 25 ноября 2020 года, в которых рыночная стоимость объекта недвижимости по итогам произведенных уточнений определена в размере 18 354 347,71 руб. 

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Общероссийской общественной организации «Русское общество оценщиков». 

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами результаты оценки, содержащиеся в отчете, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Поскольку административный истец обращался с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату такого обращения – 27 ноября 2020 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: пекарня, площадью 1 260,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 18 354 347 (Восемнадцать миллионов триста пятьдесят четыре тысячи триста сорок семь) рублей 71 копейка.

Датой подачи заявления считать 27 ноября 2020 года.

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.

Председательствующий Р.Н. Колесов

Полный текст решения изготовлен 24 августа 2021 года.